房价见底了吗？高盛再预测中国房地产？L型复苏是什么信号

近来，房价是否触底成为了众人热议的核心话题，源于各地房地产市场的活跃度显著提升，特别是那些一线城市的成交量犹如春风般复苏，得益于一系列提振政策的催化。

根据权威机构的统计，今年3月，北京、上海、广州和深圳这四大一线城市的商品住宅交易面积呈现惊人的环比增长，涨幅超过百个百分点，其中一线城市，尤其是高端住宅市场，热度如火如荼。

以往的经验认为，楼市成交量的上涨往往预示着房价可能趋于稳定，但这并非铁律，关键在于市场的热度能否持久。因此，关于房价底部的探讨愈发热烈。

4月16日，70个大中城市的房价表现呈现出一种稳健的调整态势，整体来看，仍在微调阶段。官方对此持冷静态度，强调这是正常现象，对购房者而言是个好消息。

对比去年同期，一线城市中的北上广深二手住宅销售价格已分别跌破6%的基准，广州跌幅达到8.6%，深圳则为7.4%。一线城市二手房价格同比下滑了7.3%，这个降幅相较于上月有所加深，或许与去年3月楼市的繁荣高点形成鲜明对比。

尽管3月份的房价数据显示呈现出新的动态，一线城市的楼市画卷微妙变化。新房价格环比涨幅在北京与上海的调控下持续收敛，北京保持平稳，而上海微涨0.5%。

同比来看，北京上涨0.8%，上海则攀升4.3%，显示出政策效应下，北京和上海的楼市正悄然显现出复苏的曙光，两地的房价稳定度更显坚韧。

正如坊间流传的那样，作为楼市风向标的北京和上海，其市场的表现是否如大多数人所料？这是否预示着这两个城市的楼市底部即将显现？然而，尽管出现了积极信号，但全面复苏的道路依旧漫长，房地产市场的调整似乎还未到达尾声。

对于急于求成的楼市回暖心态，长远视角下，楼市机遇依然存在。据观点网最新报道，4月15日，高盛的研究报告揭示了一个严峻的事实——中国民营开发商在交付新居的过程中面临着高达4万亿元的资金缺口，这一困境加深了行业尚未触底的现状。随着房地产市场的持续调整，过往的宽松政策对新房市场的提振作用逐渐减退，开发商的融资环境依然紧绷。房地产行业的“L”型复苏轨迹可能尚未触及底部，这需要我们更为审慎地解读高盛的预测。

起初，他们对中国房地产市场的调整持有较为严峻的预期，曾提及参照美国历史，预估调整期大约需时三年。然而，在我的观点中，只要这个调整能在三年内顺利收尾，那无疑是可被接受的，仿佛是在绘制一幅还未完成的L型图谱，横向的转折尚未启动。

高盛的观点则指向房地产行业的底部尚未触及预期的L型路径的谷底。关于L型复苏，其不确定性令调整周期的长度难以预判，只揭示了一个事实：未来的规模将经历显著下滑，且会长期维持在稳定的低点，既不会急剧攀升，也不会骤然跌宕。

早些时候，央行调查统计司的前任司长盛松成也表达了相似的看法，他指出我国房地产市场已渐趋稳定。

可以预见的是，房地产对投资和经济增长的拖累效应将会减轻，但这一轮调整并非周期性的波动，而是不可逆转的趋势。

以往的乐观主义者期待着调整后的反弹，而实际上，L型的发展轨迹意味着不会有大幅度的反弹，预计将持续四年至五年的漫长调整期，从2020年开始，直至2021年下半年的下行阶段。

最近，高盛更新了对中国经济的预测，其一季度的环比年化增长率预计将达7.5%，超越先前预估的5.6%。同时，他们上调了2024年中国经济增长预期，从4.8%提升至5%，显示出更高的信心。

我深信，这源于中国展现出前所未有的决心，积极优化营商环境并深化对外开放，尽管目前经济呈现出结构性复苏的迹象。

我认为，这种回暖并非全面开花，而是逐步实现，只有当经济全面复苏，房地产市场才会与其形成和谐互动。

展望未来，房地产市场的复苏路径可能呈现“L”型态势，但我坚信，内部结构的显著调整正在悄然发生。高端改善型住宅和豪华别墅将与普通刚性需求的住房形成鲜明对比，形成阶梯式的发展格局。

从高速增长转向高质量发展，这是一种积极的战略转型，我们告别了过度依赖房地产和短期刺激的模式。

虽然整体上可能会经历一些阵痛，但城镇化进程依然稳健，常住人口城镇化率已达66.2%，而户籍人口城镇化率还有提升空间。

尤其是改善性住房需求，如同滚雪球般增长，尽管中小户型仍占据主导，但随着人们生活水平的提升和城市化进程的加速，改善性需求和基本居住需求将持续驱动市场。

在当前阶段，稳定是首要任务。任何市场的波动都预示着后续政策支持的加码，这意味着在调整的同时，也将孕育着更多的积极机遇。