改变开发商战略的调控政策，终于来了

这大概是影响开发商战略最狠的一次

昨天中央层面官宣了份推动城市更新的文件，消息在朋友圈悄悄划过

确实这不像是能引起市场震荡的样子

但如果真正读透这份文件你会发现越是这种安静文件尖叫声越大

房企小伙伴看完眼睛牢牢锁定第三大点的第二小点

他说他打算辞职的事可以缓缓了，总觉得行业在某种转角还是有希望的

中介朋友看到城中村改造那部分不动声色的笑了下

他跟我说4月他接的几个单子都是来自附近拆迁爷叔刚拿到的拆迁款

所以这是份什么文件，它又有什么特别

首先文件本身内容从改造到更新我们都见过，但微妙的是在一些土地市场的细节上有加料

其次市场上还是头回看到如此全面的有关城市更新、城市发展的系统化输出，但凡没见过的现象背后一定有些东西变了

说的越发玄乎了，我们就从最实际那条说起

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来自土地市场的几点干货

看似跟以往文件和会议内容相差无几的内容在土地篇加了点不同

首当其冲第一条“推进土地用途合法转换”

我自己最近在整理滨江段的土地控规

这里面世博滨江、前滩滨江他们2022年的规划地块也发生了转性

这件事放在土地市场放在土地市场根本不稀奇，投拓的小伙伴可以把这当饭吃

但各位懂的，默许、允许、推动是三件不同的事

土地市场好像更市场化了

其二是在土地开发形式的两点：推动混合开发、零星土地的集中改造

越是高能级的城市开发越需要复合型开发，这在香港、新加坡等城已经被验证

同时城市核心地块的开发永远都面临非完整、非规则的零星开发

土地开发的难度上来了

其三土地市场的机动性在改变：容积率奖赏机制、闲置土地回收的阻碍弱化

容积率机制在过去几年也偶有出现，但中央层面的官宣以及细想我们身边项目的落位，这事还是跟以往有了量和质的区别

你会看到城市在规划层面的机动

所以这些跟我们什么关系

房地产市场从根本上说还是土地市场的资本流转，当源头段土地市场发生改变的时候，后续新房和二手都会被关联

当我们去把这份文件的土地市场全部拎出来的时候你会看到一个更向市场靠拢、更接近透明、更长周期运作的土地市场

而这意味什么呢，你去观察现在的上海市场可能会有点答案

这几天火爆市场的绿城潮鸣东方其实就是去年小米滨江商办地块

小米吃力没能吃下这块地，而这块地再评估后果断改为住宅继续投入土拍市场

而这一改不仅改出了板块地王项目，也爆出了19万/平单价的市场行情

更让人没想到的是套均0.5个小目标的项目最后卖成了日光盘

周边的二手房东再挂牌的时候都多了点信心

招商老静安项目所在地块不算大也不算规整，地块还被城市道路一分为二

但通过二层连廊跨越城市道路进而弥合城市零星地块的设计还是赢得了市场口碑

土地端的混合开发几乎是上海土地市场标签

徐汇滨江香港置地地块、陆家嘴北滨江太古源地块，这些都是高难度开发项目

自然引进的开发商也都是住宅和商业能力兼备的开发老手

最后向市场输出的项目，香港置地启元、太古源邸都是兼具市场和口碑

徐汇滨江某地块规划（复合型开发）

还有普陀桃浦板块关于地块容积率的奖励

以及静安徐汇交界处的交由港资开发的闲置土地的果断回收

这些细节倒不用全部展开，我们倒可以问问自己关于市场的态度是不是变得微妙

一方面对市场心存怀疑

但另一方面又对市场不断爆出的高价地块以及新房的点状火热影响了预期

而这也是眼下市场里最大的变化，就是在市场因为去年9月带来的成交增量的同时，市场预期又受到来自土地和新房市场的牵引

回过头我们再去看那些土地市场条目，你会发现意义不一般

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接着就是老生常谈的城市更新

