98年房改以来，最大一轮救市，效果将如何？

史诗级的救市政策终于来了。

5月17号，注定要载入史册！

上午，副总理何立峰在电视会议上发言；中午央行出台三条房贷新政；下午国新办吹风会，四部委对于房地产的政策新动向做了汇报。而且后续还有四个部委细则出台。

自1998年中国住宅改革、实行房市场化以来，这是最大力度的一次救市！

就单日政策密集度来说，堪比2008年10月22日，强于2015年3月30日、2023年8月31日。

所有关注房地产发展的个人、机构、企业都感到非常兴奋。资金涌入地产股，A股和港股的地产股大幅飙升，出现了涨停潮。

为什么会出现如此猛烈的救市？

其实，道理很简单，房地产太重要了！

从2003年国家首次提出房地产已经成为国民经济的重要支柱产业以来，房地产在国民经济中扮演着重要角色。

前些年房地产过热，抑制楼市，调控房价，严令房住不炒，也很少提及房地产对国民经济多么重要。

但是过去两年多，中国楼市出现了大幅降温，很多城市的房价已经跌超30%，甚至50%了。房地产投资、房地产销售严重萎缩，自然就对整个国民经济、社会发展和家庭居民财富产生了重要的负面影响。

进一步细究，目前我们的经济和社会发展面临着内部和外部双重压力。

外部国际形势严峻。美国持续的暴力加息，美元升值，人民币贬值，对我国的金融环境产生了不良影响。

近期，美国又对中国的部分商品加征关税，甚至把部分产品的税率从25%暴增到100%，这标志着贸易战的升级。

从我国的内部环境来看，经济、产业、找工作、收入情况等等，老铁们已有很多切身感受了吧。

看一下刚公布的今年4月宏观数据：

1-4月，全国工业增加值同比增长6.7%，看似比上个月4.5%的增速明显提升，但是目前水平相比今年1-2月份的7%还要略低一点。

1-4月份全国固定资产投资增速只有4.2%，相比1-3月份的4.5%是有所下滑。

4月份全国消费增速只有2.3%，相比3月份的3.1%有所下滑。今年1-4月份是4.1%，近几个月增速只持续下滑。

4月份出口同比增速是1.5%，相比3月份略有回升。1-4月份同比增速是4.9%；同志们注意，这是以人民币计价的，如果是以美元计价，就弱多了。

再来看一下房地产数据：

1-4月份全国房地产开发投资增速同比下降9.8%，而今年1-3月份是同比下降9.5%，4月份更差了。

1-4月份全国商品房销售面积同比下滑20.2%，而今年1-3月份同比下滑9.4%。

截于4月底，全国商品住宅待售现房，也就是已经竣工了，但还没卖出去的面积是3.9亿平方米，同比大增25%。

全国70个大中城市房价指数，4月环比3月跌幅进一步扩大；这与月初老杨公布的50城房价指数走势相似。

通过上述数据，我们可以明显感受到，宏观经济和房地产市场都处于偏弱状态，尤其是房地产市场，各种数据都是大幅的同比下跌，多数4月份的环比数据进一步走弱。

在目前这种情况下，要想经济稳增长，必须扩大内需。

要想扩大内需，必须遏制住房地产下滑势头，房地产是拖累宏观经济最大的后腿，必须要把短板补上。

要想救楼市，必须去库存。

要想有效去库存，必须由政府出手收购存量商品房。

这次一篮子政策出台之后，我发现最大的亮点是房产去库存出了重招。

央行出面输血3000亿再贷款，支持21家银行，放贷给地方国企用来收储存量商品房，用作保障性住房。

总体来看，这次大救市，有四个特征：定位高、政策全面、节奏快、力度大。

第一个特征：定位高。

17日上午，召开了全国切实做好保交房工作视频会议。何立峰副总理提出：要深刻认识房地产工作的人民性和政治性，房地产关系到人民群众切身利益和经济社会发展大局。

人民性和政治性的提法是第一次！

人民生，其含义是房地产工作要放松调控，推进保交楼，促进楼市企稳复苏，是为人民服务的重要内容。

而政治性，主要是讲给各级地方政富、各个部门和各个条线的人说的。也即落实各项房地产措施的过程中，各地机关人员不能打折扣，要全力以赴落地。

由此我们可以推断，这次政策落地的效果，要好于2022年的第一轮和2023年的第二轮。

第二个特征：政策全。

政策涉及到刺激购房需求、房产去库存、处置和盘活存量土地、健全房地产融资协调机制等等。

第二轮救市，从2023年7月底到8、9月份，主要是以刺激购房需求为主的政策。

第一轮救市，在2022年8月份到11月份之间，主要是以金融16条救助房企为主。

第三个特征：节奏快。

这次救市，从4月30号政z局会议开始，到5月17号，也就是两周多点的时间，从最高层到相关部委到地方政府，出政策非常快。

第二轮救市，是从2023年7月24日会议之后展开的，到8月底，也就是一个多月之后，管理部门才出台两个政策。

第一轮救市，在2022年，政策出台的节奏更慢。

第四个特征：力度大。

比如房贷方面，首套房贷首付比例降到15%，二套降到25%；尤其是首套房贷降到了历史最低，自从我国实施住房按揭制度以来，从来就没有低过20%的。

再如房贷利率，首套和二套房贷利率，国家层面都不再进行管制了，由地方层面和商业银行自主协商制定每个城市的首套和二套房贷利率，这必然是要大幅下降的。

这是一个重大利好，可以节省很多利息。也可以避免误伤。比如，两个月前，石家庄就曾当过冤大头。

过去两年多，房贷政策经过了多次优惠，到此为止基本上降到位了。

又如房产去库存，央行首次设立了3000亿的保障性住房再贷款，真金白银支持地方国企收购新房，作为保障房。

所以说，这次新政阵容强大，振奋人心，效果一定会好过第二轮和第三轮。

如果说遗撼，可能有两点。

一是，首套住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住不低于25%。两年前，老杨就建议了，如今终于姗姗来迟！亡羊补牢，为时未晚。

但这次税收政策没有调整，有点失望！或许需要再少几只羊，才会真金白银的减税。明年有盼头儿⋯⋯

二是，再贷款3000亿，规模有点小。上一次去库存，主要是利用抵押补充贷款，定向支持各地棚改和货币化安置，最终投了几万亿。这次，3000亿的规模有点偏小，建议先试行半年，然后再追加5000亿。

本轮救市至此，已经历时32个月，工具箱中，八成工具已用上了。

接下去，我估计还会陆续用上另外两成工具。

其他，需要的，只是时间而已⋯⋯

老杨感觉，未来几周，高能级城市的房产成交量会有反弹；但价格继续下跌；年内楼市见底的概率不是很大。

另外，还有个消息关注一下。

近日，大摩下调了地产股的看法！

我们刚出一堆利好政策，这货就大泼冷水。

1000个人的眼中，有1000个哈姆雷特。

对于本轮房地产新政与未来楼市走向，想必亦如此。