新政终落地，南沙楼市有望迎平稳拐点

本文转自：羊城晚报

星河东悦湾在黄阁板块楼盘中销量不错

29日下午，越秀滨海花城营销中心有不少看楼者到访

文/图 羊城晚报记者 范晗越

5月28日傍晚，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），内容包括放松限购、调整最低首付款比例等一系列政策。值得注意的是，《通知》中提到，“在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前六个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。”将非广州市户籍居民的购房条件从社保证明两年大幅度缩短至六个月。有观点认为，本次限购松绑结合降首付、利率的政策跟进，降低了新市民的入市门槛，有利于库存消化。

在2023年9月的楼市政策调整中，广州市解除了番禺、黄埔、花都区的住房限购，但同样不属于中心区域，且近一年成交量持续低迷的南沙却并未在松绑行列。毕竟在目标置业客群上，南沙、黄埔、番禺三区存在一定程度的重合，没能在上一次政策调整中吃到红利，像是南沙楼市被“泼了一盆冷水”。因此，尽管利好消息不断释放，但在5月28日真正的红利落地前，南沙各板块均价均持续走低。不过，可喜的是，据羊城晚报记者新政落地首日现场走访，从项目成交情况来看，南沙楼市或将迎来短期内的重要拐点。

量价齐跌，南沙盼政策利好已久

2024年开春以后，春节期间积累的购房需求让广州各区的网签量都有了一定起色，但步入四月后，这一好转并未持续。据广州市房地产中介协会数据，今年前四月，南沙区二手房网签数据分别为367套、227套、464套及413套，均未超过500套。与从化区相比，南沙区在挂牌量超过从化两倍的情况下，成交量却堪堪与其打了个平手。而在同一时期，番禺区连续多月成交超1200套，黄埔区虽也出现小幅度下滑，但月成交也基本维持在了500套左右。而据最新数据，2024年5月，南沙区二手住宅成交量已经跌至350套。

新房方面，最为直观的体现便是价格下调。据中指院数据，南沙区新房成交均价在2022年达到了接近3万元/平方米的历史最高数据，但截至2024年第一季度，这一数字已经接近2.8万元/平方米，回到了2020年的水平。不仅如此，在均价回归2020年水平的同时，仅仅1000套出头的第一季度成交数也只与2021年平均单月成交相当。因此，从数据层面看，新政落地前，价格跌幅尚不及市场预期，在此背景下，降价促成交是不少项目的通常做法。

以横沥岛某国企开发的项目为例，由于自身定位在横沥岛板块中相对较高，该项目自2022年下半年入市以来，对外公布的均价一直在3.6万元/平方米左右，并未公开降价。但在刚刚过去的5月中旬，新政落地前，该项目也单独新开一栋单位，以“团购”形式促销，最低价接近2.8万元/平方米。在此次新政落地前，该项目销售经理李先生曾向记者表示，5月中旬的新政消息确实让项目来访量有了约60%的增幅，但在成交上却不见明显起色，反而是大多数意向购房者更愿观望，以待实质性利好。5月28日新政发布前，该项目“团购”活动恰好结束，据该经理透露，当天晚上，项目便紧急开会，为即将到来的重要营销节点作准备。

回归居住需求，去化周期稳步降低

过去一年，以南沙区政府为中心的黄阁板块及金洲-蕉门板块是南沙区的成交主力，据克而瑞数据，截至2024年4月，黄阁板块近一年共成交2686套，占据全区市场的35%。与横沥岛、万顷沙、庆盛等板块相比，该板块居住氛围成熟，商业、教育、医疗配套均已兑现，因而客群的自住属性也更强。

黄阁板块的大体量项目星河东悦湾在新政落地首日便有成交量的突破，据项目销售经理徐先生介绍，5月29日下午两点前，项目便有5套成交，其中两套是客户前一日晚便提前锁房待签约的。徐经理认为，由于总价相对中心城区原本已经较低，就南沙的大多数项目而言，降首付比例对客户的吸引力其实并不大，差额基本在10万元以内，但利率的下调能够实打实地为客户节省购房成本，因此之前仍有观望心态的客户此时出手也不足为奇。

明珠湾板块的热销项目越秀滨海花城自2023年4月开盘以来便一直维持着不错的热度，得益于相对较晚的入市时间，该项目部分产品属于容积率新规下设计的高实用率户型，据贝壳找房数据，5月该项目成交量超30套。该项目策划经理刘先生表示，该项目在“五一”期间便有一批渠道客户集中成交，消化了一些积攒下来的需求。因此，该项目在5月中旬以来积累的意向客源并不算多，但尽管如此，5月29日当天，项目同样有客户到场签约。据介绍，首付下调到15%后，该项目上车门槛最低可达20万元以内，月供四五千元，总价最高在200万元左右。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，以广州为代表的珠三角一直是外来人口“孔雀东南飞”的集中地，外来人口多，对外来人口包容性强，外地人在此创业和买房置业的现象普遍、风气浓厚，非户籍居民社保年限从2年下调至6个月，是对非户籍人口购房较大程度的支持。据克而瑞数据，截至2024年4月底，南沙区商品住宅库存12242套，同比去年减少24%，去化周期21.2个月，尽管在广州11区中仍属高位，但相比去年同期已减少6.5个月。随着政策逐渐将更多的自住需求导入到南沙，在过去3年间经历了“冰火两重天”的南沙楼市有望迎来趋于平稳的拐点。