但如果我们去细细展开这里面的城市更新，也会有让你惊讶的地方

首先是关于城市更新的数字

仅仅2024年全国实施城中村改造的项目就达到1863个

在这样的趋势下未来城中村改造这个数字只要你去盯他就在不断增长

不过我更希望各位看到的是背后两个循环

其一就是来自城市更新或者城中村改造带来的小循环

也就是开头中介乐儿不语的拆迁户订单

就上海而言，整个4月如果你去问内环内尤其徐汇的中介小哥，他们在这个4月一定遇到过不少这样的客户

买在徐汇核心区域附近、低楼层、小面积

这些需求就来自附近的拆迁户，而这也间接刺激了4月二手楼市，不过这只是局部风暴

比较大的循环还是整个城市更新的政策背景和经济基本盘

这里面各位可以去看看两个网站

一个是各城市规划和自然资源局官网上今年以来的拆迁补偿公告

以上海为例今年在自然资源局官网公布的拆迁公告同比大概增长了30-40%

另一个是地方债券官方平台

我们之前在城市债的文字提到过专项债以及超长期国债都是服务于城市基建、开发、经济发展目的城市债券

你会看到专项债的发行额在不断上涨

也就是说城市更新正在形成闭环

通过城市债和REITS等方式扩容资金来源，进而推动城市旧改刺激城市更新释放土地和新一轮购买力，土地市场提振预期、购买力刺激流动性

而市场预期也在这样的正循环中得到夯实

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这次文件里也让我更加确信了一点

这次的文件内容跟过往相比某种程度上有两点鲜明不同

首先更倾向人

比如鼓励业主的自主更新、比如鼓励设计师参与社区建设、比如个体角度下的城市发展

其次不知道各位有没有从最近的政策类文件的土地篇，以及这次的城市更新文件里感受到强烈的文化归属

这次的城市更新提出反对破坏旧城

严禁以危险住房名义违法违规拆除改造历史文化街区、传统村落、文物、历史建筑

积极推进城中村改造，做好历史文化风貌保护前期工作，不搞大拆大建，“一村一策”采取拆除新建

在挖掘文化遗产价值、保护传统风貌的基础上制定综合性保护、修缮、改造方案

似乎对于城市文化的保留提出了更深的诉求

当经济发展更注重人的体验、更注重单位附加值的时候，这意味的变化还是蛮大的

你会看到今天不管是人还是文化他们的共同点就在于增加了城市附加值

为什么一份文件从头到尾十多项，每项都在哪见过，但这次输出却让人略感不同，这些细微的差别就在其中起作用

最后也是这次文件最基本的变化

就是你很难看到全国范围之上一次关于城市更新的体系化输出

大到城市基础设施建设、小到鼓励业主进行室内装修

跨度也从文化传承、跨越到超长期特别国债以及REITS背后的融资可能

有点和盘托出的意思

而和盘托出的背后除了落地的坚决之外

更为重要的是一种体系化构建

当所有要点被织成网状呈现眼前的时候，你会发现要解决的不是问题，而是另起炉灶重新开火

为什么总想着补缺而不是焕新发展模式

04

发现了么，有些东西在变化

从土地市场的点状改变，再到城市更新层面不断明了的循环机制，最后落位的城市附加值这类概念性的牵引式发展

最重要的细节今天都被我挑出来分享给大家了

不过背后真正期待大家能够意识到一件事就是

似乎不知不觉中很多事情的玩法变了

你会发现土地市场带来的项目开发模式的改变、进而是产品端的剧烈震荡

你还会看到身边市场其实在原有的波动起伏之下还有来自拆迁的子弹式影响

以及城市发展对于文化重视度又被提高到一个新阶段

这些都在悄无声息的改变我们的生活

当改变正在发生的时候你我浑然不觉，因为我们就正处于改变中

而这是这次城市更新文件带给我们的一次启示