美国房地产贷款现历史性暴跌，跌幅创2007年次贷危机以来最大

“大甩卖开始！”

据华尔街见闻此前文章，美联储周度披露的商业银行资产负债表格H.8显示，在硅谷银行倒闭后的两周（截至3月22日和3月29日），美国商业银行贷款和租赁贷款出现了有记录以来的最大两周跌幅。

分析发现，在银行危机后的第一周 ，贷款崩溃大部分发生在素来不稳定的信贷与保险领域，而最近一周则发生了触目惊心的变化：

信贷与保险贷款从上周的250亿美元骤降至仅69亿美元，但相比之下，最严重的下跌发生在小银行贷款的支柱部门之一： 房地产贷款。

数据显示，最近一周小银行贷款中跌幅最大的是房地产贷款，高达187亿美元，而前一周已经跌了192亿美元。

从3月下半月来看，房地产贷款总计暴跌378亿美元，太吓人了！

这一数字之所以吓人，是因为它是自2007年3月新世纪金融（New Century Financial）倒闭以来的最大两周下跌规模。

熟悉08年全球金融危机的人应该不会忘记，新世纪金融是当时美国的第二大次贷银行。

新世纪金融的倒闭不仅是美国次贷危机的导火索，也揭开了美国金融危机乃至全球金融危机的序幕：一年内华尔街大行贝尔斯登陷入危机，雷曼兄弟破产。

“大甩卖开始”

华尔街见闻此前多篇文章提及，房地产，尤其是商业地产很可能是继银行业的又一颗定时炸弹。

越来越多的人似乎也开始注意到这一点。

更不祥的是，他们正在悄悄卖掉他们的房地产贷款敞口，用知名电影Margin call（《商海通牒》）中股票经纪人山姆·罗吉斯的话来说，“大甩卖开始！”

再融资风险愈加紧迫

面对未来五年内到期的2.5万亿美元债务，商业地产借款人要解决的不仅仅是还款问题，还有一个更严重的问题：即最大债主小银行自身难保，债务到期后还有谁愿意继续把钱借给他们？

摩根士丹利策略师James Egan在近期的一份报告中写道，从办公楼到商店和仓库，商业地产业主的“再融资风险是首要和中心”问题，并补充说，“到期的债务就摆在面前，相关风险也是如此。”

大约4000亿至4500亿美元的商业地产贷款计划于2023年到期，与2022年持平，而且这两年都是有记录以来最大的一年。到2027年，到期贷款将逐年攀升，达到逾5500亿美元。

虽然其它即将到期的资产可能不是非常紧迫，但商业地产领域的问题正在发生。

随着到期日逼近，Egan警告说，留给他的问题比答案要多得多，“其中最主要的问题是，当这些贷款到期时，谁将负责对它们进行再融资？”

两房机构？

这些年来，房地产债已经十分依赖政府资助机构（government-sponsored enterprises，GSE），比如房利美和房地美。如果借款人还不上钱，银行将会要求GSE还钱。

数据显示，2023年-2027年到期的贷款中，目前有46%由GSE担保。

小银行生死时刻，CMBS销售额脚踝斩

值得一提的是，在到期贷款增加之际，商业地产最大债主——小银行正受到有史以来最严格的审查。

摩根士丹利指出，在全球金融危机之后的几年里，但自2014年以来，CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）发行逐渐转向小银行。

截至2023年2月，小银行在不包括多户住宅、农田和建筑贷款在内的商业地产贷款余额中占了惊人的70%份额。

与此同时，利率上升和对违约的担忧已经对CMBS交易形成冲击。根据媒体计算，今年第一季度，在没有政府支持的情况下，这些证券的销售额同比下降了约80%。

分析师还写道：“银行在这个生态系统中所扮演的角色，不仅是贷款人，还是买家，”这将加剧到期贷款再融资的风暴。

不幸的是，如果剔除公寓楼，银行面临的问题就更加严重了。根据摩根士丹利的报告，在未来五年到期的其他商业房地产贷款中，高达70%由银行持有。

分析认为，小银行正在经历生死时刻，只要存款继续外逃，它们就不太可能重新启动放贷活动，再加上美联储可能还会继续加息，储户无法优先将资金从银行转移到更安全、收益率更高的货币市场，这个问题越来越棘手。