办不了营业执照 承租损失谁来担

本文转自：北京日报

任永军

案情回顾

林某与赵某签订租赁合同，约定将店铺租给赵某经营餐饮使用，商铺面积40平方米，租赁期限3年，租金总计16万元。赵某按约定交纳费用并接手开始装修，期间多次询问如何办理经营许可证，林某始终含糊其辞。后来赵某得知，林某并非真正房东，3个月前，他才从真正的房东李某处承租到该店铺准备做餐饮，但因为面积不够60平方米无法备案。李某承诺解决但迟迟未果，林某为减少损失，又将店铺转租给赵某。后林某主动退还5万元。赵某诉至法院要求退还全部租金并赔偿。法院最终判决支持了赵某要求林某退还剩余租金的诉请，并根据查明的损失情况和双方的过错程度，酌情确认林某应向赵某赔偿2.5万元。

法律分析

法院审理后认为，林某与赵某签订的租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定，诚实守信履行各自义务。林某在收取赵某款项后，应当负有确保涉案承租房屋本身能够经营餐饮企业的合同义务。

依据《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018版）》规定，限制新建经营场所使用面积低于60平方米的餐饮企业，涉案承租房屋的建筑面积为40平方米，显然属于上述限制经营情形。同时，根据林某与李某之间的协议履行情况，可知林某明知该涉案店铺不具备经营餐饮的条件，在此情况下仍与赵某签署合同，对此，林某具有明显过错。

民法典第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。鉴于合同目的无法实现，赵某提出解除租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。因林某已归还赵某5万元，法院支持赵某再退还剩余租金11万元的诉请。

虽然林某具有明显过错，但赵某作为经营者，也应对经营政策及租赁房屋状况进行充分了解，因此赵某也负有一定的责任。法院最终酌情确认林某应向赵某赔偿实际损失2.5万元。

法官建议，出租人在签订租赁合同之前，应向承租人如实说明租赁房屋的实际情况，切勿隐瞒标的本身存在的缺陷，对于确实无法办理营业执照等相关证件的也要如实说明，切勿因急于出租而做出不实承诺或刻意隐瞒。出租人具有积极履行协助的义务，对于承租人办理营业执照所必需的证明文件，要积极配合提供。承租人也要尽到审慎注意义务，在签订合同之前，要对店铺详细考察，核实店铺权属、规划用途以及是否存在法律禁止性规定，还要核实店铺是否存在第三方营业执照，查询办理拟经营业态经营许可证、营业执照所需的证明文件，并与出租人确认其是否可以提供。（作者单位：北京市第二中级人民法院）