改善型购房中潜藏的密码

本文转自：昆明日报

□《峰回路转看楼市》系列报道之一

改善型

购房中

潜藏的

密码

记者 徐晓俊

钢筋水泥犹在，乔迁之喜可期。

夏季的“尾巴”7月，房地产宏观利好政策接踵密集落地，让陷入混沌太久的房地产业似乎看到了“秋日登高”的可能。中国在城市化、人口结构变化的影响下，购房人群结构、人们对经济和房价的预期、房地产行业内部的供需关系都出现新变化。在昆明，改善型购房群体是否感觉到秋日的暖意？是否正在探寻居住与财富之间的关联“密码”？

居住是个美好话题

张爱玲在《倾城之恋》里写过：“人类所能经历的变迁，是无法用一两件事情就能完全概括的。”但自从20世纪90年代“房改”商品房出现以后，对于中国经济以及许许多多的中国人来说，“房子”这一件事却极大程度概括了时代经历、财富变迁。

自1993年住房制度改革商品房诞生至今的30年里，中国房地产大致经历了6个阶段。在之前的20多年里，爱恨交织的买卖双方，一次次搭乘着“顺风车”看尽世间繁华，享受着财富潮所带来的冲浪感。

从国家统计局统计的数据结果来看，从2000年至2020年，全国住宅商品房销售面积总共是164亿平方米左右。根据每户平均90平方米计算，20年里，国内累计建成的住宅商品房数目约1.82亿套上下。结合1978年至2020年每年建的商品房，大致估算国内拥有的商品房库存量约2.5亿套，把最近几年加进去大概在3亿至3.5亿套。根据每户3人算可以满足10.5亿多人居住。

实际上，在这一过往中，已经有很多家庭完成了住房的改善型变迁。

要说中国房地产最近3年的变迁，那就真是无法用一两件事情能说得清的了，但部分数据或能直观予以概括。根据国家统计局发布数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.3万亿元，比上年下降10.0%，其中住宅投资10.1万亿元，下降9.5%。2022年，商品房销售面积1.36亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额13.3万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。随后，很多经济学家和房地产业专家把2021年的商品房销售额18万亿元，视为一个历史峰值。

以昆明来说，城中村改造和城市更新大潮带来的居住条件改善，属于改善型居住的释放。事业有成创业成功的群体，在改善型购房大军中占据着显著位置，这一群体的需求更多呈现出阶梯波浪状的柔性释放。既和居住欲求相关，又和财富进步相连。

不论是昆明本地“改善族”，还是云南州市赴昆购房置业的，或近年来从省外来昆明购房的，从某种意义上说，都可归入改善型购房族范围。

改善型需求进入释放期？

7月初，昆明房协发布的《2023年昆明房地产市场半年报》（以下简称《半年报》）显示，今年上半年主城住宅供应120万平方米，同比下降43%；成交量205万平方米，同比持平；成交均价13945元/平方米，同比下降1%。从月度趋势来看，1月受春节等因素影响，成交处于低位；2月开始随着旅游爆发、经济恢复，量价呈现上涨态势，直至3月；4月开始，经济恢复疲软，整体量价呈现下跌态势。截至6月29日，昆明主城区住宅预售库存802万平方米。从中是否可以找出改善型购房族需求维度的牵引路径呢？

《半年报》显示，截至今年6月，昆明高层住宅库存668万平方米，去化周期22个月。高层库存量自2019年开始上涨，2021年达到顶峰，往后库存逐年减少，市场开始去库存。目前高层存量主要集中在官南板块、呈贡区、北市区和次中心，超过60万平方米。昆明市主城区洋房产品库存量为80万平方米，较2022年底少16万平方米；去化周期缩短至18个月。洋房存量主要集中在滇池和呈贡板块，存量超15万平方米；世博和次中心板块存量低，但整体去化少，造成去化周期较长。昆明主城区院墅仅供应2万平方米，同比下降80%；仅东旭御山湖和龙湖山海原著上宸项目供货；成交量10万平方米，同比下降21%；成交均价17696元/平方米，同比下降13%；呈贡区高性价比项目以价换量，拉低整体均价。

昆明理工大学健康生活目的地产业链研究院副院长邓晓盈认为，刚需购房族的基数是恒定的，而改善型购房需求则是一个与财富变化相关的变量。房企更应该研究和对标这一现象。

房企需瞄准新群体

各项新政的定调和落地，终于拨开了房地产业发展走势的重重云雾。

6月，昆明市统计局公布2022年昆明常住人口数据，2022年末，昆明市城镇常住人口697.5万人，常住人口城镇化率为81.10%，比2021年末增加13.1万人，城镇化率同比提高0.6个百分点。2022年末，昆明市乡村常住人口162.5万人，比2021年末减少3.3万人。同时年龄构成0至15岁，占全市常住人口15.12%，人口130.0万人，与2021年相比，减少2.8万人比重下降0.5个百分点；16至59岁，占全市常住人口69.67%，人口599.2万人，与2021年相比，增加6.4万人，比重下降0.05个百分点；60岁及以上，占全市常住人口15.21%，人口130.8万人，与2021年相比，增加6.1万人，比重上升0.54个百分点；65岁及以上，占全市常住人口11.23%，人口96.6万人，与2021年相比，增加3万人，比重上升0.22个百分点。

人口规模和人口质量决定了城市经济发展潜力以及住房需求的空间，也直接影响着城市房地产开发投资的价值。人口规模大且人口持续增加意味着城市具备更大的房地产市场规模和潜在消费需求；人口质量高，意味着对住房的购买能力强，且对住房品质的要求也更高。人口年龄结构是一个衡量城市竞争力和城市可持续发展能力的重要指标，也是判断各个城市住房需求特征的关键指标。根据中国指数研究院的调查结果，25至34岁的年轻人是第一大购房群体，约占购房总人数的50%，这部分人群往往是结婚购房，属于刚需，需求价格弹性较小；35至44岁的中年人是第二大购房群体，约占购房者总数的24.5%，这部分人群属于改善型需求，购房价格弹性较大，而且这部分人群也往往是住房投资的主体。这两个年龄段的购房者占据了总购房人数的四分之三，成为影响房地产市场需求的主力军。

特别需要注意的是，在最近的由中国质量新闻网组织的关于“城市高质量发展中‘改善型购房要素’的民调”中，500名受访者中九成勾选了：教育、医疗、舒适空间、保值、传承。

时至今日，随着房地产业底层逻辑的变化，未来为“宜居”而买房的人应该会成为市场主体。需求主体会推动市场提供符合市场需要、多样化和个性化的产品，也会推动房地产企业进行结构调整和业务创新，寻找新的增长点，以求“解锁”改善型购房中潜藏的财富密码。