房屋养老金钱从哪来？如何管理？

8月26日，住建部相关司局负责人接受新华社记者采访时表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

这位负责人还表示，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

上述解读，是对近日引发热议的房屋养老金话题的回应。

8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。

董建国还表示，“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

其实，建立“房屋养老金制度”早在两年前被明确提出。

2022年4月，湖南省长沙市发生居民自建房倒塌事件。同年5月1日，住建部部署全国自建房安全专项整治，并在湖南长沙设主会场召开视频会议。

在这次会议上，住建部有关负责人强调，各地要积极作为，针对本地区房屋建筑安全突出问题，加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度。要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。要研究建立房屋质量保险制度，以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。

随后的2022年6月，国务院办公厅即印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，要求在安全管理方面建立长效机制，“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。

2023年5月，住建部相关人士赴南京调研，探索开展房屋养老金制度试点，并召开座谈会，与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行交流。

“房屋养老金”有必要吗？

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对《财经》表示，此前已经存在的住宅专项维修资金，是由业主交纳并所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金，相当于“房屋养老金”的功能。而目前提出的房屋养老金制度，“实际上是在原先的（住宅专项维修资金）功能上进行拓展，还包括房屋的定期体检、房屋保险。”

中国的房屋维修基金制度在近30余年逐步发展和完善。

早在1992年，原建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》明确，在住房制度改革中向个人出售的公有住宅的售后维修和养护管理。住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。由此，房屋维修资金制度被明确提出。

2007年，《住宅专项维修资金管理办法》（下称《管理办法》）发布，并自2008年2月起施行。《管理办法》明确了交存标准，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积的首期交存金额为当地住宅每平方米建安造价的5%至8%，专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，专项维修资金由当地主管部门代管。

事实上，住宅专项维修资金早在2005年就曾被称为“房屋养老金”。

2005年，《中国建设报》发文称，正在酝酿出台的《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》，将对住宅专项维修资金的管理等作出解答，旨在为如何保障业主的利益以及怎样合理有效地使用维修资金提供法律依据，使专项维修资金能够更加合理高效、透明公开，“成为房屋真正意义上的‘养老金’”。

2020年，财政部会计司有关负责人就印发《住宅专项维修资金会计核算办法》答记者问时表示，住宅专项维修资金“在我国发挥着住宅‘医保金’和‘养老金’的重要作用”。

对房屋养老金制度，王业强解释称，目前住宅专项维修资金在管理上存在一些问题，比如实践中的使用效率不高等，现在进一步完善相关的功能，建立房屋养老金制度，对房屋安全管理和提高住房品质非常有必要。住建部的回应提到，个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，目前试点的重点是建立公共账户。

公共账户的钱从哪来？如何管理？

中央财经大学法学院院长尹飞发文表示，建立房屋养老金公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。

尹飞对《财经》表示，公共账户的款项主要来自公共资金，主要是按照“取之于房，用之于房”的思路。

王业强对此建议，地方政府可以按一定比例计提项目土地出让金、公共维修资金增值收益、财政补贴、公积金增值收益等来充实房屋养老金公共账户。

那么，未来公共账户的资金如何使用、管理、监督？

王业强建议，各地应设立专门的管理机构，具体负责本行政区域内房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督。同时，要加强资金的保值增值，借鉴社保基金投资运营管理经验，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，提高增值收益水平。

目前，一些城市试点已开始探索。

8月20日，在上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正表示，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年将在全市范围推开。

根据《株洲日报》发布的消息，湖南省株洲市政府同住建部科技与产业发展中心签署《关于共同推动株洲市住房品质提升的合作协议》，推动房屋养老、体检和保险的株洲探索与实践。

多个试点都提出了探索房屋养老金、体检、保险制度，那么三者之间是何关联？

王业强指出，三者相互联系、互为衔接，共同构成全生命周期房屋安全管理长效机制。三者之中，房屋养老金是核心，是确保房屋应修尽修的关键。通过建立个人账户和公共账户，为房屋维修和改造提供资金支持。而房屋体检是第一步，定期体检为排查房屋安全隐患提供了基础保障。发现问题后，可通过物业费、维修基金、房屋养老金三位一体的“房屋养老体系”，实现“小修小补、大修大补”。

王业强还表示，“房屋养老金可以解决大部分问题，如果楼栋存在较大风险，就需要动用保险资金。而房屋保险，就是要借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险。”

破解老旧小区的“养老难题”

那么，住宅专项维修资金制度建立之前建成的老旧小区，如何解决其房屋养老金问题？

“房屋养老金制度研究”是2023 年住房和城乡建设智库重点研究课题，由上海市房地产科学研究院联合住建部政策研究中心、全国市长研修学院（住建部干部学院）等机构共同开展研究。

2024年6月，上海市房地产科学研究院院长严荣和同事发表《我国房屋养老金制度:背景与框架》。文章称，城镇老旧住房占比正在持续攀升，“2000 年以前的房屋占比达 27.55%，21世纪00年代占比达到 33.98%，10年代以后占比 达 38.47%。由此可见，未来房龄超过30年的房屋数量将快速攀升。”房屋老化带来的安全隐患日渐凸显，现行的专项维修资金制度较难满足房屋养老需求。

文章指出，部分省市在维修资金制度实施之前建成的房子仍然没有补建维修资金制度，这类房子恰恰是维修需求和频率较高的房子，房屋养老金制度的健全和落实过程中应多措并举鼓励无维修资金的房屋“应补尽补”。

对此，王业强则表示，对于历史欠账，比如1998年以前建成的很多老公房，它们的养老金可能由财政来兜，或者财政和业主共担。

前述严荣和同事发表的文章还指出，因中国住宅维修资金实行业主自治模式，法律法规在保护业主共有资金安全的同时，也在无形中导致业主大会决策难、资金使用难的局面。养老金制度的建立要发挥公共账户资金先行代付的作用，避免因资金审批搁置应急解危现象。

对此，尹飞对《财经》表示，住宅专项维修资金制度已建立多年，当前需要进一步完善和优化相应的管理制度。比如，实践中存在住宅专项维修资金欠缴现象，以及续筹、使用等方面问题，现行的法律法规比较抽象，有待进一步完善。