一位上海房产中介眼中的楼市

本文转自：解放日报

一位上海房产中介眼中的楼市

邬林桦

“狮子坐”公号

又一条楼市调控新政实施。

9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。符合条件的首套房贷款，不需要个人主动申请，银行将于9月25日统一进行利率批量调整。

就在一个月前，“认房不认贷”政策出台。此后，包括北上广深等在内的城市纷纷落地执行。各项楼市新政叠加出台后，上海房市的情况如何？

我找上海的房产中介聊了聊。

市场回暖的期待溢出屏幕

“认房不认贷”对上海房市的刺激，直观反映在陆俊忙碌的日程上。从9月5日开始约他吃饭，放了我两次鸽子，半个月后才见上面，他说实在太忙了，“都没时间睡懒觉了”。

陆俊是一名房产中介，静安寺、曹家渡、长寿路和中山公园等区域都有他熟悉的房子、业主、买家和租客。9月1日晚，上海官宣“认房不认贷”政策将于次日落地后，他沉寂的朋友圈一下子热闹起来，同行们对市场回暖的期待溢出屏幕。陆俊所在的中介公司，工作日平均都有三四组客户约看房，周末晚上也不得闲。

9月2日一早，陆俊就收到了相识两年的客户刘先生发来的微信。以前都是陆俊给他发消息，转发一些合适的房源信息，刘先生很少回复。“这是他第一次主动发我微信，问我有没有价格合适的房子在挂牌。”

刘先生是典型的改善型客户，“夫妻俩都是外地来上海工作的，结婚后在曹家渡的老小区里买了一套一室户”。收到信息后，陆俊给他推了两套价格接近900万元的次新房，位置比曹家渡“偏”些，在长寿路附近。

对于买卖双方来说，房产中介很多时候还充当“教育者”的角色。经过一轮和业主的“实战”，陆俊帮刘先生调整了预期，总价800万元左右的房子更适合他的需求，位置比长寿路再远一点也可以接受。

现在，陆俊一边帮刘先生寻找合适的二手房房源，一边帮他向刚需客户推销老房子。又多了一单生意。

“我们现在想买更好的房子”

在外地有房有贷款的，从原先的“假二套”变成了“真首套”客户，是新政刺激的另一个购房群体。

陆俊的客户中，有一对年轻的夫妻，在上海租房，男方老家有一套父母置办的房子。一夜之间，他们在上海购房的首付比例由七成降到三成，扎根这座城市的梦想越来越接近现实。

根据陆俊的观察，这对小夫妻客户把更多精力放在“打新”上。“我带他们看了几套二手房，要么价格超出预算，要么对房子的装修不满意，老是问我对几个近郊新盘的意见，心思很明显的。”

这跟记者的朋友白水夫妇的情况很像。在买房这件事上，留学回国的妻子勤勤比白水更积极。今年初，碍于首付7成的压力，他们600万元预算的选择很有限，前后陆续看了徐泾北、吴泾、塘桥等区域的新房。

为了在预算内买到最优的房子，勤勤开始研究上海的城市规划，一到周末约中介看房，平时还会单独分析每个板块的未来前景。“我老婆现在的专业知识储备堪比卖房中介了，她有时还吐槽哪个中介的专业度都不如她。”白水说。

9月1日新政发布后，夫妻俩手里的钱可以买到更贵的房子了。“我们现在想买更好的房子。”新政刚公布的周末，勤勤和白水就马不停蹄去看房，这次他们的目标是总价700万元左右，区域更好一点的房子。

“打新”是白水夫妻俩的首选，他们5月以来参加过六七个新楼盘的摇号，可惜都没中。对于刚需自住的他们来说，房子能否增值是次要的，买到合意的房子，“先上车最关键”。

更多业主和买家都在观望

虽然购房门槛降低了，但真正愿意下手的还是少数。

9月19日晚上，陆俊告诉我一个好消息，终于有买家付了意向金、签了意向合同——这是9月1日新政发布以来，他的客户中唯一签订意向合同的，更多的业主和买家都在观望。

正在进行交易的是一套学区房，面积将近50平方米，成交价比年初时涨了20万元。陆俊公司的隔壁就是学区房，靠着买卖和租赁学区房，即便在市场遇冷的时候，他们公司也维持着稳定的收益。

陆俊知道，买学区房的人“不差钱”，更多是为孩子考虑，也是大人在追求某种安全感。

可人的需求很复杂，现实也常常出现悖论。“前段时间有个客户很有意思。她提前两年高价买了这里的学区房，今年孩子一入学，她就急着把房子挂牌卖掉了，价格还降了些，说是听到什么风声，政策又要变了。”陆俊说。

在房产中介行业摸爬滚打15年，陆俊对房价有敏锐的感知力，能从业主接电话的语气中判断出房价未来的涨跌。谈到这次政策对市场的刺激，陆俊说，“市场行情总体属于平稳吧，不会再像过去那么狂热。”

就在9月20日，广州率先放宽了限购政策，北上深是否会跟进，众说纷纭。“如果上海也放宽限购，房价肯定会大涨一波。”陆俊跟同行们交流，认为上海跟进的可能性不大，“上海的房子不愁卖，不用出‘大绝招’。” 本报记者 邬林桦