去年杭州二手房比新房多卖了两成 为什么购房者更喜欢买二手房了？

杭州市不动产登记服务中心 记者 江玥 摄

乔司板块二手房 记者 江玥 摄

93632套。

刚刚过去的2024年，杭州十区二手房交出“成绩单”——以93632套的总成交量，创了最近4年的新高。这一“战绩”首次历史性地超越了杭州去年新房的总成交量。

根据杭州贝壳研究院数据，2024年杭州十区二手房、新房共成交15.7万套，二手房和新房成交量呈“六四开”。

“这也标志着杭州已经进入存量房时代。放眼全国乃至其他发达国家，成熟房地产市场的二手房成交占总成交的比例，一般在七八成以上。预计2025年杭州二手房成交总量仍会高于新房。”杭州贝壳研究院院长上官剑分析。

曾经执着于“打新”的台州亲戚 最近买了运河新城的次新房

“现在买二手房的人好像多了很多，我身边又有好几个朋友和亲戚下单了。”一直想着置换一套房子的90后程序员李薇发现，身边嚷嚷着要买房的亲友们，最近一个个都付诸行动了。

“无论是刚需还是改善需求，以前我们大部分人都想着去摇新房，现在想法变了，更关注‘所见即所得’的二手房。”李薇说。

就在上周，和她同一个办公室的同事，在西湖区三墩一带买了套总价300万左右的二手房。

“95后工作年头不长的同事，郊区的新房觉得太远，市中心的新房又太贵，就选了性价比高的二手房。挑了装修还不错的，直接可以拎包入住。眼下首付、房贷利率也都是历史低点，他们就入手了。”而这位同事已经是近两个月来，李薇身边第5个“上车”的人了。

让李薇记忆犹新的是，向来以经济头脑灵光著称的台州亲戚，也在去年11月入手了一套运河新城的次新房。“要知道，他们都是亲戚带亲戚，喜欢组团一起买的。”李薇说，从2018年4月杭州出台新房摇号政策起，就陆续有台州亲戚跑来杭州，削尖了脑袋想买房。“当时还受限于落户、社保等原因，但他们的首选绝对是有明显价格优势的新房。”甚至还有亲戚用当时珍贵的房票陆续去冻资，一个接一个地摇号，“跟股票市场打新股一样。”

而几年后的现在，原先这些“打新客”，现在却不再执意于摇号了。“去年国内房产市场好消息不断，杭州也出台了好几次房产新政，年底有两位在银行系统工作的台州亲戚，坐高铁到杭州来看了几次房，对比了区域、价格和房子品质，最终在运河新城选择了一套次新房，买给刚大学毕业、留杭工作的儿子。”

很多90平方米二手房的得房率 和98平方米的新房差不多

“现在一些客户担心新房可能会出现延期交付、质量下滑、减配等问题，二手房看得见摸得着，买了放心。”余杭区良渚板块资深中介陈姐告诉我们。

“存量房市场已经到来。”德佑东腾金地西门店店长温林峰说，这一点，从乔司翁梅板块十来年的变化中就可以看出。

“2012年除了乔司镇上有几个2000年前交付的小区，还有个别2010年前后交付的小区（包括复地连城国际），根本没有可选的新楼盘。到了2013年左右，乔司才陆续有新盘推出。”他表示，当时客户到乔司，只能选择有限的几个老小区，而新房和老房子比起来，除了体量大，各方面都显得比较“年轻”。当时作为首套上车盘，购房者尤其是一些年轻人，更愿意买新房子。

十来年过去，新建的房子都交付了，整拆整建的小区也陆续交付。购房者的选择余地和以前相比，大了很多。

而新房相比二手房，优势不够明显。比如：新房往往起步户型就是98平方米，而得房率相当于原先90平方米左右的户型。“现在乔司这边90平方米的二手房价格普遍在150万-190万间，而新房基本在200万-270万之间。对刚需客户来说，几十万的价差是非常敏感的。预算不高的客户很可能就直奔二手房市场了。”

和乔司一样，杭州许多刚需板块的购房群体是刚成家的年轻夫妻，考虑到后续孩子读书的因素，往往倾向于选择买房后就能落户的二手房，而不是要等几年才交付的新房。

“有些新房小区交付后，流入二手房市场的价格可能比买入价还低，想在附近置业的人们自然会考虑现成的二手房。”德佑萧山宁围店经理晋计祥告诉我们，板块内像顺发美颂城、景瑞晴瑞里这样的小区，原先业主花300多万买的房子，现在挂300万以下售卖，还包增值税，是很有诱惑力的。“周边伟星望奥、西房宸樾世纪轩，每平方米的单价都要超过3万元了。像绿城桂月云翠单价到了3.7万元，预算有限的客户，肯定会考虑全新交付还未入住的二手房了。”

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2025年杭州二手房的成交量 还会超越新房吗？

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副研究员、博导张燕江分析：二手房迎来成交“爆发年”的原因，主要是有一大批改善住户，在降准降息、取消限购、首付降低等政策鼓励下，进行了住房的置换，将名下优势有限的住房和资产换成了优质住房和资产。

“所以我们会看到二手房‘以价换量’，越不优质的房子抛售得越厉害。什么是不优质的房子呢？比如：房龄老、区位配套差、小区环境差的房源。”他说。

此外，在新房端，政府近年来放缓了推地节奏，导致新房“进水管”流量变小，同时，实力一般的部分开发商不敢轻易拿地，一些资金层面紧张的开发商也没法参与拿地。

张燕江预计，2025年杭州推地节奏也不会快，不限价时代，开发商还是不会快速、盲目拿地，叠加现房销售的政策预期，2025年二手房成交量可能还会超过新房。

杭州贝壳研究院院长上官剑分析，2024年二手房年成交量超过新房，首先靠的是价格优势。

“二手房是个体交易，价格灵活度高，从杭州的情况看，二手房成交放量的重要因素是‘以价换量’取得的。杭州二手房价经历了连续3年多的调整，和新房相比，二手房在近、远郊均有一定优势。而在杭州主城核心区，新房价格未来有上涨的预期，这也对区域内二手房的成交有助攻作用，尤其是主城的优质次新房成交量更佳，与新房互补性不断增强。”

“再看两组数据，2024年杭州市区涉宅地块供应72宗地，较2023年减少了51宗，建筑面积546万平方米，相比2023年下降43%。可以明显看出，杭州新房整体供应数量在下滑，这也会带来成交量的下降。”

“过去，杭州城市化进程速度快，房地产高速开发，供应量高，过去5年新房成交61.8万套，这些房子逐年转化为二手房；同时，之前很多新城产业辐射到的职住平衡区域已基本建设成熟，二手房挂牌量占比全市场供应量相对会越来越大，加上所见即所得，更能满足居民多样化的购房需求。”