青岛中院发布“60条建议”

本文转自：青岛日报

政法一线

优化法治营商环境 助力房地产业发展

青岛中院发布“60条建议”

青岛市中级人民法院日前举行新闻发布会，发布《青岛中院优化法治营商环境助力房地产业发展60条建议》（以下简称《建议》），引导市场主体及时识别、有效避免经营及交易过程中的法律风险，建立完善的风险防范机制，最大限度减少损失发生。

青岛中院发布助力房地产业发展60条建议，是落实优化法治营商环境工作要求和护航房地产市场健康稳定发展的务实举措。《建议》涵盖合资合作开发房地产合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、商品房预售合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、执行异议之诉纠纷中常见的法律风险，围绕房地产业从开发建设、销售运营到后期维护脉络，结合审判实践，全面总结和分析房地产纠纷案件的特点及从中发现的问题，提示正当权利的行使规则和违法行为的法律后果，为市场主体厘清法律关系，指明权利救济路径。

这60条建议是结合60起案件提出的具体建议，涉及到房地产案件的方方面面——

在合作开发房地产方面，建议：商事活动中，合作开发房地产的当事人至少一方应具备房地产开发经营资质，否则合同无效；合作开发房地产过程中，建设项目需依法依规取得相关政府部门批准，否则请求分配房地产项目利益难获支持。

在建设工程施工合同方面，建议：建筑企业应依法、依规参加招投标，避免“先定后招”致无效；工程选择招投标程序应信守，变更合同主要条款难支持。

在商品房预售合同、房屋买卖合同方面，建议：商品房销售广告宣传应诚信，构成要约有拘束；销售房屋不利因素早告知，否则买卖房屋易担责。

在执行异议之诉方面，建议：以房抵债需防范，尽早登记留证据；公司财务会计制度需健全，一人公司股东财产与公司财产不独立应担责。

青岛中院在房地产纠纷案件审理中，准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则，树立请求权基础思维、逻辑和价值相一致思维、同案同判思维，明确裁判标准和思路，回应市场主体对优化营商环境的司法需求，维护房地产市场正常交易秩序。在合资、合作开发房地产合同案件中，对涉及城市更新、城市建设的重大项目，以提高土地利用率、提升城市形象为导向，依法认定合同效力及违约方责任，保障正常交易秩序，提高市场行为的可预见性与合同利益的合理信赖性意识。在建设工程施工合同案件中，充分考虑发承包关系、施工活动的风险、用工管理等因素，严格区分个人行为和单位行为，避免给企业管理造成不可控风险，引导企业依法依规经营，保障市场良好经营秩序。在商品房买卖合同及二手房买卖合同案件中，探究当事人真实意思表示，合理解释合同条款，妥善平衡双方利益，依法维护合同约束力，注重诚信原则对良好市场秩序的维护。在执行异议之诉案件中，充分考虑执行效率、闲置土地利用率等问题，服务城市更新和城市建设行动顺利推进，通过示例案外人异议之诉案件的审理思路，针对诉讼高发点，提示企业依法进行财务账目管理，审查交易对象及交易标的的权利负担和占有使用情况，依法申请诉讼保全等，为市场主体理性维权和风险防范提供司法参考。

近年来，青岛中院充分发挥司法裁判对房地产市场的规范引导和价值引领作用，依法公正高效审理各类房地产纠纷案件，维护当事人合法权益，积极延伸司法服务，不断提升服务保障中心工作的能力和水平，促进房地产业良性循环与健康发展。推动涉房地产纠纷防范化解。与住建部门、相关行业协会召开优化营商环境工作联席会议，健全信息共享、业务协同、诉非衔接等配套机制。指导建立建设工程纠纷专业调解组织，推动形成内外衔接、逐层化解、全面高效的多元解纷新模式。优化案件办理模式。出台专门文件规范财产保全行为，有效降低企业诉讼成本和经济负担，保障涉案企业正常经营。积极推进繁简分流改革，对争议较小、标的额不大的涉房地产纠纷案件，依法简化审理程序，提高办案效率。开通涉城市更新和城市建设案件“绿色通道”，强化审判管理和节点管控，推动案件快调、快审、快结。找准服务靶向，助力企业纾难解困。依托电子诉讼服务平台、智慧庭审等信息化平台审理案件，为涉案企业提供便捷、高效、透明、低成本的诉讼服务。加大普法宣传力度，深入开展法官进企业活动，针对企业普遍关心的法律问题进行“订单式”普法，为促进相关房地产企业规范经营，防范风险提供法律建议，切实帮助企业解决“急难愁盼”问题。