中国银河给予房地产推荐评级：广深城改或具多处共同点

中国银河01月07日发布研报称：给予房地产推荐（维持）评级。

事件：深圳市规划和自然资源局发布《关于积极稳步推进城中村实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），意见明确改造范围，包括改造对象、范围划定，土地清理收储等内容。

明确改造对象改造方式：2024年1月4日，深圳市规划和自然资源局发布《关于积极稳步推进城中村实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。征求意见稿针对深圳市城中村改造明确如下主要内容。1）改造对象方面，以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。2）改造方式方面，主要为拆除新建、整治提升、拆整结合等三类；i.拆除新建类改造：意见提到在符合要求的城中村空间范围基础上将周边低效用地一并纳入实施改造范围；ii.整治提升和拆整结合类的改造：主要以安全治理工作如房屋结构、消防等为主；iii.意见提出在维持现状建设格局基本不变的前提下可采取“整治提升+局部拆建”方式实施拆整结合改造，拆整结合以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村项目总用地面积的30%。3）土地收储方面，意见明确形成净地入库。4）用地出让及开发建设方面，意见提到在项目经济可行、规划条件能够支撑的前提下，应按要求配置一定比例配售型保障性住房。

广深城改或具多处共同点：此次深圳发布的征求意见稿与2023年11月22日广州出台的《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》主要具备如下共同点。1）两市均提到三种改造方式，即拆除新建、整治提升、拆整结合。2）在土地收储方面，两市均实行净地供应。城中村改造净地入库或将城中村改造的前后阶段划分清楚，即改造前期完成土地征收、补偿安置落实到位，土地形成净地入库，改造后期相关部门进行土地出让，土地受让方完成开发建设；因此有望提高城中村改造速度。3）在保障性住房方面，两市均提到配置一定比例的保障性住房，我们认为保障性住房建设或与城中村改造结合，并有望得到推行。

城改规模可期：截至2022年底，深圳市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建面2.2亿平方米，占全市建筑总量比重40%以上，城中村规模可观。结合我们在《城改规模可期，有望带动投资》报告中的测算，我们预计21个超大特大城市的城改年均投资有望达到1.19万亿元，此轮城改或将有效拉动投资。

投资建议：深圳出台城中村改造相关的征求意见稿，明确改造方式、土地收储、用地出让开发建设等主要内容。我们认为广深两地城中村改造新规或对其他城市具有参考意义。考虑到广深陆续出台城中村改造相关政策文件，城中村改造进程或将加速推进。建议关注城中村改造相关公司：城建发展、光明地产、城投控股、中华企业、中国海外发展、万科A、越秀地产、珠江股份、保利发展、华润置地、沙河股份等。

风险提示：政策推动不及预期的风险、城中村改造实施不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险。