平台人员深夜入室 女租客解约索赔！看看吧

陈女士独自一人在合租房内居住，没想到一天半夜却遭遇人“潜入”，外出躲避一夜后，她才知道来者竟是房屋租赁平台安排来的空调维修师傅。感觉安全受到威胁的她决定退租，因返还费用数额双方对簿公堂。近日，上海市第一中级人民法院对该案作出维持原判的终审判决，支持了陈女士对违约金等费用的主张。

扬子晚报紫牛新闻记者注意到，该案审理中双方就租客是否享有合租房公共区域的使用权进行了争论。最终法院认定，合租房公共区域属于相对私密空间，出租后平台不再享有随意进入合租房的权利。

租房半夜被人“潜入”，联系租房平台无人回应

去年6月，陈女士在某知名房屋租赁平台看中一套三室一厅的合租房。她租下其中一间卧室，与平台签署了《房屋租赁合同》，租金每月3730元，服务费每月373元。

几天后，平台交付房屋，陈女士搬进这间卧室。之后，其他两个房间的租客先后搬走，只剩下她独自居住在这套房子里。陈女士也乐得能享受一个人居住的自由，但一天深夜的突发状况，让她心有余悸。

根据上海一中院公布的案情，入住两个多星期后的一天晚上，已经到了深夜11点左右，陈女士突然在自己租住的房间里依稀听见隔壁房间有响动。她怀疑有人进来，于是一边与同事保持视频连线，一边壮着胆子大声说话进入这套房屋的公共区域检查。“有没有人？”她大声问，却并没有人作出回应。

突然的寂静让陈女士感到很害怕，她连忙在平台管家群中询问是什么情况，但却无人理会。陈女士只好前往小区物业办公室求助，并在那里坐到天明。

直至第二天，房屋租赁平台的工作人员才查证后告知她，昨晚入室人员是维修空调的师傅。

因返回费用数额诉至法院，平台辩称不构成违约

平台聘请的维修人员未经允许入室，陈女士认为这足以证明平台对门锁密码及人员管理混乱、随意，不仅侵犯了自己的隐私权，也严重违反了合同约定，于是报了警。

同时，陈女士希望平台负责人尽快出面处理此事，而对方始终消极应付。事发后的第四天，她向平台工作人员提出解除租房合同，但对方迟迟未对解约一事作出答复。

十天后，陈女士提前解除了《房屋租赁合同》并退还房间，随后平台向她返还了5260余元。

陈女士对这一结果并不满意，因与平台协商未果，于是将对方告上法庭，要求退还押金、剩余租金及服务费共计6120余元，并支付违约金3730元，赔偿中介费损失2100元。

该案一审过程中，平台方辩称上门维修空调的行为不构成违约。平台方称，因陈女士隔壁房间租客退租，需对该房间进行保洁、消杀和维修等。双方已结清合同解约款项，平台无需再支付其他费用。

一审法院认为，本案中，空调维修人员在晚上11时许进入涉讼房屋，已然超出正常合理的上门维修时间，且平台未就该时间点合理通知给陈女士，同时也未能举证证明当时存在紧急情况。该院认定陈女士有权解除合同，经核算确认，一审判决平台在已返还5260余元的基础上，还需向陈女士返还各项费用6040余元，并支付违约金3730元。关于陈女士主张的中介费损失，法院认为没有合同依据，未予支持。

对此，房屋租赁平台不服，上诉至上海一中院。

法院：公共区域属私密空间，平台不得随意进入

在该案二审过程中，平台方提出陈女士的承租范围仅限于其卧室，虽然可以使用公共区域，但公共区域的使用权并未移交给她，且工作人员上门维修的房间不属于陈女士的承租范围，因此未对其居住安全构成影响。

对于这一上诉理由，上海一中院经审理认为，基于合租房的特性，房屋公共区域部分的使用权则由合租人共同使用。陈女士承租后，其居住的卧室属于私密空间，房屋公共区域部分则属于相对私密空间，承租人享有生活安宁、个人隐私等不被侵扰的权利。

鉴于此，平台已将诉房屋该卧室及公共区域使用权一并转移给了陈女士，故平台不再享有随意进入这套房屋的权利。

法院认为，平台安排的工作人员在该套房屋仅有陈女士一人租住且不存在紧急情况下，于不恰当的时间点未经其允许擅自进入，对其居住安全构成了实质威胁。此外，平台在其寻求帮助时未及时予以回应，之后也未能给出实质性的整改方案，导致陈女士的信任基础丧失。

因此，陈女士以房屋租赁合同中约定的“甲方原因影响乙方居住安全”主张其享有单方解除合同权利合法有据，要求平台承担违约金符合合同规定。

据此，上海一中院驳回上诉，维持原判。

>>法律说法

如擅入造成损害，平台需承担违约或侵权责任

“房屋租赁平台确实给租房者提供了便利，但也暴露出不少问题并引发纠纷，这起案件就反映了合租房屋公共区域界定、权利方面的问题。”

对于该案中出现的问题，江苏亿诚律师事务所的徐旭东律师向扬子晚报紫牛新闻记者表示，目前我国对于合租房租赁方面的法律法规尚不够完善，但物权法领域建筑物区分所有权的思考方法，可以作为合租房承租人解决专有区域和公共区域使用权纠纷的借鉴和参考。

他认为，该案判决明确了合租房公共区域部分的使用权由合租人共同享有，属于相对私密空间，出租后平台不再享有随意进入合租房屋的权利。这就在法律层面解决了合租房不同部分对合租人隐私权利的保护程度。

那么，平台未经租客许可允许第三方进入房间，如果对租客造成损害需要承担什么样的责任？而如果将这个问题中的平台换成其他合租人，答案又将如何呢？

对此徐旭东告诉记者，由于租客通过租赁合同享有房屋的使用权，且居住房屋具有私密性，如果出现这样的情况，平台方需要承担相应的合同违约责任或者民事侵权责任。而在公共区域的使用中，合租人对相互之间的生活影响，如噪音、气味、访客、生活习惯等带来的不便甚至干扰，则负有一定的容忍义务，一般不构成侵权。但如果对其他合租人的影响明显超过了一般社会生活领域的容忍程度，则应承担侵权责任。

该案审判长则表示，房屋租赁平台应当细化租客入住后其因管理需要进出房屋的特别约定，另外，还应明确区分紧急情况及一般情况下的入户管理规则。