住建部定调！卖现房，真的来了

全国性推广卖现房，或许不再是梦。

2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议深入分析了当前房地产市场形势，并对未来一年的住房城乡建设工作进行了全面部署。

会议通稿有很多值得关注的点，其中包括“有力有序推行现房销售”。

当然，无论从这个措辞还是实际出发，预售制改卖现房不是一蹴而就，而是有个过程，两者在很长一段时间内大概同时存在。

下文杠杆游戏把此次会议房地产有关的要点整理一下。

1、总结好消息：网签面积连续2个月同比、环比双增长 。住建部说，房地产市场出现积极变化。房地产市场呈现止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。

2024年9月以来，各部门陆续出台政策，在政策的作用下，截至2024年11月末，全国商品房销售面积为8.61亿方，同比降幅较月10收窄1.5pct。

全国商品房销售金额为8.51万亿元，同比降幅较上月收窄1.7pct。

2、新提法：把保障房率先建成好房子 。会议说，保交房攻坚战取得了显著成效，已交付住房338万套，完成了既定目标。此外，杠杆游戏注意到，通稿还说，建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间），有效解决了新市民、青年人、农民工等群体的住房问题。

会上要求，要继续建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子……并支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子。

听起来有点意思。

目前，多地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则，引导和鼓励房企打造更优质的产品，提升购房者居住体验，当前不少城市已经出现多个得房率超100%的新房项目。

这样的房子，杠杆游戏认为，至少是大家期待的好房子的一个指标。

会议还说，推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成好房子。

3、新方向：城中村改造是2025年房地产明确的政策方向 。会议说，加力实施城中村和危旧房改造。2024年10月住建部提出通过货币化安置等方式新增100万套城中村改造和危旧房改造。

目前城中村改造已扩围至300多个城市，此次会议提出在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐惠，改善居住条件；对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。

中国银河证券研究院认为，城改和危旧房改造有望持续推进，货币化安置或释放相应的住房需求。

此外，国信证券注意到：

自9月重要会议以来，城中村改造不断被提及。

10月17日，住建部新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

11月15日，两部委的通知，再次提到。

12月25日，此次通稿继续谈。

城中村改造在会议中不断被提及，被提及次数和重要程度远超现房收储、存量土地收回及“三大工程”中的保障房。当前看来，城中村改造是2025年房地产明确的政策方向。

国信证券认为，扩围或将解决城中村改造实施难度较大的“堵点”。

当前城中村改造实施难度较大，其核心难点在于补偿标准的博弈，在维护群众合法权益和资金平衡两个要求下，推进较慢。

实际上，城中村不同于城镇土地上的棚户区，往往存在大量的违建（华南区域为甚），这些违建是当地村民重要甚至是最主要的收入来源（收租）。

如果不进行补偿，那么拆迁阻力很大，但如果按照村民的诉求来补偿，那么项目的资金平衡会出现问题。

在过去十几年房企进行城中村改造的实践中，补偿标准的博弈只能通过长时间的“拉扯”来解决，这就是所谓的城中村改造“一二级联动”项目往往动辄十年的原因。

而在彻底解决补偿标准博弈的问题之前，不管是房票安置、货币化安置、还是实物安置，都无法将城中村改造提速。

4、新供给：严控增量、优化存量、提高质量 。截至2024年11月，我国待售商品房规模为7.3亿方。杠杆游戏注意到，此次会议提到商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

对于严控增量方面，2024年4月自然资源部曾提到，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应。

图表来源|国信证券经济研究所（特此感谢）

对于优化存量方面，现有的存量住房或通过收储等方式实现去化，一方面有望消化楼市去化周期较长的库存，另一方面收储作为保障性住房，更好的满足居民的住房需求。

供应结构方面，杠杆游戏看到，优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。

5、新销售：卖现房 。要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。中国银河证券研究院认为，未来或根据各地人口居住需求，供应住房进而供应相应土地。

特别值得注意，销售制度方面，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。

如杠杆游戏上文所述，全国性推广卖现房2025年或将展开。但是预售制改卖现房不是一蹴而就，而是有个过程，两者在很长一段时间内大概同时存在。

6、其他 。比如说着力化解房地产企业风险，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效。

关于房地产，总的目标就是：推动房地产市场止跌回稳，且说要“持续用力”，字面意思应该不难理解。

上文总结了这么多，2025年房地产能否企稳，我们拭目以待。

归根结底，地产要企稳，得大家伙信心提升起来、收入增长起来。