“瘦身健体”跃过“危机”云南城投新管理团队或加速转型

经过艰难的转型深水区，云南城投置业股份有限公司(?以下?简称“云南城投”)于8月5日公告完成新一轮?的交接?。崔铠因工作调整，不再担任总经理职务，但其将继续担任公司董事长、董事及董事会下设专门委员会委员等职务。同时，李扬也因工作调整，不再担任副总经理职务，但?获聘?为公司总经理，任期3年。此前的7月31日，云南城投原董事长孔薇然刚刚因“工作调整”辞去所有职务。

作为云南首家上市房企，云南城投曾是云南?的?明星企业，是最早走出云南、布局全国的云南本土企业。但随着我国房地产市场持续下行调整，云南城投早于2019年出现流动性紧张。随后的几年里，公司通过资产处置、债务重组、精细化管理等手段，实现亏损逐年大幅降低，抗风险能力进一步提高，主营业务创造稳定现金流。

“?春江水暖鸭先知?，云南城投是国内房地产企业中最早开始战略转型的，虽然不能说已经完全转型成功，但相较其他房地产企业来说，公司已经度过了最危急的时刻，未来的主题是发展，是围绕公司整体战略转型，寻求突破的阶段。”原南方289产业研究院执行院长姚丙认为，云南城投此次管理团队的变动与其公司战略转型的阶段性有关。

?云南城投管理团队，精细化治理或为重点?

公开资料显示，云南城投?新任?董事长崔铠，1981年12月出生，拥有工商管理硕士、经济学硕士学位，是中级经济师、注册会计师。曾任云南城投财务副总监，2021年9月至2023年12月?兼任?财务总监，2021年10月当选为董事，2023年5月开始出任总经理至今，直到接任董事长。而总经理职务由出生于1983年、毕业于云南大学市场营销教育专业的?李扬?担任。李扬是云南城投的“老人”，从战略投资部副经理晋升至副总经理。

“从履历看，崔铠有经济学背景，在财务、投资方面积累了丰富经验和人脉，更有利于解决转型发展中的复杂矛盾。”姚丙认为，房地产已进入存量时代，今后?大规模的投资并购?将?难以为继?，存量资产运营能力将决定一个公司的未来。“公司可能是希望通过资本运作手段，实现财务、投资以及各业务板块协同发展，推动公司精细化治理。”

?“瘦身健体”跃过“危机”?

云南城投作为传统的以房地产开发为主的城市综合开发企业，曾走过一段快速扩张的道路，其城市地产、文旅康养地产、商业地产等产品系列覆盖国内多个省市。2019年以来，云南城投开始实施“瘦身健体”和转型发展，分批次对旗下部分资产进行出售。

2020年，公司向控股股东云南康旅集团协议转让“银泰系”11家子公司的股权；2021年，公司以公开挂牌及非公开协议方式，出售云南城投置地等20余家下属企业股权?，以及?冕宁康元、陕西普润达投资2家下属公司股权。2022年4月20日，云南城投再发公告，出售包括龙江公司、昆明城海、西安东智等在内的20家下属公司股权。

2025年6月17日，云南城投公告重大资产重组新进展：通过出售14家子公司股权累计收回44.46亿元资金，其中10家已完成工商变更，但宁波银泰等4家公司尚未完成变更登记。

“由于有云南省委省政府以及母公司的支持，云南城投先于其他房企开始转型，虽然也承受了部分资产减值压力和债务压力，但总体实现了?多数低效资产的剥离?，以及大规模债务的?化解?。”业内人士认为，由于云南城投问题暴露较早，在房地产大幅波动之前已做好了“?渡难关?”的准备。

2021年，在云南城投宣布转型两年后，国内头部房企纷纷陷入资产减值“危机”，而这种状况仍在持续。行业数据显示，2025年一季度，房地产企业资产质量和信用风险压力持续显现，6大头部房企当期计提各类减值损失合计超580亿元，较2024年同期增长21.3%，其中存货跌价准备占资产减值总额75%以上。

2022年，云南城投成功“?摘帽?”之后随即宣布转型，依靠公司较早布局的商管、物业板块，实现轻资产运营的基本开局。公开资料显示，近年来云南城投一直围绕物业、商管两大主业，发展文旅服务、展会服务、公共服务、康养服务。

?转型初见成效，签约面积大幅增长?

