电梯直达地库,一楼应付电梯费

本文转自：半岛都市报

电梯直达地库,一楼应付电梯费

市中院发布物业服务纠纷审判典型案例 半岛全媒体记者尹彦鑫通讯员何文婕吕佼

6月21日,青岛市中级人民法院举行新闻发布会,通报青岛法院物业服务纠纷审判和源头预防化解工作情况,发布青岛法院《物业服务纠纷审判白皮书(2020-2022年)》和典型案例。2020至2022年,青岛全市两级法院共审结各类物业服务合同纠纷案件23934件(一审23037件、二审897件),其中,2021年审结7617件,较2020年降低36.5%；2022年审结4322件,较2021年降低43.3%。

>>>典型案例一

物业公司无权擅自对业主停供自来水

基本案情张某系某小区2001户房屋业主。其楼下邻居1901户业主因房屋漏水,请求小区物业公司对张某的房屋停水。2020年6月,小区物业公司关闭张某房屋的进水阀并锁住管道井门。张某发现停水,次日前往物业公司询问和协商,因协商不成,张某于第三日砸开管道井门和进水阀,以盆接水使用。同年8月,张某自行联系检测机构,检测人员猜测系供热管道漏水,遂打开自来水阀正常使用,未再出现漏水情况。

张某认为物业公司擅自关闭其房屋进水阀的停水行为给自己造成损害,诉至法院,要求物业公司赔礼道歉、消除影响、恢复供水、赔偿损失。

法院经审理认为,关闭居民住户的自来水进水阀非物业公司的职权范围,物业公司称关闭进水阀系根据受损业主的申请且经过2001户业主的同意,证据不足,仅凭受损业主的申请和通话清单,即便物业公司之后以短信形式发了通知,均不足以证明张某同意关闭进水阀停止供水,故物业公司超越职责范围,其行为不合法。虽然物业公司在未查明1901户业主屋顶渗水原因的情况下,擅自决定关闭2001户的进水阀,存在过错,但毕竟事出有因,不具有主观恶意。时值夏日,正值用水频繁之时,物业公司擅自关闭自来水进水阀并对管道井上锁的行为给张某造成生活上的不便,由此而给其造成了损失,故物业公司关闭进水阀并对管道井上锁,造成张某家中自来水停供,构成侵权,由此而给张某造成损失,应予赔偿。张某于第三日自行砸开管道井门锁开启进水阀,进行间断使用,其行为虽不妥,但此举也避免了其损失的扩大。因此,法院酌定判令物业公司赔偿张某损失。

>>>典型案例二

前期物业服务合同对业主具有约束力

基本案情甲房地产公司与A物业公司签订《前期物业服务合同》,约定由该物业公司对涉案小区提供物业服务,合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止,另约定合同规定的管理期满,合同继续顺延。李某系涉案小区业主,其自2011年1月至2020年8月未向A物业公司支付物业费。

A物业公司催交未果后提起诉讼,要求李某支付拖欠的物业费。李某抗辩其并非《前期物业服务合同》签订方,该合同对其不具有约束力,A物业公司无权依据该合同向其主张物业费。

法院经审理认为,甲房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,其效力及于全体业主。李某作为涉案小区的业主,亦与该物业公司签订了《入住合同》,各方均应按约履行各自的义务。《前期物业服务合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止,合同另约定,合同规定的服务期满,合同继续顺延。A物业公司实际为小区提供物业服务至2020年8月,该公司有权要求李某支付截至2020年8月的相关物业费,故判决支持A物业公司的诉讼请求。

>>>典型案例三

不能以房屋存在质量问题拒付物业费

基本案情徐某购买某小区房屋,与物业公司签订《前期物业服务合同》。徐某自2019年2月起一直未支付物业费,物业公司起诉徐某要求其支付物业费并支付违约金。

徐某以收房后发现房屋南侧有配电箱且存在房屋渗水问题,加之该房屋并未实际居住为由,主张不应支付物业费。

法院经审理认为,《民法典》第九百四十四条第一款规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中,物业公司为包括徐某在内的小区业主提供了物业服务,徐某提交的证据不足以证明物业公司的服务存在根本性违约,故其应依约支付物业费。由于徐某并未实际入住该房屋,物业费以六折计算。虽然徐某购房时开发商未告知其房屋南侧有配电箱,此情况不是物业公司造成,不应作为业主拒付物业费的理由。同时,物业公司作为该小区的物业服务单位,对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通,并将相关结果反馈给业主,而本案中物业公司在服务过程中亦存在沟通不到位等不完善之处,这也是造成徐某拒付物业费的部分原因,故对物业公司主张的违约金法院不予支持。关于房屋渗水问题,根据徐某与物业公司签订的《前期物业服务合同》,房屋渗水及相关维修不属于物业公司的服务范围,徐某应向相关责任主体另行主张权利。

