北京写字楼整体空置率升至21.7% 物业投资市场资本化率继续攀升

1月9日，世邦魏理仕(CBRE)发布《2023年北京房地产市场回顾与2024年展望》指出：2023年全年，北京写字楼市场全年新增需求来源从增量驱动转变为存量驱动;物业投资市场私人资本纷纷涌入，交易资产类别更显多元化，资本化率继续攀升。

写字楼市场方面，需求来源从增量驱动转变为存量驱动。2023年全年以73.5万平方米的总量，在近15年内排名年新增供应量第三。全年新增项目分布于多个子市场，且甲级项目占总体量的70%以上，为升级需求提供了充足的落位空间，特别是传统区域的甲级新项目凭借区位、楼宇品质及租金性价比高等优势，去化面积占比在新项目去化总量中高达85%。

2023年第四季度，近六成新租交易集中在1000平方米以下的中小面积段，使得总面积环比下降31%。TMT行业表现平稳，该季跃居需求首位，在大数据、人工智能类的软件系统开发和平台互联网类租户较为活跃的需求带动下，交易面积环比小幅增长3%;金融活跃度走低，需求以保险、基金及资管等赛道的搬迁为主，证券租户扩租速度放缓。全年来看，前三位行业金融、TMT和能源累计贡献全年新租需求的三分之二。需求来源进一步从增量驱动转变为存量驱动，甲级新增供应潮、现有优质楼宇可租面积增加以及租金回调，推动内资租户升级搬迁需求释放，全年搬迁在新租交易总面积中的占比高达61%，为历年最高，而企业对扩租计划仍持谨慎观望态度。

值得注意是，写字楼整体空置率于2023年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，其中传统区域各子市场空置率均同比上升且达两位数。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼部负责人袁慧指出：“2024年北京写字楼市场预计有三个新项目总量约24万平方米投放市场，较2023年有明显回落，也意味着本轮供应潮的结束，市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。租户和业主的租赁政策都需为之转变。引擎切换之下，市场机遇与挑战并存。”

物业投资市场方面，私人资本纷纷涌入，交易资产类别更显多元化;资本化率继续攀升，价格机会窗口有望刺激交易落地。

2023年第四季度，北京物业投资市场一共录得四笔交易，共计交易金额40.3亿元，环比下降74%。全年累计交易达成33笔，总金额316.5亿元，同比下降13%。

从买家类型来看，在市场议价空间持续松动以及可售优质资产不断涌现的大环境下，民营企业等私人资本纷纷出手以增加商业不动产的配置。2023年第四季度内有三笔交易买方为民营企业。全年交易额按买家类型来看，企业占比达55%，企业购买目的和物业类型较往年更多元化，全年有13笔为自用属性，而6笔以投资为目的的交易中，覆盖了办公、购物中心、酒店和长租公寓等多种物业。此外，也逐渐出现更多私人买家和新型投资者入场布局。传统投资者在租赁市场尚未恢复至预期的影响下，仍保持谨慎，对于价格仍持观望心态。此外，尽管交易金额占比同比回落11个百分点至24%，险资仍是全年相对活跃的投资类买家。

全年来看，资产类别和市场参与者更显多元化，在可售优质资产增加的推动下，商务园区、零售物业、酒店以及长租公寓三大板块的占比分别为13%、13%和21%，同比均有明显上升，挤压作为传统主流交易资产类别的商办类资产占比降至42%。

在市场租赁端表现不及预期的大环境下，业主对于各类资产价格正在不断修正，资本化率四季度继续上行，买卖双方价格预期差收窄。随着资产价格的下调和可售优质资产数量的增多，预计将吸引更多企业和私人资本配置高性价比的优质资产。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示：“从近期与活跃投资者的互动来看，对北京大宗资产有意向的投资者，主要对优质产业园区尤其是生物医药园区、长租公寓等资产类别的关注度进一步提升，此外零售物业和酒店板块热度也有回升，这一定程度上受益于近期公募REITs底层资产扩容扩募以及下调门槛、支持消费类基础设施等利好政策。另一方面，随着写字楼板块资本化率继续小幅上行，加之多数投资者预期央行年内将进一步降息，核心区优质写字楼给投资者带来的利差有望进一步提升，有助加速交易落地。”