2025年4月，云南城投年报显示，截至2024年12月31日，公司物业板块签约面积达849.41万平方米。业务类型从最初的住宅物业服务、商写物业服务、园林绿化管养?拓展至?营销案场特约服务、食堂运营、产业园区服务、高校服务、医院服务、企事业单位物业服务等领域。在国内房地产增量持续下滑，物业行业竞争加剧的大背景下，云南城投物业板块实现逆势增长，合约规模较公司转型之初已翻倍。

通过公开信息可以看到，云南城投物业板块在SOP标准的基础上，遵循质价相符、可复制、可持续、成本收益匹配等原则，建立差异化服务体系，?打磨?物业细分业态的服务模型。围绕住宅、写字楼、营销中心案场3种业态，打造“舒享、优享、悦享、臻享、尊享”五大服务等级及标准体系，?建立健全?《管家服务运行管理制度》、《客户拜访管理工作规程》等20余项配套制度、规程。通过开展管家网格化服务、星级管家?认证?持续提升服务品质，有效提升服务质量和客户满意度，实现物业品质的全面升级。

“过去的物业公司就是地产公司高速发展的副产品，签约面积基本就是地产公司项目交付面积，而现在物业公司必须在竞争激烈的市场中去?主动拓展?发展空间。”业内人士分析认为，云南城投物业板块的逆势增长动力主要来源于业务范围的扩大，拉动了?非关联方业务?的增长。公司通过“私域服务+公共服务”衍生出物业服务与康养、文旅、展会、学校、医院、?政府设施?等?多形态?的服务体系，拓宽了物业板块的发展路径。

以差异化突破?商管内卷 ?

截至2024年12月31日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个(含筹备项目)，主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都等城市，签约面积251.38万㎡。其中：自持项目2个，受托管理关联方项目13个，受托管理第三方项目5个。报告期内，云泰商管在营项目销售额同比增长14%，经营收入同比增长4%，客流车流同比增幅约14%。

多年来，公司通过整合品牌资源，推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，?打造?“茶马花街”“云泰PARK”等品牌序列。目前，公司品牌资源库共计品牌7,270个，在营合作品牌1,924个。

数据显示，商管板块营收保持4%的增长，与14%的客流增长?存在反差?。“由于土地配置等因素，大型购物中心在各个城市都呈现饱和状态，竞争十分激烈。而3到5公里内的社区商业却始终停留在1.0或2.0时代。”业内人士分析认为，未来谁能将更高品质、更个性化、更具在地性，?并?突出人文关怀?的?产品推向社区，而云南城投商管板块似乎正在准备用差异化产品突破市场内卷。

位于西山脚下的茶马花街，通过突出在地性，差异化，这条仅仅300米长的商业街每年吸引游客超过600万人次，成为了知名网红打卡点，如今已是昆明西山景区不可分割的部分。

“转型本就伴随阵痛，尤其?在?目前的市场环境下，房地产企业要背负上一个发展周期带来的沉重债务，?并?面对市场下行带来的压力。”姚丙认为，虽然云南城投的经营利润尚不能完全覆盖资产减值损失和财务成本，但主营业务的持续成长为公司未来发展奠定了坚实基础。“物业和商管都是直面C端客户的业务，C端业务往往有一个从量变到质变的过程，掌握C端也就掌握了多种经营业务的主动权，当客户积累到某个点后会出现爆发式增长。”

2024年，云南城投年报显示，报告期内公司实现营业收入19.29亿元，实现归属于上市公司股东的净利润-4,945.92万元，较2023年减亏2,637.36万元。商管及物业管理?业务?合并收入?12.29亿元?，占公司总营收的?63.73%。

“商业+文旅、商业+城市空间运营；物业+康养服务、物业+旅游管理、物业+公共服务、物业+会展服务。”近年来，云南城投始终聚焦“发展成为城市综合服务运营商”的长期战略定位，在政策推动与市场机遇的双重驱动下突破服务边界，深度参与城市治理，挖掘城市服务市场潜力。新的团队已经上任，云南城投是继续延续轻资产发展战略，还是等待瓜熟蒂落，以服务优势全面主导某个产业的发展不得而知？但可以?明确?的是，云南城投转型发展已进入全新阶段。