41亿买下上海顶豪中粮海景壹号三栋楼，“煤老板”杀回房地产

位于上海陆家嘴的中粮海景壹号项目。

“煤老板”们又开始一掷千金买楼了。

11月28日，大悦城控股（000031.SZ）发布公告称，上海邕鹏实业有限公司（下称“邕鹏实业”）已支付全部交易对价41.42亿元成为上海鹏利置业的新股东，股权转让已完成。

上海鹏利置的核心资产是中粮海景壹号项目的5、6、7号楼，房屋类型为公寓。项目位于上海陆家嘴金融核心区，毗邻汤品一臣，拥有一线江景，是黄浦江畔的顶级豪宅。

这次股权转让完成，意味着大悦城持有15年的中粮海景壹号最后三栋公寓正式易主，接盘方是来自内蒙古的“煤老板”。

天眼查APP显示，邕鹏实业由自然人余虹泽和刘彦操分别持有70%及30%股份。其中，二股东刘彦操在内蒙古鄂尔多斯多家公司担任法人，规模最大的一家公司为鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司，穿透这家机构股权可见，背后是内蒙当地多家能源、生态环境公司。

除此之外，刘彦操还在鄂尔多斯市汇峰煤炭能源有限公司、鄂尔多斯市德润天泽股权投资有限公司等担任法人代表，其中德润天泽又是由准格尔旗博远煤炭运销有限责任公司、内蒙古满世煤炭集团股份有限公司等持股。

大股东余虹泽亦不例外，同样是内蒙古多家能源公司的关联方，比如在内蒙古明满能源有限责任公司担任执行董事，而内蒙古明满能源有限责任公司又是由内蒙古满世煤炭集团股份有限公司99%持股。

由此可见，邕鹏实业背后的股东背景都与“煤老板”相关。上述交易完成后，余虹泽已正式成为上海鹏利置业发展有限公司的执行董事、总经理和法定代表人。

界面新闻曾报道，中粮海景壹号是由4幢（6个单元）超高层江景公寓围合组成，分别为31层-40层的超高层公寓。2007年，开发商决定将5、6、7号楼转为酒店式公寓出租，2008年底变身为上海鹏利辉盛阁高级服务式公寓，由新加坡辉盛国际负责管理。

其中，5、6号楼共31层，户型为210-250平方米的大平层；7号楼01户型共40层，40层为复式，02户型共37层，均为大平层。

以这三栋公寓可出售面积49212平方米来算，这批公寓的挂牌单价约8.42万/平方米。目前基本已对外出租，租期均为一年以内短租约，入住率保持在90％以上。

公寓房源实景图。图片来源：鹏利辉盛阁高级服务式公寓官网。

公寓房源实景图。图片来源：鹏利辉盛阁高级服务式公寓官网。

另据贝壳找房数据显示，目前中粮海景壹号在售的二手房源只有一套，为340平方米的四室三厅，类型为住宅，挂牌单价高达29.385万元/平方米。

今年9月27日，大悦城曾通过上海联合产权交易所公开挂牌转让上海鹏利置业的100%股权，挂牌底价不低于经国有资产监督管理部门备案的净资产评估值约41.42亿元。

当时邕鹏实业成为符合条件的意向受让方。大悦城方面与邕鹏实业在9月27日签署《上海市产权交易合同》，交易成交价为挂牌底价约41.42亿元。

对于这宗交易，高力国际认为，中粮海景壹号位于陆家嘴核心区位，出租率长期保持在高位。伴随着上海对外经济和贸易稳步恢复正轨，外籍管理和工作人群逐渐回归，高端公寓市场租赁需求将迎来一波回暖。

本次出让也显示出上海核心地段高端物业备受投资者关注。“随着更多业主产生盘活存量资产的需求，优质投资标的或持续进入市场，上海大宗投资市场预计将保持活跃。”

在国内房地产史上，“煤老板”一直是不可忽视的重要买家。尤其是近两年房地产市场下行，拥有大量现金流的“煤老板”入手优质资产的机会也自然增多。

以上海为例，去年7月份，内蒙古汇能煤电集团以62亿元购买了上海大悦中心；鄂尔多斯收则以27亿元购入华润、信德联合开发的上海苏河湾中心3、4号楼。

在北京房地产市场，“煤老板”们今年也频繁现身。

据金茂资本相关人士向界面新闻透露，今年10月金茂转让的北京威斯汀大饭店也是由“煤老板”接手，成交价28.01亿元。“是陕西的煤老板，不算抄底，也没有贱卖，这个群体一直在做这些事。”

来自山西的“煤老板”们更是直接下场拿地开发。

今年10月份，北京房山区拱辰街道FS00-0111-0006等地块共吸引来山西金汇海、中海、龙湖、华润4家房企报名参拍，最终以15.1亿元成交，溢价率10.22%，竞得人为山西金汇海。

天眼查APP显示，山西金汇海房地产开发有限公司成立于2010年5月18日，由山西金泉能源集团有限公司全资控股，后者由北京景峰投资有限公司持股65%，温锦滨持股35%。温锦滨曾在多家煤炭公司担任法人代表。

值得一提的是，在此前北京顺义新城第19街区19-69地块报名企业中，山西金汇海便出现在名单中，其加码房地产业务的决心可见一斑。

今年8月份，山西“煤老板” 太原萃丰曾在成都拿得龙泉驿十陵板块地块，成交总价22.53亿元，溢价率为15%。

据界面新闻了解，太原萃丰置业有限公司今年6月也在北京报名了海淀双新村两宗地，此后又在深圳宝安一幅宅地出让时现身，但并未如愿拿地。

过去很多年里，“煤老板”曾厮杀于各大城市的房地产市场，他们带着大笔现金流投资买楼，给市场留下最深刻的印象就是“能买一栋绝不买一层”。此后，由于煤炭行业面临调控，他们的投资热情也随之褪去。

直到近两年，由于天然气、煤炭等资源价格走高，在这一背景下，大批煤矿企业获得丰厚利润，“煤老板”们又手握大量现金重返楼市。