新增需求不足，降本增效依然是市场主旋律

6月29日，高力国际（纳斯达克证交所交易代码：CIGI；多伦多证交所交易代码：CIGI）对2023年第二季度北京办公楼市场表现进行回顾和展望。本次发布会在东方君悦大酒店举行，地处亚洲最大商业建筑群之一的东方广场内，这里不仅汇集众多世界500强企业，更是东城区“高端商务服务+金融服务”产业组团标杆项目。

回顾过去的半年，中国经济虽然摆脱了疫情的影响，但整体经济恢复的基础尚不牢固，经济活力还有待进一步提升，市场需要更多的积极信号扭转目前的悲观预期。5月PMI持续下降至48.8，其中中小企业PMI只有47左右，可见微观层面中小企业面临的压力更大。货币供应量M2在过去的一年都处于12%左右的较高水平，但大规模的流动性供给并未对市场需求产生足够的刺激。CPI从年初开始逐步下滑，5月数据仅为0.2%，代表着消费者层面的需求并没有实际改善，消费者信心依然不足。同时，PPI延续了去年的下跌走势，已经连续8个季度下跌，意味着工业品出厂价格由于下游需求持续疲软和产能过剩，产品价格不断下跌。核心价格指标出现大幅走弱说明了宏观经济需求目前严重不足，整体经济复苏的步伐依然任重而道远。政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间。从目前的经济数据来看，此次的恢复周期应该会更长，难度也会更大。

2023年上半年，北京办公楼市场表现不振，新增需求不足仍是核心问题。高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，从二季度的北京甲级写字楼市场数据来看，净吸纳量延续了一季度的疲软走势，本季度净吸纳量再度为负，达到-5.3万平方米。存量楼宇空出更多的办公面积，加上一个新项目入市（8万平米左右），导致空置率上涨1%至17.7%。随着年初市场乐观预期落空，本季度更多的楼宇业主开始积极进行租金策略调整，整体市场净有效租金较一季度下降3.5%至317元每月每平米。除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降，其中降幅最大的是中关村市场，达到7.6%。在高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，本季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达到5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。

乙级和产业园市场并未出现明显的复苏态势。本季度乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，已经连续5个季度净吸纳量为负。市场下行主要是受中关村市场的拖累，中关村市场本季度净吸纳量为-4.9万平方米，两个季度合计净吸纳量为-9.4万平方米。整体市场空置率上涨到18.1%，租金下降2.8%至212元每月每平米。产业园市场净吸纳量本季度由正转负，达到-3.7万平方米，其中上地子市场净吸纳量为-1.3万平方米。产业园市场空置率上升到17.9%，租金为122元每月每平米。陆明介绍，综合甲乙级写字楼和产业园的市场表现来看办公楼市场上半年的表现基本符合目前宏观经济整体需求不足的现状，全市场上半年合计净吸纳量达到-25万平方米，其中中关村一个子市场就达到-14.2万平方米。

展望2023年下半年的市场走势，市场的核心关注点仍然是需求侧的表现。高力国际北京分公司董事总经理李娟说，就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而会拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上涨的趋势。除了新增供应项目的影响外，北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将很大概率突破20%。受北部市场高空置率的拖累，全市场净有效租金仍将处于下降通道。

十四五期间将是中国深化产业结构调整的关键时期，各主要经济增长引擎都在面临更深层次的转型和升级。当头部行业或企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。过去三年来，北京办公楼市场所呈现出的创历史记录的大变化，这些非常态化市场数据本身就已经说明了过去很长时间形成的市场供需格局正在出现根本性变化，也代表了此次由产业更替所带来的市场调整，其影响将会是长期且深远的，当然这些变化本身也是中国处在百年未有之大变局的具体体现。高力国际北京分公司董事总经理李娟表示，市场参与者需要清楚，当前所处的市场艰难时期可能不是短期的，其艰难程度可能要比3年疫情和金融危机时期更甚。市场下行期对于资产管理提出了更高的要求，活着才是硬道理，现金流和利润率才是核心。市场参与者只有针对市场变化做出快速响应，以可持续的低价策略来抢占市场优质存量资源，不断依靠创新打造差异化竞争优势，才能逆风前行，破局未来。