120平方米以上住宅 “I人”这么选

本文转自：广州日报

琶洲是广州楼市公认的高价值板块。（图为琶洲南TOD）

改善产品的户型不断迭代。（图为广州地铁云筑尚品）

高端物业十分注重大堂、园林等公区的高级感。（图为琶洲樾）

日前，广州官宣放开120平方米以上住房限购，无疑提供了一次极佳的一线城市核心资产上车机会。但随着房地产普涨红利的结束，分化时代的到来，置业的难度也有所提升。此时，“I”人的内敛，让他们更能看清市场的趋势，板块的基本面与楼盘项目的细节，从而制定更为理性的置业计划。来看看，在“I”人的眼中，将如何在限购区内挑选120平方米以上的优质产品吧！

文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

实力派“I人”：目标总价1000万元以上

锚定天河海珠高端改善项目和能级较高的区域核心

广州的千万级物业在2023年交出了亮眼成绩单。克而瑞数据监测显示，2023年广州千万豪宅市场行情持续走强，一手豪宅成交4993套，同比大增6成，更刷新了近十一年来千万豪宅成交套数的最高纪录。而限购政策优化后，目标“千万级物业”的高端改善人群可以说迎来了上车广州核心城区优质资产的最佳置业时机。

达到这一价位的置业者往往对物业的综合素质要求极高，不仅要兼具地段、产品的优势，最好还要占据着城市的核心资源，因此大多数置业者直接锁定了天河与海珠这两个广州楼市价值塔尖的区域。从这两区的市场格局来看，最为核心的珠江新城板块与琶洲板块大户型产品上车门槛已经提高到总价2000万元，天河区的千万级产品主要位于相对新兴的东部片区，优点是未来有想象力，缺点则是配套及城市面貌还相对滞后。而海珠区的千万级产品则主要位于中部和西部片区，优点是烟火气十足或是有着江景、公园等生态景观，缺点则是片区空间主要依赖旧改，可能需要较长时间。

从项目情况来看，2024年琶洲南TOD、保利天瑞、越秀·天河·和樾府、江湾·和樾等老牌“网红”高端项目仍然热销，而最受期待的则当属位于天河世界大观的越秀·观樾与位于海珠湿地公园附近的中海上涌项目，其中越秀·观樾进度稍快已经开放展厅。

特别值得一提的是，广州当前的多中心发展格局进展迅速，同样属于限购区的白云新城CBD与白鹅潭CBD在近两年也吸引了诸多高端改善人群的注意。其中，白云新城CBD吸引了诸多白云区周边的地缘客户，而白鹅潭则坐拥三江汇流的景观与万象城的商业利好，有着较好的基本面支撑，这两个板块可重点关注粤海云港城及白鹅潭悦府两个板块标杆项目。

此外，久未上新的越秀区近期迎来一批新盘，包括广州城投·东园公馆、万科·瑧樾府等，丰富的教育、医疗资源配套是其最大的优势。

上升期“I人”：目标总价500万~800万元

关注天河东部、荔湾白鹅潭片区配套完善大盘

这一部分人群在当前的广州楼市之中，基本属于“刚改”群体。他们的特点是：需求具体，包括通勤、生活教育等方面，同时预算“比上不足比下有余”，因此这一群体在做置业选择时是比较容易“纠结”的。

不过，受益于广州中心城区近年来充足的土地供应带来的一手市场竞争激烈，为刚改群体提供了充足又有较高性价比的选择。对于生活中心在东部的置业者，且预算相对充裕在600万元以上，那么天河东应该给予重点关注，板块内的珠江花城、保利天汇都是热销多年的大盘，且自身配套较为完善，可以较好弥补周边配套的不足，更有着刚改群体极为看重的教育资源。据悉，华润置地天河润府也将于近期入市，但项目首推大户型产品相对较少。

在核心区另一个可以重点关注的板块则是荔湾区花地湾，尤其是生活动线主要位于广州西部与南部的刚改群体。相较于天河东部，花地湾的优点在于生活氛围较为成熟，缺点则是距离主要的产业板块都有一定距离，但好在有着老城区的交通便利优势。目前板块内供应十分充足，万汇天地旗下朗庭与瑧园均有着由万科连片开发的教育、医疗等配套优势。此外，新世界旗下凯粤湾、天馥也有着较强的市场号召力，其从区位上看靠近白鹅潭核心区，并且有着部分江景资源。

如果主要的通勤及生活需求位于广州城区北部，那么白云区的限购区内选择也相当多，可重点关注越秀公交·天悦云山府、品实·云湖花城、国贸云上等项目，选择较为丰富。

年轻“I人”：目标总价500万元以下

南沙区优质板块可考虑 要有长线思维

目标总价段在500万元以下的大户型产品，在广州的限购区内的选择主要集中于南沙。随着地铁18号线的开通、南沙教育及医疗资源的落地，南沙区的居住便利度正在不断提升。若对居住面积要求较高，同时能满足通勤与生活需求，南沙区也不失为一个好的选择。

置业南沙，建议优先关注蕉门-金洲、横沥岛等板块。其中，蕉门-金洲属于区域核心板块、区府所在地，生活配套相对成熟。而横沥岛的优势在于规划定位较高，但周边的配套有待完善，同时城市界面也较为原始，但18号线通勤市区相对便利。如果在南沙区选择120平方米以上大户型，可以重点关注有海景资源的产品。

谨慎“I人”：目标是二手房

所见即所得 多个片区可捡“笋”

当然，此次限购政策的优化不仅针对新房，二手市场也将从中获益。尤其是性格较为谨慎，要求所见即所得的置业者而言，二手房不失为当前性价比较高的选择。实际上，改善需求主导的趋势正在从一手向二手市场传导。克而瑞数据显示，2023年广州120平方米以上二手住宅共成交了21221套，占二手住宅成交总规模的20%，这一比例较2021年提升了近5个百分点。

从供应端来看，当前限购区内120平方米以上的次新产品较为稀缺，主要集中在珠江新城、琶洲、广钢新城、牛奶厂等板块。在选择二手房的时候，合富研究院高级分析师梁燕明指出，一手供应较为稀缺的板块例如珠江新城、琶洲核心区等，二手房往往掌握着片区的定价权，预计市场将较为稳定；而在许多一手供应冲击较大的板块，将对二手房形成价格压力，对于买家来说要有捡“笋”的心理，典型代表便是天河东部片区。