“房企到底应该怎么干，我给四条建议”

本文转自：常州日报

“房企到底应该怎么干，我给四条建议”

——访2023“穿越周期，寻求破解之道”论坛主讲嘉宾汪明宇

□本报记者 刘燕涛

2月23日，由常州报业传媒集团主办的2023“穿越周期，寻求破解之道”论坛，特邀资深地产媒体策划人汪明宇作主题发言。围绕房地产高质量转型发展，如何坚持“房住不炒”定位、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等问题，汪明宇接受了本报记者的专访，解读房地产业未来发展趋势。

2023，楼市的春天来了吗？

记者：近日，常州一些楼盘出现回暖迹象，您如何看待当前的楼市与未来的走势？

汪明宇：一些业界人士近来表示，楼市的春天即将到来。我的看法是：房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定等都具有重大影响。当前，各地区、各相关部门积极因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。因此，我们要把关注点与着力点放在消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端、推动房地产业向新发展模式平稳过渡。其中，新发展模式与平稳过渡是未来的关键词。

记者：您能从宏观角度分析一下2023年的趋势吗？

汪明宇：近期，有专业机构对长三角进行的房地产景气指数调研发现，回暖不是即将到来，而是已经到来。以南京为例，新房库存连续12个月超过8万套，目前为7.4万套，消化库存力度在加大。而央媒对长三角经济圈楼市调查得出的结论是：一方面，“房住不炒”是坚定不移的大方向；另一方面，房地产在我国经济发展过程中承担的社会角色无法替代，也是阶段性发展过程中重要的社会稳定器之一。

信心与未来

记者：楼市流行一句话：信心比黄金更重要。您如何看当前市场信心与未来趋势？

汪明宇：楼市未来，要恢复整体信心。我认为，中国房地产业经过这一轮深度调整，像过去那样靠天吃饭、闭眼躺卖的时代基本终结。当高杠杆短期投机行为几乎消失，当自住客与中长期价值投资者成为主力，当购房者越来越理性……接下来，房企要好好想想，到底应该怎么干。

记者：您有什么具体建议？

汪明宇：我个人有四条建议：一是要拿对地。业界要注重研究城市国土空间规划，这是一个城市5年甚至更长周期内的城市发展总纲领，总规中90%以上的内容具有可持续性，要通过研究总规，判断土地未来规划的稳定兑现度。二是要定好位。不要再轻易用过往周边产品的销售结果来推导自己的产品定位，时代不同了，客户不同了，竞争对手不同了，要走自己的路。三是案场精细化时代到来了。我观察到当前案场存在着华而不实的问题，人性化、体验感、精准度都需要精细再精细，案场的高质量化在未来越来越重要。四是户型设计、空间设计要有新思考。不少楼盘请设计大师加持一下，就以为稳操胜券，这很容易出问题。更深入了解客户习惯、地域风俗，倡导更健康、更宜居的生活方式，是打磨出好户型、好房子的关键所在。

新发展模式需要全新认识

记者：随着房地产业向新发展模式过渡，我们对楼市是否应该形成全新的概念与理解？

汪明宇：是的，从现在到未来的这段时间，我们对楼市要重新认识、重新理解。一是对于品牌的理解，品牌搭建的核心是树立购买标签、最终建立信任，这需要过程和时间。如果说，快消品、直播电商是“种草”，那房地产需要的就是“种树”。碎片化时代，品牌建设、社会共识至关重要，这需要建立决策者、购买者、影响者、使用者、传播者五大人群的认知共识，任重而道远。二是对于分销的理解，一些房企注意到，分销在客户成交过程中的影响力在显著削弱，客户越来越理性，认知能力也不断提高，当前的分销方式显然过于粗放，对客户的影响力越来越小。三是对于开发商与社会资源合作的理解，广告公司、活动公司、渠道、媒体、户外、电商、网红、公众号、短视频创作者、大V、全民经纪人等，可以统称为开发商的营销合作伙伴。我认为，这其中大抵包括两类：一类是能帮助开发商提升整体营销能力的，一类是能帮助开发商实现一些营销结果的。

记者：最后，您还想对常州的朋友们说点什么？

汪明宇：我感觉，房地产这个行业，只有长期扎根、深入研究，才能看得懂、看得透。行业的展现形态会随着技术迭代的变化不断演进，但行业的本质不会变化，看透这一点，你才有可能具备穿越周期的能力。 王锐摄