小区实行物业“一费制” “电梯费”结余咋成物业公司利润?

2021年1月1日起，《西安市物业服务收费管理办法》正式实施，西安市物业小区开始实行“三费合一”(物业费、电梯费、公摊电费)(简称“一费制”)的物业收费标准。

但有细心业主发现，自己所在小区在“一费制”中所含的“电梯费”仍有大量结余的情况下，物业在维修电梯时还要动用业主大修资金来修缮，这合理吗?

业主投诉

“电梯费”有结余

凭啥要用业主维修资金?

“《西安市物业服务收费管理办法》中，对于‘一费制’(物业费、电梯费、公摊电费)所占金额、使用有着明确的阐述，为何到了物业公司这里，都成了他们公司的利润呢?”今年3月初，有小区业主李先生向华商报大风新闻记者表示，其所在小区物业公司又通过应急渠道申请维修资金来修缮小区电梯。

物业通过应急渠道申请维修资金来修缮电梯有什么问题吗?李先生介绍，2021年1月1日起，《西安市物业服务收费管理办法》正式实施，西安市物业小区开始实行“三费合一”(物业费、电梯费、公摊电费)的物业收费标准。

调整后的物业费收费标准为：高层一级服务2.2元/平方米·月，二级服务1.9元/平方米·月，三级服务1.5元/平方米·月，等外服务1.2元/平方米·月。

调整后的物业费标准将电梯费与公摊电费纳入其中，与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算(公摊电费0.18元/平方米·月、电梯费0.32元/平方米·月)。

他表示，按照西安市发改委有关“一费制”的政策解读，业主所交纳的“三费合一”物业费中，就包含了“电梯费0.32元/平方米·月”，根据他们业主对小区实际收费物业面积计算，减去每年电梯年检费、维保费等费用，电梯费这一项有大量结余，但物业公司在维修电梯时，却要动用业主维修资金，这显然不合理。李先生称，他去询问物业时，被告知“一费制”中的这些电梯费结余款项，是物业公司应得的纯利润。

记者调查

一费制中0.32元/m2·月“电梯费”是怎么来的?

《西安市物业服务收费管理办法》中“三费合一”中0.32元/平方米·月电梯费是怎么来的呢?

3月24日，华商报就此问题致函西安市发改委，4月3日，西安市发改委回函称：2019年8月，陕西省出台《陕西省物业服务收费管理办法》(陕发改价格〔2019〕924号，以下简称《省办法》)规定：“物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。”即物业费、公摊电费、电梯费三费合一，实行“一费制”。为落实《省办法》相关工作要求，西安市出台《西安市物业服务收费管理办法》(市发改价格〔2020〕18号，以下简称《市办法》)。在成本监审基础上，制定西安市住宅小区物业费最高限价标准，其中包含物业费、公摊电费、电梯费。与原物业收费政策中住宅小区物业费最高限价仅含物业费，公摊电费、电梯费另行收取相比，物业费构成和标准均发生变化。

为比较分析西安市物业费标准调整前后住宅小区业主物业费支出变化情况，西安市发改委通过实地调研及座谈了解，依据陕价服发〔2012〕106号文相关规定，测算出价格调整前各类住宅小区业主电梯费实际支出的综合平均值为0.32元/平方米·月，该数据仅为政策解读中测算价格调整前后物业费支出对比分析数据，并非为住宅小区物业企业收取电梯费的依据。

那么物业小区电梯每年实际支出都有哪些项目呢?

4月1日，华商报大风新闻记者来到陕西省市场监督管理局，工作人员介绍，目前全省范围电梯收费主要分为：电梯维保费用、电梯检验费用。其中电梯维保费用：每年约4000元，每月维保2次，每次2名维保人员参与，每人每月维保电梯不超过30台。电梯检验费用：以10层为基准，10层以内的住宅小区900元，办公楼1100元，每增加一层费用增加5%。

小区实地取样有小区“电梯费”年结余上百万

物业公司收取的0.32元/平方米·月电梯费，减去每年电梯实际支出的费用，有无结余呢?华商报大风新闻记者对多个小区进行实地调查取样。

高新区

48万平方米小区

电梯费年结余98万元

4月1日下午，华商报大风新闻记者来到西安高新区一大型小区，据该小区物业公司经理介绍，该小区目前实行“一费制”收费，物业收费面积48万平方米，电梯有122台。其中电梯费为0.3元/平方米，小区电梯费实行的“包干制”。

据他介绍，电梯费用支出主要为：年检费、限速费、维保费、其他维修项目费用。其中年支出限速器费用24400元、维保费用576960元、年检费用138780元，每年电梯固定支出费用为740140元。

该小区业委会负责人为华商报大风新闻记者算了一笔账，若按照该小区“一费制”中电梯费0.30元/平方米·月换算，该小区业主交纳的电梯费为：48万平方米×0.30元/平方米·月×12月=172.8万元。每年电梯费结余98.786万元。

曲江新区

20.3万平方米小区

电梯费年结余44.6万元

4月3日，在西安曲江新区一小区，据小区物业公司负责人介绍，该小区目前物业收费面积为：20.3万平方米，小区共有电梯58台。

其中电梯每年固定支出的费用为：电梯检验费用54630元、电梯维保费278400元。该物业公司和维保公司约定，电梯维保过程中500元以下的配件，由维保公司负责，500元以上费用，由物业公司承担，再大一些电梯维修，则需要动用业主房屋维修资金。

华商报大风新闻记者进一步询问，小区电梯年支出还有哪些费用?该负责人表示，还有电梯所使用的电费。记者询问，电梯是否为专线、专表，单独计费?对方回答，应该是的。

那么该小区物业实行“一费制”收费时，按照《西安市物业服务收费管理办法》应该对外公示收费依据，小区对外公示的“物业费、公摊电费、电梯费”一费制收费标准是多少呢?