>>>典型案例四

物业费诉讼时效自交纳最后一期起算

基本案情王某系某写字楼一户房屋的业主,因未支付2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费,物业公司于2020年8月将其诉至法院,要求其支付物业费并支付滞纳金。一审法院判决支持了物业公司的诉讼请求。

王某不服一审判决提起上诉,认为物业合同是以一个整体的合同来固定合同双方的权利义务,但随着时间的推移,权利义务会发生变化,每段时间的权利义务都是独立的,诉讼时效应分别计算,物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。

法院经审理认为,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条规定,“未约定履行期限的合同,依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”。据此,业主按期支付物业费属于同一债务的分期履行。本案中,物业公司主张业主欠付2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费,诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。因此,对业主关于物业公司的起诉已过诉讼时效的抗辩,法院不予支持。

>>>典型案例五

不能以发生财产损失为由拒付物业费

基本案情2017年8月,甲房地产公司与A物业公司签订《前期物业服务合同》,约定该物业公司为涉案小区提供物业服务,合同还就物业服务内容、费用、违约责任等进行约定。于某系该小区业主,其自2019年1月1日至2020年10月31日欠付物业费2535.2元,自2020年7月1日至2020年10月31日欠付电梯费153.7元,共计2688.9元。

案件二审中,于某称因物业公司管理失职导致其车辆在小区内被流浪狗划损,遂向物业公司主张赔偿其车辆维修费,并以此拒付物业费。

本案争议的焦点问题是于某应否向A物业公司交纳其欠付的物业费。甲房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,对包括于某在内的全体业主均具有约束力。于某对欠费期间及欠费金额均无异议,A物业公司亦通过在住户门上张贴通知和寄送律师函的方式对其进行了物业费催付,于某作为接受物业服务的业主,应履行按时足额支付物业费的义务。于某主张A物业公司管理服务不到位,其提交的证据不足以证明其主张,应承担举证不能的法律后果。于某上诉请求A物业公司支付其车辆修理费3600元,且称该车辆损失系由小区内的流浪狗所划,该请求与本案并非同一法律关系,不予处理。

>>>典型案例六

房屋长期空置,业主有权减交物业费

基本案情丁某自2019年7月购买并接收某小区一处房屋,一直未装修入住,亦未支付物业费。物业公司诉请法院判令丁某向其支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业费,并支付违约金。

丁某认可其未支付物业费的事实,但抗辩房屋空置,物业费应予减免。

法院经审理查明,丁某所购房屋现仍系毛坯房,其提交的房屋室内照片可以为证,物业公司亦认可该房屋未实际装修的事实。物业公司已为涉案小区提供物业服务,丁某作为业主应按约支付物业费,逾期则应承担相应的违约责任。丁某一直未支付物业费构成违约,物业公司主张物业费的诉请,事实清楚,证据充分,法院予以支持。《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定,“普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定,但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的,其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”鉴于涉案房屋仍为毛坯房,丁某未装修入住这一事实,法院判令丁某按物业收费标准的60%向物业公司支付物业费。

>>>典型案例七

服务标准低于其他楼座,应酌情减费

基本案情崔某系某房屋业主,其与甲物业公司签订的《前期物业服务协议》约定,物业服务等级为五星级,合同还约定了物业服务的内容、滞纳金计算方式等。崔某的房屋所在楼座独立于小区封闭区域,处于开放状态,四周为商业街区道路；楼座部分单元门损坏,监控摄像头损坏；部分楼道内堆积杂物,贴有小广告。该楼座业主曾为封闭管理及安全问题多次投诉。

因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期间未支付物业费,甲物业公司提起诉讼。

涉案小区交付时,崔某的房屋所在楼座即为开放式管理,独立于小区其他部分,该楼座所涉及的公共区域极其有限,在绿地、设备设施、节庆活动方面,尤其是安全保障,所享有的服务与小区封闭区域的其他业主差距较大。最为业主诟病的是该楼座未按《前期物业服务协议》的约定进行封闭管理,致使业主的人身、财产安全得不到保障。甲物业公司为改善该楼座业主的居住环境和物业服务作出了努力,但受限于该楼座交付时的楼宇环境条件及配套设备设施条件,甲物业公司开展物业服务的空间、设施条件有限,导致该楼座业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务。根据权利义务对等原则,并综合考虑该楼座的现状及物业公司投入的相应物业服务成本,该楼座物业费按照合同约定的70%收取为宜。

>>>典型案例八

电梯直通负层车库,一楼应付电梯费

基本案情李某系一楼房屋业主,A物业公司起诉要求他支付自2019年1月至2021年12月期间的电梯费。

李某抗辩称案涉房屋位于一楼,其未使用过电梯,故不应支付电梯费。

法院经审理认为,《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定,业主大会成立前,电梯起始层为住宅的,免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后,免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。本案中,李某房屋虽处于一楼,但其房屋所在楼栋直通负一层地下车库,李某的房屋并非电梯的起始层,电梯起始层是负层车库,李某应按照物业服务合同约定支付电梯费。