房企融资成本座次变化，招商首次超越中海

随着LPR的不断下降，房企的融资成本也越来越低，为开发利润下降提供了一定的缓冲空间。不过，不同房企因为管理运营能力、业务规模和土储变化，以及企业性质的差异，融资成本继续拉开差距，座次出现变化，也有企业的融资成本不降反升。

综合已发布年报的房企数据，2023年全年融资成本最低的为招商蛇口，综合资金成本 3.47%；其次为中海地产，加权平均融资成本3.55%；华润置地的加权平均债务融资成本只比中海低了0.01%，至3.56%；万科、建发国际、越秀地产紧随其后。

这也是近几年来中海地产在融资成本方面首次被同行超越。

（数据来源：亿翰智库）

一直以来，中海地产被业内认为是最会控制成本的地产企业，在工程造价和融资利率的控制方面都是行业学习的标杆。中海地产2023年3.55%的加权平均融资成本同比前一年也实现了下降，不过只有0.02个百分点降幅。

相比之下，招商蛇口2023年融资成本大幅下降了42BP，一举超越了中海地产。招商蛇口管理层曾公开表示，2023年公司“全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低”，“全年新增公开市场融资 324.3 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平”。

在“狠抓”之下，招商蛇口2023年仅财务费用一项就比上一年减少了近10亿元。得益于融资成本的大幅下降助力，招商蛇口2023年营收虽然下降了4.37%，但归属于上市公司股东的净利润反而增长了48.2%。

紧随在中海地产之后的华润置地，2023年融资成本也下降了19BP，至3.56%，距离中海地产只有一步之遥。

在2021年时，中海地产的融资成本还遥遥领先，但近年LPR不断下降，其它竞争对手借机调整融资结构，融资利率快速下降，中海地产的融资成本优势也逐渐失去。

目前的市场情况下，向销售市场要利润已经越来越难，“降本”就顺理成章成为房企的内卷重灾区。

据中国指数研究院统计，招商蛇口今年3月发行的信用债平均利率只有2.09%，远低于华润置地、保利发展等同行，甚至也低于目前的银行大额存单利率，依此预测，今年头部房企融资利率还会继续下降趋势。

2021年只有3家上市房企的平均融资利率在4%以内，到了2023年底，招商蛇口、中海地产、华润置地、万科、越秀地产、建发国际、华侨城等已经发布年报的8家主流房企融资成本全部低于4%，尚未公布数据的保利发展资利率也大概率保持在4%以内。

但也有部分企业在2023年失守了LPR下降带来的融资成本下降红利。

比如，被称为“全科优等生”龙湖2023年度平均借贷成本为年利率4.24%，比上一年上涨了14BP。中国金茂2023年度的平均融资利率上涨了40BP，至4.3%，在央企中比较少见。大悦城地产的加权平均借贷成本也出现上涨，从2022年的3.97%上涨至2023年的4.49%，在迄今发布财报的主流房企中涨幅最大。大悦城地产将融资成本的上涨归因于美元加息影响。

中国指数研究院监测的房企融资数据显示，3月份房企信用债融资成本下降叠加占比上升带动融资综合平均利率下降。其中，信用债平均利率为3.09%，同比下降0.65个百分点，环比下降0.08 个百分点；海外债平均利率为4.6%，环比上升1.3个百分点。

海外发债相比境内已经没有利率优势，在融资结构中海外占比较高的房企也因此失去融资成本优势。

3月份保利发展融资额度最高，合计83亿元，招商蛇口平均融资利率2.09%，融资成本最低

招商蛇口、华润置地等融资成本大幅下降的企业，正是抓住了境内借贷利率下降的窗口进行了借款结构调整。今年这一趋势继续加速，第一季度，在企业融资总额下降的同时，海外发债规模下降速度更快。

中国指数研究院统计显示，今年1-3月，房地产行业债券融资总额1549.1亿元，同比下降18.5%，其中，信用债融资1118.5亿元，同比下降16.4%，占比72.2%；ABS融资413亿元，同比下降13.2%，占比26.7%；海外债发行金额17.6亿元，同比下降80.0%，占比只剩下1.1%。