郑州解除新房销售限价 开发商被赋予更多降价促销权

重点二线城市郑州解除了新房销售限价政策。

7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发布取消商品住房销售价格指导的通知。通知称，经郑州市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

“这说明郑州放开了房价的定价空间，对房价涨跌幅不再设定政府指导价，该措施具有非常好的市场效应，也体现了郑州在房价领域落实了市场归市场、保障归保障的导向。”易居研究院研究总监严跃进表示。

58安居客研究院院长张波认为，郑州此次取消限价后，商品房价格将更多由市场供求关系决定，市场供大于求的区域，房企如果想加快项目销售节奏，可以根据市场情况和自身经营状况来灵活调整价格。

“取消限价有利于促进开发商自主定价，可根据自身情况进行降价促销，同时可能会加剧市场对房价下跌的预期。有价格管控的时候，市场会认为政府会让价格回到管控水平，不允许楼盘大幅度降价，但取消限价可能造成新房价格继续下跌的预期，反过来也会影响二手房价格。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

在此之前，郑州近期出台多项楼市利好政策，包括推出首批配售型保障房、举行商品房团购活动等。“郑州此举主要原因在于助力市场回稳，化解房地产市场风险。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示。

新房成交方面，今年郑州的新房成交下滑较为明显。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年上半年，郑州新建住宅成交31317套，同比下降41%；成交价格为11483元/平方米，同比下降2.9%。

分析师指出，限价政策最早在2010年发布，意在抑制房地产市场过热现象，至今已经执行14年。此前曾有多地出台限制商品房成交价格下跌幅度等相关政策，为房价设置“跌停板”，要求项目降价幅度不能超过15%或10%，并对存在不正当降价的企业不给予项目网签备案。

而近年来这一情况有所优化，热点城市纷纷优化价格审核，部分城市扩大了预售价格开发商自由浮动的幅度，有的城市对价格审核流程进行优化。

除郑州外，根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

对于郑州取消限价的原因，李宇嘉认为，一方面，近期各地频频出现开发商大幅度降价促销现象，相关部门的此类指导，实际效率大幅减弱；另一方面，将价格自由调整的权利给到开发商，免除二次申请条件的冗余流程，有利于开发商更好促销，缓解资金链压力。

其进一步表示，取消商品房限价更重要的意义在于，这向市场传达一个信号，价格自由定价、自由波动，意味着买者卖者自负责任，前期业主不应因为楼盘后期降价而找开发商的麻烦。

张波认为，取消限价与目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合，这与二十届三中全会对于房地产发展的精神保持一致，房地产“双轨制”的发展路径，既要求加大保障性住房建设和供给，以满足工薪群体的刚性住房需求，也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求，而采用市场化推进方式，正是配合多样化改善性需求的产品的重要手段，只有新房价格实现市场化，才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究，用不同价格段的产品来满足不同客户的需求。

“另一方面，从三中全会指出的方向来看，高层已明确赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策。郑州取消限价的行为是因城施策的直接体现，预计后续将会有更多城市跟进这一政策，以加快房地产市场走出调整期的步伐。”张波称。