该负责人表示，目前小区“一费制”收费为2.20元/平方米·月，其中就包含了“物业费、公摊电费、电梯费”，至于电梯费是多少，自己也是刚到该小区就任，以前数据不掌握。该小区业委会负责人表示，按照西安市发改委“一费制”中测算出来的电梯费0.32元/平方米·月计算，该小区业主交纳的电梯费为：20.3万平方米×0.32元/平方米·月×12月=77.952万元。小区电梯每年实际支出的费用为：电梯检验费用54630元+电梯维保费278400元=333030元。每年小区业主交纳电梯费结余为44.649万元。

未央区

14.7万平方米小区

电梯费年结余42.026万元

4月7日，华商报大风新闻记者来到未央区一小区，据小区物业公司负责人介绍，根据小区实际情况，该小区目前暂未实行“一费制”，目前物业费执行1.1元/平方米·月，电梯费实行楼层收费模式，公摊费用摊入电费收费，按照0.62元/度收取。

他介绍，该小区2008年入住，目前物业收费面积为14.7万平方米，小区电梯共有30台(含2台商用)。其中电梯检验费用为4.0840万元、电梯维保费为24.45万元，物业公司和维保公司有协议，电梯维保过程中400元以下的配件，由维保公司负责，400元以上费用，由物业公司承担，再大一些电梯维修，需要动用业主房屋维修资金。

物业负责人表示，整栋楼层拉平计算，小区实际电梯费应该在0.40元/平方米·月。小区业主交纳的电梯费为：14.7万平方米×0.4元/平方米·月×12月=70.56万元。该小区电梯检验费用为4.0840万元、电梯维保费为24.45万元，每年小区业主交纳电梯费结余42.026万元。针对这个数字，该小区物业负责人称，这部分结余主要用于小区公摊支出，按照“一费制”的计算方法核算，该小区业主“一费制”物业费(物业费、电梯费、公摊电费)加起来，也远远低于西安市发改委设定的“二级服务1.9元/平方米·月”收费标准。

未央区另一小区业委会负责人介绍，小区物业收费总面积约52万平方米，共有117台电梯。小区物业“一费制”中电梯费0.35元/平方米。电梯每年固定支出费用主要为电梯检验费用和电梯维保费，总计为665100元。业主交纳的电梯费为52万平方米×0.35元/平方米·月×12月=218.4万元。结余为151.89万元。

各方回应

西安市发改委：物业企业如涉嫌乱收费 可举报

针对一些小区物业收费中，所收取电梯费仍有结余还另行申请动用业主维修资金的行为，将如何处理呢?

西安市发展和改革委员会给华商报回函表示，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《市办法》第三十三条及三十六条规定“实行政府指导价管理的物业服务企业执行新的物业收费标准前，应当按照规定履行调价程序，在调价程序履行完毕前仍按原合同约定执行。”

因此，按上述规定已完成调价程序的住宅小区，实行物业费“一费制”，电梯费不再单独另行收取，物业企业另行收取电梯费的属于违规收费。履行调价程序后业主选择执行原合同的以及未完成调价程序的住宅小区，仍按原合同约定执行，电梯费按运行能耗费、年检费实际支出另行据实收取，物业企业定期公布收支情况。物业企业如涉嫌乱收费的，住宅小区业主可按照《价格违法行为行政处罚规定》向12345、12315举报。

西安市房屋维修资金管理中心：骗取维修资金的将列入黑名单

西安市房屋维修资金管理中心有关负责人表示，《西安市房屋维修资金管理办法》第二十一条规定：维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。电梯属于住宅共用设施设备，在保修期满后可使用维修资金进行维修和更新、改造。

物业服务企业提供虚假资料骗取维修资金将如何处理呢?

他表示，根据《西安市房屋维修资金管理办法》第四十二条规定，单位存在提供虚假资料骗取维修资金的，物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会应当将其违规信息依法纳入公共信用信息系统。

陕西省市场监督管理局：建议将“电梯费”单独列支

针对一些小区物业收费中，所收取电梯费仍有结余还另行申请动用业主维修资金，而最后物业“甩锅”给维保公司的行为，陕西省市场监督管理局建议，在物业费中将电梯费单独列支，职能部门加强费用监管，确保专款专用，保证电梯零部件及时更换。

律师观点

结余“电梯费”不能作为“物业费”利润分配

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：2021年1月1日起实施的《西安市物业服务收费管理办法》，明确指出西安市物业小区实行“三费合一”，即物业费、电梯费、公摊电费的物业收费标准，换言之，物业公司收取的物业费中已包含了电梯费，不得再另行收取。

赵良善建议，在物业公司掌握电梯费具体金额的情况下，应专款专用，将收取的费用中涉及电梯的用于维护、修缮电梯，而不得以任何形式将其占为己有。如当年的电梯费有结余，仍可用于预期的电梯维护、修缮上，而不得将结余的电梯费作为利润予以分配。若现实中，物业公司刻意偷换概念、混淆是非、将用于电梯维保的费用与其他物业费用混为一谈，将结余的“电梯费”作为“物业费”的利润分配，物业公司则负有退回已分配的利润的责任。 本版稿件由华商报大风新闻记者 陈思存 采写

来源：华商网-华商报

编辑：王莉文