被两次“抵押”的房屋 10年“骨头案”强制执行终化解

“抵押给我的房子不是我的？”见到执行法官后，牛阿姨一怒之下表示，要再出钱把房子买下来。这是近日太原市小店区法院在对滨河东路一处住宅进行强制腾房时发生的一幕。涉案房屋是10年前原房主抵押给牛阿姨夫妇的，经过多次审判、上诉、再审，进入强制执行后，场面一度陷入僵局。

买到债务纠纷房

要想了解清楚这件拖延10年的案件，还得从2009年说起。当时，牛阿姨和丈夫老闫借给案涉房屋第一任房主大刘30万元，大刘将这所房屋的买卖合同及对应收据等交给老闫，并签订了抵押借款协议，约定借款如不能按期偿还，抵押房屋归老闫夫妻所有。

之后，大刘迟迟不能偿还欠款，老闫夫妻便一直在此房屋内居住，但并未办理过户手续。 2018年4月12日，落某找上门来称，他买了这所房子要求收房。双方商议无果，落某向小店区法院提起诉讼，要求闫某及其家人立即腾出房屋，并要求闫家支付自2018年4月12日至2020年10月1日非法占用房屋的损失费18万元。

法院研判房子归属

承办法官仔细梳理案情发现，大刘在将房屋抵押给老闫夫妻后，于2011年，以生意流转为由，向贾一借款100万元，并再次以该房屋为担保保证，承诺如不能按期偿还，房产由贾一处置。同时，大刘向贾一出具委托书，委托其代为签订房屋买卖合同和办理转移登记手续，并进行了公证。

2012年，大刘未能及时偿还欠款，贾一作为代理与李二签订了房屋买卖合同，双方约定以75万元的价格购买涉案房屋，李二办理了房屋产权登记后，以非法占有房屋为由，将老闫一家三口诉至法院。经审理，法院最终认定房屋所有权应以实际登记为准，房屋归属为李二。2018年，李二又把涉案房屋以130万元的价格卖给本案申请执行人落某。

落某向法院提供了不动产权证、存量房屋买卖合同、民事判决书、网页截图、商品房买卖合同、收据、抵押借款协议、报纸等证据，法院研判后认为，根据物权法规定，房屋归落某所有，腾房的诉求应当予以支持。因落某购买房屋时未到现场看房，没有尽到审慎审查义务，要求闫某一家承担损失的依据不足，不予支持。

2022年，落某在多次催促闫某一家腾退房屋无果后，申请强制执行。

多年难案终执结

执行法官多次约谈双方当事人，但双方当事人各执己见，始终不能达成和解。当执行法官在小区物业和公证人员等的见证下强制腾房时，却遭到牛大娘及其儿子的阻碍，于是出现了开头的一幕。

牛大娘执意认为，房子先抵押给了他们，他们就有优先购买权。“那我们再补100万元不就好了？”执行干警几次催告要求其收拾行李离开房屋，牛大娘眼看法院“动了大阵仗”，嘴上说着可以配合腾房，却以“吃午饭”“收拾东西”“吃药”等诸多理由屡次拖延时间，甚至坐到窗边开始大哭，称她们夫妇是受到了大刘“套路贷”的欺骗。

面对情绪激动的牛大娘，执行法官表示对其遭遇的理解，告知其可以采取其他合法手段进行维权，并逐步向其解释现有生效判决的法律效力，以及不及时履行、拒绝履行判决的严重后果，同时通知其儿子到场。

然而，牛大娘儿子小闫到场后，却情绪激动，甚至无理取闹妄图“翻案”。执行法官立即对其出示了拘留手续。看到司法拘留决定书，小闫这才认识到了事情的严重性，表示愿意配合法院工作。之后，法官告诉小闫，若认为案件可能涉嫌诈骗，可向公安机关报警。小闫了解到相应维权渠道后，表示将积极配合后续腾房工作。之后，闫家在亲属的帮助下，逐步将房屋腾空顺利移交给落某。

承办案件的执行法官解释，对不动产物权的设立、变更、转让，《民法典》有规定：经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。