楼市跌到高盛定位的４０％：对老百姓的影响究竟有多大？

楼市跌死狗，专家都在献策，但是，很多专家和地产大佬的言论，与大众的感受相去甚远。

孟晓苏说：中国的房地产根本没有泡沫，所以，应该取消所有限售令，放开大卖，只要老百姓拿出五万亿存款去买房、装修，今年房地产就恢复了。孟总是从房地产一线干起来的，他的视角中不是地方财政，也不是平民百姓；年内最突出的一个转变，就是政策失灵了，别说刚需一族不那么有钱，就算是有，也未必会出现孟总说的热火朝天的景象。

取消限售应该不是问题。

但取消后，问题还是问题，因为限售也就是个鸡肋，你不限也没人买，重要的是能不能回到“记住不炒”时的房住价格？这才是刚需真正关心的，但是，马光远坚决反对。

北大国发院的姚洋提出：救市的唯一出路是降价，降到４０—５０％，我就不信没人买。马光远就笑了，在一次论坛上说：有些很有身份，但不懂房地产专家，当着记者的面什么都敢说，房地产的价格那是很复杂的问题。怎么个复杂呢？马光远给出了个理由，他认为，如果泡沫被刺破，爱损害的是老百姓，老百姓70%的财富蒸发了，改革开放几十年就白干了。

房地产泡沫之所以不能刺破，真的是为老百姓着想吗？

如果房地产真的跌出高盛的估盘，即４０％以上，甚至到了姚洋认为的５０％，会是一种什么样的场景？

如此惨烈的下跌，对开发商的影响是直接的。

中国的房地产是一个庞大的家族，共九万家房企，如果跌到４０％以上将全部破产，现在优等生万科负债率已达到７２％，恒大是１８０％，全国平均水平是95%，已经非常接近负资产，还能扛得住大跌吗？

银行与开发商是一根绳子上的两只蚂蚱。

开发商团灭，银行贷款收不回去。房地产也是个人与企业最重要的抵押物，一般是按估值的８０％左右确定贷款额度，如果跌４０—５０％，银行只有两个选择，一是让客户补足跌去的款额，故意社会是很难响应，算算账房子给银行算了；另一个选择只有疯狂地加印货币，这当然是一个危险动作。

真正痛彻心扉的应该是地方财政。

他们是最大损失者，而不会是马光远说的老百姓，地方财政才是大ＢＯＳＳ，是房地产最大的受益者，地方财政的５０％以上是从房地产敛来的，如果房地产大跌，谁敢拿地？真要跌４０－５０％，地方财政要正常运转，唯有加发国债，靠借钱维持体制运转；仆人落魄到这等境界，主人们会百非常紧张。

对老百姓又是什么影响呢？

老百姓大多数住房的确是用来住的，如果不需要变现，就没直接影响，刚需们诠释了益索普的调查报告，会像９１％的中国公民一样，“感到很幸福或非常快乐”。至于富人爱谁谁，生活依旧。大不了世界富豪排行榜上少了几个华人的名字。

那么，房地产会如高盛预言跌到４０％吗？

至少一、二线城市是小概率事件。政策已经有了一个托底，跌出３０％，坚决收购。这是一个非常重要的预期上的转折。

中这同时也意味着，中国的房地产，最终将以高负债支撑局面，通过长期的几何级数的货币泡沫对冲，用时间换空间，实现软着陆。