优化限购、执行认房不认贷，多个一二线城市政策频出效果如何？

2023年8月20日，广东惠州，市民在售楼部看房。视觉中国图

8月底以来，在一线城市全面落实“认房不认贷”政策后，多个重点城市的限制性购房政策正逐步解除。根据机构统计数据，仅9月以来，已有南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、长沙、天津、西安、苏州、厦门优化限购政策，继续为市场注入信心。

长沙取消首套房限购

9月22日，据湖南省长沙市住房和城乡建设局官网，长沙市住房和城乡建设局发布《关于优化房地产调控政策的通知》。《通知》显示，对长沙部分房地产限购、限售政策进行优化，其中明确，居民家庭(含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。该通知自9月22日起施行，有效期5年。

长沙市住建局相关负责人介绍，居民在长沙限购区域无住房，可直接购买首套房，不用再提供落户、社保、个税等证明。而在此前要求“新落户市民+12个月社保或个税；非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。

中国经济周刊报道显示，作为反炒房“优等生”的长沙此前声名在外。2020年12月，住房和城乡建设部《建设工作简报》第79期刊文，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，长沙作为调控政策执行最严格的标杆城市，限购政策也开始跟随全国大势而调整，限购等政策开始出现松动。但是，长沙的限购调整和其他城市还是不一样，长沙只是取消首套房限购，包括外地人也不限购首套住房了。

中指研究院长沙分院指出，长沙新政对比其他城市放松力度相对较小，仅是放松首套房资格，后续长沙调控政策仍有较大调整空间，后期可能会视市场表现逐步做相应政策调整。

中指研究院长沙分院指出，2021年下半年房地产行业进入深度调整期后，长沙房地产市场和土地市场持续走低，今年2-3月份短暂小“阳春”后，市场持续转弱，8月份内五区商品住宅成交面积同比下降62.9%，环比下降31.5%，下行压力继续增大。此次政策的调整，是长沙自2017年起的房地产调控政策的正式放开，将释放一波刚需和改善性需求，预计短期将拉动长沙四季度房地产市场的成交，提高市场活跃度。中长期来看，市场能否真正企稳回暖，依旧要看经济复苏、市场信心及后续政策的推出。

广州打响一线城市放松限购第一枪

可以看到的是，房地产政策调整优化正在不断扩展和深化，不仅仅是热点的二线城市，一线城市的限制性购房政策已在逐步解除。

根据贝壳研究院发布的报告，7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，至9月中旬，本轮房地产政策调整经历了四个阶段，“认房不认贷”政策在一二线城市逐步落地，“限购和限售”政策在部分二线城市放松或取消。

对于一线城市而言，目前已有广州打响放松限购第一枪。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。《通知》明确优化住房限购和增值税免税年限。

根据新政，广州将住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

这也意味着，番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇已纳入非限购区域。

同时，广州还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

中指研究院认为，一线城市放松限购政策，释放了更加积极的信号，有助于进一步提振市场信心，巩固当前市场修复预期。

政策频发，效果如何？

贝壳研究院统计数据显示，7月以来，重点城市政策调整的数量增加，7月13次，8月23次，9月截至第三周已出台44次，房地产政策调整优化正在全面落地。

那么，在一系列政策落地后，市场效果究竟如何？

根据监测数据，在“认房不认贷”等一系列政策实施后的三个周末，一二线城市二手房市场呈现“量升价稳”的局面。一线城市中京沪表现强于广深，二线城市中武汉、苏州、合肥、南京等城市表现突出。

一方面，市场表现积极，政策落地城市成交量普遍回升，一线城市增加近50%，二线城市增加近30%；成交价格止跌回稳，京沪房价回升约1%，其他城市房价跌幅收窄。换房客户积极入市，京沪新增挂牌量明显增加，市场盘源充沛利于换房客户达成交易。带看量稳步上升，换房客户挂牌后开始看房是主要的增量贡献，为后续成交量稳步回升提供坚实基础。

同时，市场信心也有所提升。贝壳研究院指出，7月24日以来，代表交易信心的KMI指数稳步回升，一线城市KMI已站上50的荣枯线，最高达到65，其中京沪KMI已达到年初高位水平，显示市场交易需求旺盛，预计成交量继续回升。二线城市KMI整体已接近荣枯线，最新一周为49，其中苏州、合肥等城市已超过50，随着更多二线城市落实优化政策，预计二线城市也将进入扩张区间。

此外，根据客户需求调研显示，对于刚需客户，当前影响买房决策的主要因素是未来还贷压力，促使他们入市的主要原因是房贷利率下降，二线城市受惠比例达50%，三四线接近60%。对于改善性需求客户，当前影响买房决策的主要因素是房屋居住品质，首付比例下调有助于降低换房门槛，一线城市受惠比例达到55%，二线达到35%。

数据显示，近期挂牌及卖房成交客户中，换房需求成为主流，占比较高，其中京沪超过80%，广深超过60%；二线城市中，杭州、成都、合肥和南京也超过50%。在近期看房及购房成交客户中，首置刚需客户占比约为40％～50%，换房改善性客户达到50％～60%。

贝壳研究院认为，“认房不认贷”政策对于释放刚需及改善性需求具有积极作用，改善性客户对房价预期的敏感度强于刚需客户，价格稳定能够促使换房客户积极入市，实现稳定市场的目标。

数据显示，客户置业信心改善，房价乐观比例提升，计划购房比例明显提高。客户置业信心调研数据显示，7月以来，随着政策逐步落地，客户预期明显改善。房价预期结果显示，一线城市客户房价预期较好，9月份房价乐观比例已超50%，二线及三四线城市房价整体预期仍然较为低迷。

贝壳研究院认为，后续，随着二手房市场流通改善，新房市场风险将逐步解除，市场有望持续修复。