未来几年，楼市已有定局

实话实说，深圳楼市的走势，已经写在了住宅供地里了。

调规缩影

二手房往往代表当下的市场风向，如果想要看未来的楼市三五年的走势，需要关注的是住宅供地。

深圳缺地共识正在打破，用地调规已经成为常态。

楼市上行阶段，深圳缺地几乎贯穿过去多年的新房供应共识。

如今在楼市退潮的背景下，似乎又出现了新的趋势——供地放缓，住宅用地频频调规。

2020年，深圳在市场一致认为供地紧缺的情况下，出让了16宗住宅用地，2021年出让了29宗，2022年出让了28宗，2023年总共出让了14宗。

今年上半年即将结束，深圳总共也就出让了1宗位于龙华民治街道的住宅用地，供地数量和节奏都相比过去几年放缓了许多。

可以看到，2021—2022年是深圳供地大年，到2023年又重新砍半，到了今年预估还会继续收缩。

而和住宅减少相反的是，深圳的住宅用地陆陆续续出现调整。

6月22日，位于宝中「中铁阅臻府」旁的商业用地宣布调整，原改法定图则03-29、03-30地块合并，由商业办公用地调整为二类居住用地，调整后用地面积为9998平方米，容积率5.4，最快估计可以在下一批土地出让中看到。

这宗地块是宝中近两年调规少有的商用地调整为住宅用地。

前一次是「中铁阅臻府」所在地块，从2022年5月的纯商业用地调整为商业用地+二类居住用地，再在2023年6月直接调整为二类居住用地。

所以可以看到，即使如宝中这样稀缺的地段位置，也并非真的无地可供。

回顾深圳这几年，“商改住”的案例其实已经非常多了，甚至“商改住”已经成了大趋势，比如前海妈湾、南山深超总、宝中核心、龙华北站，都出现了把原本用计划作建设商业写字楼的地块，调整为住宅用地的情况。

现在，宝中又再调整，也印证一个事实，在市场大环境转变的背后，实际上深圳的供地逻辑早就已经发生翻天覆地的变化。

而这两天坊间也在讨论，后海总部基地或许在未来也会有两块商业用地转为纯居住用地，说明遇到市场调整期，连后海这样的地段也不排除未来会有更多的住宅预期。

再结合住建部今年2月的要求根据住房需求科学安排土地供应以及深圳新房的库存情况，这两年深圳的新房住宅用地会增加，但供应会明显收缩，只有等待存量新房消化得差不多了，住宅用地才会重新加大供应。

简单来说就是接下来的两年，深圳整个新房的供应量会明显缩减。

保障房趋势

深圳供地空间优化，除了住宅用地调规以外，保障住房用地也出现了不少变化。

6月13日，罗湖区桂园街道蔡屋围片区新增64层保障性住房规划。

6月18日，《龙岗区南湾街道李朗地块保障性住房项目城市更新单元计划调整（草案） 》通过，拟拆除67836.9平方米，将诞生约2600套安居型商品房。

再往前一个月，前海「山樾湾」附近的M0用地改保障房地块、赤湾西南侧R3用地也改成保障房地块，然后妈湾一块原本计划做高端公寓的商业地块也改成了保障房地块。

而去年11月，深圳自规局对[机场东地区]法定图则06-11地块规划进行调整，为支持首批配售保障性住房建设，所调整的地块将建设配售型保障性住房。

所以可以看到，深圳保障性住房实际上调规的力度不亚于住宅的力度，原来的用地规划和供应模式已经彻底发生了变化。

这也对接上了今年3月住建部强调的精神——“各城市要根据当地实际情况准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系”。

而6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。

会上，住房城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

虽然深圳不需要像惠州、江门那样通过收储商品房的方式增加保障房，但肉眼可见，通过调规的方式增加供应是没有太多助力的。

所以，未来两三年深圳的保障住房会密集推出，节奏可能会更快。

作者|醉酒大鲨鱼