22城率先试点房屋养老，推进如何？

22城将率先试点房屋三项制度，为下一步推广蹚出一条路径。

8月21日，在上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正明确，上海将探索实施房屋三项制度，2025年全市推开。

“截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入‘中老年’。”龚正表示。

实际上，除了上海，目前全国还有21个城市正在开展房屋三项制度试点，如青岛市先行先试房屋定期体检制度；济宁市积极推进房屋质量保险制度试点工作；烟台市探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度，莱山区率先试点。还有一些城市如江苏泰州、宁波等已有了一些实施方案、经验。

据中国房地产报记者了解，目前，一些试点城市主要在房屋保险方面实施较多，在构建全生命周期的房屋安全管理长效机制上有了一定突破，外界关心的房屋养老金筹错方面未有实质进展，一些城市则主要在个人住宅专项维修基金续缴方面找到了一些方法。

“试点城市也需要摸索房屋养老金筹集方式，这需要一定时间。”中国物业管理行业一人士表示。

另外，随着该话题刷屏，一些行情被引爆。8月26日、27日，房屋检测龙头国检集团、上海建科、建科股份等，连续两日出现涨停行情，“存量房检测市场规模超900亿元，房屋养老金落地有望加速需求放量。”国盛证券认为，“房屋安全保险”作为房屋安全管理长效机制三项制度之一，后续预计将在更多省市铺开，届时还将带动工程质量保险评估需求上行。

22城，试点展开

房屋养老金制度的提法并非今年才出现。早在2022年，政府层面就多次提及要研究建立房屋养老金制度。2023年以来，住房城乡建设部更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。

两年多时间，表述从“研究”到“探索”再到“推进”，这也意味着房屋养老相关制度落地进度条正在加速。

所谓 “房屋养老金”，指的就是房屋及其附属设备设施的保养、维护、维修，乃至更换重建的费用。在城市更新时代，这其实是非常紧迫、非常有必要的。

相关数据显示，截至2022年底，我国城镇有接近20%的既有房屋建成年份超过30年，这意味着，这些房屋都将进入设计使用年限的中后期，并且这一比例还将不断增加，预计到2040年前后，有近80%房屋将进入“中老年”阶段。

其中，2000年前建成的老旧居住小区约16万个，相关居民超4200万户，总建筑面积约40亿平方米。据《2004年城镇房屋概况统计公报》，2004年末全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米，其中住宅建筑面积96.16亿平方米，占64.51%。这意味着，根据老旧小区定义“城市建成区范围内建成使用20年以上”，“旧改”潜在存量规模在2024年将达到96亿平方米。

而这些老旧小区，主要集中于一、二线城市的老城区，以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多。

根据贝壳楼盘字典数据，老旧小区数量最多的3个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为1.4万个、5200个、5100个。老旧小区的数量占总体存量比重最高的3个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。

不管是绝对数量还是占比，北京、上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻，恰恰是这类城市面临更大住房需求缺口和更强烈品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

这将是一笔巨大的投资费用。据测算，仅是改造2000年前老旧居住小区，投资规模就达4万亿元。而上海市房地产科学研究院一份报告显示，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但累计使用资金仅占归集资金的10%左右。这个量远远不够。

这也是为什么房屋养老金制度率先在22个一二线城市展开试点的原因。这22个城市分别是：上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。试点的重点是政府将公共账户建立起来。

据住房城乡建设部相关局司负责人介绍，房屋养老金是由个人账户和公共账户这两部分组成，个人账户就是业主缴存的住宅专项维修资金，按照现行规定来执行。公共账户，则是通过试点城市从财政渠道来解决账户里资金的问题。

从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费。房屋养老金公共账户建立后，不会增加个人负担。

在资金使用上，个人账户资金，按照住宅专项维修资金管理来规定，专项用于住宅的公用部位、公用的设施、设备的保修，在保修期满之后的一些维修更新改造也包含其中。公共账户资金，主要用于房屋体检和保险等支出。

房屋保险的实施

部分城市已在开展房屋养老金制度相关探索。记者注意到，这些城市主要通过引入商业保险的模式，旨在解决住宅专项维修资金不足的问题。

2015年，宁波在镇海区试点城镇住房综合保险服务，由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，启动房屋安全动态监测模式。

这次尝试的导火索是，2012年12月16日，宁波市江东区某小区一居民楼突然倒塌；2014年4月4日，位于宁波市奉化某小区一幢5层居民楼局部坍塌；两起事件均造成人员伤亡。

也是在2015年，江苏泰州市在全国首创“住宅专项维修资金续筹模式”，通过房屋维修“医保”模式，由市级住宅维修资金管理机构设立统筹账户，通过“政府支持引导、企业应保尽保、业主自愿参保”形式，保障所有参保房屋的维修支出。

今年3月，广州市发布《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》，提出在部分条件成熟的范围内率先试点推行房屋安全保险制度。该方案提出，鼓励房屋使用安全责任人自行为房屋投保；鼓励经济联合社为村集体物业及村民房屋投保；鼓励小区业主委员会、物业管理委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险等。

据知情人士称，该方案落地后，有医院、学校等公共建筑的使用单位投保，而民用建筑尤其是存量物业的投保意愿较低。

也是在3月，重庆首份“房屋安全保险”保单已经完成理赔，3.8万元赔款由人保财险公司赔付到位，保障了公有房屋及人民群众生命财产安全。该保单由公房管理处为其所管理的36万平方米公有房屋向保险公司投保，由保险公司提供一揽子安全保险保障。

今年5月份，青海省首例房屋保险在西宁市城北区落地。此外，浙江宁波、山东济宁、重庆渝北、湖南长沙、福建周宁等地亦有房屋保险保单签发。

上海的部分小区，则开始尝试通过结合调整物业费调价来完成维修资金的日常续筹，即从物业费中抽出一部分补充到维修资金中。在《上海市住宅物业管理规定》中，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。

但房屋养老金的资金来源不止个人账户，还包括政府补贴、公共维修资金增值收益、土地出让金等多种渠道。比如，宁波，对于补缴物业专项维修资金的老旧小区，政府会给予一定财政补贴，减轻业主负担，具体缴存办法为：按新建项目的60%缴存，剩下40%为政府补贴。

政府如何率先把房屋养老金制度中的公共账户建立起来，用政府的“帮助之手”补齐住宅专项维修资金制度的短板，这是一个新的命题。资金来源可能并不是最难解决的，比如根据“取之于民，用之于民”思想，土地出让金应作为房屋安全管理的资金保障之一。根据近十年土地出让金收支数据分析，土地出让金累计结余量为3685.76亿元，仍然存在提取空间。

而除资金筹集之外，完善配套法律法规、完善资金归集和续筹机制、落实相关主体责任、建立定期检查的全生命周期管理体系等诸多挑战，都将决定着房屋“三项制度”能否顺利实施。

新事物的发展往往不是一帆风顺。正如上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿所言，当下，“房屋养老金”还处在试点阶段，在试点基础上要逐步总结经验，一是形成本地区可以实施的政策，允许政策具有地区差异性；二是对于使用的可推广可复制的经验，也可以供其他地区借鉴，到一定阶段后全国会有统一的政策要求。