化解房屋租赁合同纠纷的有关知识

本文转自：吉林日报

租房是现代人生活的一部分，但是面对纷繁复杂的房屋租赁市场，你是否了解相关的法律知识呢？本文将为您普及一些租房必备的相关法律法规，化解房屋租赁过程中的相关法律纠纷。

房屋租赁合同终止后，出租人是否有权采取停水停电措施迫使承租人腾退房屋？

答：民法典第944条第3款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”《城市供水条例》第33条规定：“城市自来水供水企业或者自建设施对外供水的企业有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门责令改正，可以处以罚款；情节严重的，报经县级以上人民政府批准，可以责令停业整顿；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，其所在单位或者上级机关可以给予行政处分。”此条款中所列的行为就包括“擅自停止供水或者未履行停水通知义务”。因此，出租人以双方租赁合同关系已经解除为由，对出租房屋进行持续断水断电，拒不恢复，危及承租人的基本生活需要，以此迫使承租人及同住人搬离涉案房屋，缺乏合法性、合理性依据，明显超出了自力救济的范畴、方式及限度，构成权利滥用，应当恢复供水供电及赔偿由此造成的承租人的损失。

如果房屋租赁合同中约定了出租人可以以承租人拖欠租金为由采取停水停电措施，出租人实施上述行为是否合法？

答：民法典第563条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

民法典第722条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

因此，如果承租人出现了上述违约行为，出租人可以解除合同，但是，不当然具有解除合同的权利。如果合同有约定出租人可采取停水停电措施，根据合同法意思自治原则，当事人只要不违反法律的强制性规定，合同的约定就是合法有效的，此时，出租人可以采取上述措施。

房屋出租后又被法院查封的，是否对租赁合同的履行有影响？

答：民法典第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

因此，如果房屋租赁合同签订于法院查封房屋之前，并且承租人实际已善意地占有使用该房屋，其租赁合同不受查封的影响，新的房屋受让人应当继续履行该租赁合同直至租赁期限届满。

（上海市锦天城（长春）律师事务所律师 尹潇）