市场趋暖，改善型居住需求有效释放

本文转自：羊城晚报

广州“127新政”满两月——

市场趋暖，改善型居住需求有效释放

近期不少楼盘加大营销力度吸引购房者

中心城区改善型住宅受购房者青睐

广州大面积户型一手住宅成交量上升

文/图 羊城晚报记者 徐炜伦

2024年1月27日，广州发布了楼市新政，其中最为引人注目的便是“全市范围取消120平方米以上户型限购”的政策，此外，新政还支持“租一买一”和“卖一买一”，此举被视为广州楼市的一次重大松绑。经过两个月的实施，叠加传统销售旺季，市场表现有了怎样的变化？

楼盘到访认购量攀升

在政策发布后的两个月里，广州楼市呈现出明显的回暖趋势。专业机构克而瑞的数据显示，春节假期后复工的三周内，其在全市范围内监测的268个在售项目的来访认购量节节走高，尤其是2024年第10周（3月4日至3月10日），全市来访18340组，认购967套，为近两个月来的高位。

由于“127新政”临近春节假期，且春节假期购房人数少，新政效果集中在春节后显现。从网签数据来看，以春节假期一周为临界点，前一个月广州成交3328套商品住宅，复工后一个月成交3421套，成交有所回暖。合富研究院统计的数据也显示，广州楼市成交量已连续5周上涨，项目到访量持续稳定在相对高位。

六个主要限购区域大户型需求释放

从区域分布来看，由于增城和番禺两区不在限购范围，且住宅性价比具备优势，成交规模持续领先。克而瑞数据显示，春节假期后复工的一个月内，增城区、番禺区分别成交723套、477套，其次是白云区415套、荔湾区361套、花都区359套、南沙区339套，黄埔区、从化区、天河区、海珠区分别是274套、164套、153套和146套，越秀区因自身一手项目较少，仅有10套成交。

在户型成交占比方面，120平方米以上户型的一手住宅在新政前一个月全市成交936套，而春节假期复工后一个月该户型全市新房成交1036套，环比增加6%，以此计算，复工后一个月该户型周均成交259套，比新政前一个月周均成交多14套。

去年广州楼市“920政策”发布后，天河，海珠，越秀，荔湾，南沙以及白云（北部四镇除外）六个区域仍被列为限购范围，在“127新政”发布后，上述六区成为了直接受益一方，数据显示，复工后一个月，六区120平方米以上户型一手住宅成交533套，环比新政前一个月增加19%，也就是说平均每天去化17套，比新政前每天能多卖出3套。

其中，海珠，白云，南沙，越秀四区120平方米以上一手住宅的环比成交规模实现了正增长，海珠区以92%的环比涨幅位居第一。另外，3月份的前半个月统计数据显示，广州120平方米以上户型一手住宅已成交623套，克而瑞分析认为，新政刺激之下，改善型购房者入场脚步加快。

不过，与一手市场相比，广州二手住宅市场上的大户型成交表现不够稳定，广州市房地产中介协会提供的统计数据显示，2月，广州120-144平方米的二手住宅成交占比为11.28%，环比增长0.77%，144平方米以上的二手住宅成交占比为10.81%，环比增长0.1%，到了3月，上述两个数据占比分别是10.21%和10.22%，环比均有所下降。

开发商以价换量促成交

回顾春节假期前，市场处于传统淡季的状态，在广州“127新政”发布时，不少项目并未有充分的准备，事前已降低促销力度，不过据合富研究院市场监测，在春节假期过后的首周，各大项目的营销力度快速恢复，至3月25日，市场成交量已经连续5周上涨。

克而瑞分析认为，新政对广州改善市场起到了一定的助推作用，而之所以产生如此成效，与不少房企“旧盘加大促销，新项目平价入市”的营销策略有一定的联系。据多家机构统计，近期海珠区、天河区等改善型大盘集中的区域纷纷有全新盘亮相，例如天河区两个楼盘首开热销，天河保利华创·都荟天珺周边置换需求充足，去化达六成；中铁建招商蛇口·西派天河序推新成交良好。海珠区新盘入市提速，区内高端供应得到更多补充，目前高端项目琶洲南TOD二期保持较高热度、全新改善型项目中海·大境亦对外开放，主推125-270平方米三房、四房。

在价格方面，不少项目采取以价换量的形式吸引购房者，例如东圃板块的越秀观樾因实际价格（6.8万-9万元/平方米）与“吹风价”相比更加实惠，据悉项目首开去化率在20%-40%。南沙区横沥岛的绿城桂语汀澜近日开放实景示范区，单价2.8万元/平方米起，较周边项目有一定的价差，据悉当天共吸引千名看房者到访。

已经在售的项目也推出部分促销单位促进成交，例如天河保利天汇，据统计，去年其120-130平方米户型成交均价为69793元/平方米，在春节复工后一个月成交均价65901元/平方米，环比回调6%；黄埔富颐华庭也加推了改善户型，去化约两成。

据了解，后续将会有更多的全新盘于短期内入市，对购房者而言，新政给广州楼市带来了积极的影响，与开发商策略调整的共同作用下，一些颇具性价比的产品将陆续推出，选择合适的时机和项目，将是置业关键所在。