国央企成新项目去化主力，北京办公存量项目去化难

文|关山

三季度是国家宏观经济政策密集发布的一个季度，也是中国经济摆脱疫情困扰后承上启下的一个季度。

7月政治局会议指出，“经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”，并强调“切实提高国有企业核心竞争力，切实优化民营企业发展环境”的重要性；8月MLF利率下调；9月国家发改委设立民营经济发展局，同期央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。

在9月26日于北京中海国际中心（车公庄）举办的“与‘实’共进，2023年北京第三季度发布会”上，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，虽然三季度的M2延续了二季度的回落走势，但依然维持较高水平，凸显了流动性正逐步回归合理充沛水平；同时表明下一阶段的货币政策着力点，将转向价格和结构调控两个方面，而企业成本进一步降低，将保证贷款增长的稳定性和可持续性。在价格指标方面，三季度PPI和CPI均有小幅回升，但PPI触底反弹仍未摆脱收缩区间，CPI依然处于较低水平。

不可否认的是，经济回暖的积极因素正在增多，宏观需求表现有企稳回升的迹象。写字楼市场是反映地区经济发展的晴雨表。第三季度北京甲级办公楼市场新项目集中入市，需求也如期恢复。

陆明表示，三季度是今年北京甲级办公楼新增供应入市最集中的一个时间段，合计超过44万平方米（不包含非市场化的自用楼宇和大宗买卖交易楼宇），占全年新入市甲级写字楼总量的66%。

在需求表现方面，三季度北京甲级写字楼净吸纳量大幅回升至16.8万平方米。针对三季度净吸纳量的快速回升，陆明认为有以下三点值得关注。

第一，净吸纳量大幅回升主要由新项目预租去化所致。三季度入市的新项目预租去化就达到16.9万平方米，存量项目在三季度的净吸纳量仅是正负零左右的水平。也就是说，三季度的净吸纳量，全部都是由于新项目在入市前一年左右的时间内陆续预租贡献所得，存量项目实际上并未去化。因此仅就整个市场而言，这个数据并不意味着市场需求在第三季度出现了明显回升。

第二，仅看存量项目净吸纳量的表现，市场需求呈现逐步改善的趋势。虽然存量项目空置面积仍未实现去化，但相较于过去两个季度负5到6万平方米左右的水平，三季度存量项目净吸纳量的表现说明需求确实在触底恢复中。

第三，从需求侧来看，国央企扮演了新项目去化的主力。三季度新项目去化的16.9万平方米中，国央企去化的总量达到13.7万平方米，占比超过80%。在降本增效的大背景下，国央企选择在租金下行期进行办公空间的整合和升级，仅从新入市项目的国央企大宗租赁成交来看，整合搬迁类需求至少占到六到七成。

截止今年前三季度，在北京市场，新入市甲级项目累计超过54万平方米，累计净吸纳量仅6万平方米，于三季度转正。空置率在三季度环比上升1.9%达到19.5%；净有效租金持续下降至309.9元每月每平米，环比降幅2.3%。陆明认为，第四季度在北京市场没有出现实质去化的前提下，依然维持年底甲级市场空置率超过20%的预判；同时如果北部市场退租持续，北部甲级市场空置率也将超过20%。

中国经济的新旧动能转换和产业结构调整优化是个长期的系统性工程，短期内经济增长仍将受制于过去高速增长阶段所形成的经济增长的模式。陆明表示，需求不足的问题可能会长期困扰市场增长，而办公楼市场也同样面临这个问题。如果需求不足和低通胀持续，北京办公楼市场或将无法避免租金中枢持续下移，甲级市场平均净有效租金重回“2”时代或许只是时间问题。