世茂服务中心城市深耕策略初现成效 上半年深耕19城贡献了55%的外拓年饱和收入

8月31日，世茂服务（873.HK）发布2023年中期业绩报告。期内，世茂服务实现营业收入40.98亿元，毛利润8.63亿元。公司归母净利润1.55亿元，较2022年同期上升11%。核心归母净利率7.7%，各项利润指标大幅回升。规模方面，合约面积增至3.46亿平方米，其中来自第三方面积占比达77.6%，为历史新高。

兑现高质量发展承诺，业务质量与盈利能力显著提升

截至2023年6月30日，世茂服务经营所得现金流净额转正达3.51亿元，净现比大幅提升至1.72，创历史新高；公司管理费用率、销售费用率、财务费用率三项费用率相较于2022年底，大幅下降8个百分点，成本管控卓有成效；公司核心归母净利率从2022年全年的5.8%，提升至2023年中期的7.7%，经营能力提升效果明显。

世茂服务十分重视业务的均好性及发展的独立性。具体来看，上半年世茂服务综合物业管理收入增至26.13亿元，同比增长11.5%，为公司贡献了持续稳定的收入。非业主增值服务收入1.21亿元，收入占比下降至3.0%，创历史新低，与地产的关联度持续降低，业务发展更加独立。社区增值服务业务收入7.09亿元，其中养老服务业务收入增至7194万元，同比大幅增长45.3%，以居家养老为增长引擎，“势如破竹”持续开拓版图。城市服务业务实现收入6.55亿元，毛利率较2022年全年提升约1个百分点。2023年上半年世茂服务不仅整体收入结构更优，盈利质量也显著提高。

世茂服务执行董事、总裁叶明杰曾表示：我们的策略就是回归经营本质，真正为客户提供价值。2021年以来，世茂服务全面构建用户响应型组织，至今为止，世茂服务客户满意度连续3年保持85%以上，客户的认可也为公司带来了高续约率、高收缴率以及高物业费水平。2023年上半年，世茂服务的续约率、物业费单价分别为94%，2.2元/平方米/月，保持行业领先水平。

第三方外拓强劲，成功中标并签约首个亿元级物业管理合同

报告期内，世茂服务第三方外拓新增合约面积2635万平方米，新增年饱和收入7.27亿元，同比增长20.6%。第三方项目外拓中标率提升至36%，第三方市场拓展能力持续提升。截止2023年6月30日，来自第三方的合约面积占比高达77.6%，独立发展能力凸显。

2023年上半年，第三方外拓成功中标中国移动福建公司全省物业服务采购项目令公司实现了物业管理业务首个破亿合同的突破。此外，亦有数十个超千万级优质中标项目，包括郑州赫优仕广场写字楼项目，是中原地区单体最大、集休闲、娱乐、商务、社交等多元复合功能于一体的城市综合体；中标兰州大青山农副产品物流中心，是兰州主城区农副产品一级批发供应基地和兰州最大的“菜篮子”；同时实现深圳住宅市场突破，中标深圳奥园翡翠东湾；在武汉新拓展湖北省人民检察院项目，截止目前，世茂服务在武汉市场已接连入驻武汉市黄陂区人民法院、武昌区人民法院、武汉经济技术开发区人民法院等，完成政法类公建项目专业领域的多点布局。

通过第三方拓展寻求面积规模增长的同时，世茂服务亦采取“中心城市深耕”策略，通过一系列资源倾斜，不断提高深耕城市的项目浓密度，降本增效。上半年，世茂服务深耕19城贡献了55%的外拓年饱和收入。此外，世茂服务通过聚焦高潜力业态及项目和高能级的一线二线及新一线城市，撬动更高的单位面积收益。新拓展面积中具有高潜力的住宅及学校项目的合约面积占比达47.2%、位于高能级城市的项目合约面积占比达68.3%，为撬动更高单位面积收益提供了广泛的空间。

聚焦特色细分服务业态，打造学校、医院垂直领域行业龙头

近年来，世茂服务持续提升细分领域服务能力，旗下“浙大新宇”为中国学校物业管理企业TOP1品牌，专注医院后勤服务领域超20年经验的“吉立物业”则在长沙市三甲医院市场占有率超过30%。

2023年上半年，浙大新宇明确了“一心一轴”的区域市场聚焦布局，以江浙沪为“心”，以东部沿海为“轴”，走出浙大根据地。报告期内，浙大新宇在“一心一轴”上新拓项目年饱和收入占比高达92%，有效实现了项目的区域聚焦；同时，其新拓项目中“学校和园区”的年饱和收入占比达88%，有效实现了业态聚焦。

截至2023年6月30日，浙大新宇累计服务高校和园区270个，覆盖38个城市，其服务的985高校占比达23%。上半年，浙大新宇通过战略聚焦，新拓多个优质甲方的大单项目，如浙江大学杭州国际科创中心项目合同金额5170万元，首都师范大学良乡校区服务合同金额4134万元。

在医院物业服务领域，2023年上半年世茂服务围绕“专业公建物业管理”加“细分场景增值服务”持续做深打透医院后勤服务细分领域，吉立物业发挥专业服务优势，在医院服务领域探索出了陪护业务、陪护床租赁业务、医院职工与社会食堂等多类增值业务，同时新增拓展司法系统公建业态实现了业态扩充。截止2023年6月30日，吉立物业续约合同额较原合同额提升了61%。值得一提的是，除了实现对湖南湘雅系医院服务全覆盖，世茂服务的医院后勤服务亦涵盖了山东多所三甲医院，如威海市立医院，烟台中医院牟平滨州医学院等。

持续深化城市服务业务发展，合同金额存量大

截至2023年6月30日，世茂服务城市服务收入为6.55亿元，占总收入的16%，目前城市服务业务版图已覆盖全国54个城市，重点布局长三角及大湾区发达地区，服务项目超过130个，在手总合同金额超过68亿元。服务项目质量高、合同金额存量大。

在城市服务业务领域，世茂服务坚持打造“城市大管家”亮眼名片，以城市环境管家为优势业务切入点，不断铸造城市服务全场景全链条能力。在上游，世茂服务拥有一家产品研发中心，两家制造工厂，36种智慧型设备产品外，还同时拥有超过30项国家级证书，50多项专利。

2023年上半年，世茂服务拓展了多个城市服务大标的项目，势头强劲。其中，不仅拓展了咸阳秦都区环卫一体化项目等两个合同金额超亿元的项目，还签署了甘肃省庆阳市镇原县城区环卫一体化特许经营项目、徐州市泉山区王陵街道办事处环卫市场化保洁项目等多个超千万级的项目，构建起了全国范围的自主拓展能力。

保持中长期战略定力，持续坚持高质量发展

上半年，世茂服务聚焦经营，回归本心，通过制定“八大战役”聚焦现金流管理、盈利能力提升、市场拓展等问题，取得了阶段性的成果。世茂服务管理层认为，立足当下政策端与市场端积极的烘托，物业管理行业在宏观经济弱复苏下，依然具有极强的确定性和可见性，我国广袤的土地和巨大的存量市场为行业发展提供了一切可能，物业服务行业长期向好的发展态势没有改变。

“回归经营本质”将作为世茂服务经营管理的核心模块，“兑现股东价值”将作为世茂服务业务选择的重要标准。未来世茂服务将坚定“致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商”的愿景，进一步提升经营能力，修炼内功，持续提高利润质量，坚持长期主义，以扎实的积累去拥抱未来的机遇与挑战，稳扎稳打提升长期经营价值。