中央金融工作会议释放房地产八大信号

本文转自：滨城时报

10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议总结了十八大以来金融工作，分析金融高质量发展面临的形势，部署当前和今后一个时期的金融工作。

值得注意的是，此次会议对房地产金融工作着墨颇多。

会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

事实上，房地产并不是中央金融工作会议的常规话题，以往中央金融工作会议较少提及房地产领域。而本次会议将房地产置于防范化解金融风险的框架下，其表述有很多新提法，非常系统、全面、高度地概况了当前房地产金融工作的范围和重点，对于各地各部门和各机构开展房地产相关工作具有非常好的指导作用。

房企监管上升到首位

“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，在以往各类会议的表述中没有出现过，此次提出具有很强的信号意义。

易居研究院研究总监严跃进认为，既然提及健全，就说明过去存在一些漏洞，比如房企金融问题的导火索“商票违约”事件。从这两年的债务违约事件中可以看出，房企各类融资规模较大且错综复杂，在该方面缺乏监管，所以此次提及对房企主体监管制度的健全，是非常好的导向。

此外，就是对资金的监管。过去几年，房企资金方面存在乱象，预售资金挪用、蒸发等问题时有发生，进而导致楼盘交付出现问题。

同策研究院指出，加强资金监管并非只针对出险企业，未来所有企业的所有项目都可能会进入强监管阶段，基本实现资金封闭管理，直至项目竣工。目前金融机构对于按揭贷款发放已经根据工程进度作了调整，开发商回笼资金的节奏也在放缓。

完善宏观审慎管理

国泰君安的研报指出，在应对房地产风险的同时，强调“完善房地产金融宏观审慎管理”，意味着针对房地产领域宏观审慎角度的金融约束（例如“三道红线”、贷款集中度等）仍将依据行业所处的不同发展阶段以不同的形式出现。

在严跃进看来，宏观审慎管理，简单理解就是要采取宏观的、逆周期的、跨市场的策略，以防范系统性风险为主要目标，同时减少金融跨市场风险传染，这是房地产金融工作需要牢牢把握的大纲。尤其是房地产金融问题，影响着各地金融系统、宏观经济、民生问题，更需要坚持这一管理理念。

实际上，对于房地产金融宏观审慎管理，曾于2018年提及过，但随着当前房地产供求关系发生重大变化，对于此类金融政策和制度落实的市场环境需要有着清醒认识，尤其是要考虑到出现的新情况和新问题。

满足合理融资需求要一视同仁

此次会议还明确，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，这也为房地产企业特别是民营房企在未来投资过程中注入了信心。

近年来，随着房地产行业出现下行趋势，地方在房地产金融工作在推进方面存在误区，尤其是在房地产企业融资问题上，选择的判断标准已经不是企业规模，而是依据企业的所有制性质。

严跃进表示，此次提及“所有制”，比“国企民企”的定性要严厉，其实是希望各地有大局观，真正从企业公平竞争的角度理解融资政策。这也进一步说明，在接下来的融资工作中，会严管“挑三拣四”“挑肥拣瘦”等操作，确保金融机构积极有序、一碗水端平地提供融资服务，支持各类房企健康发展。

政策工具箱纳入金融工作体系

此次会议再次强调因城施策用好政策工具箱，这也被认为是推动金融工作开展的有效手段之一。

严跃进认为，这也体现了当前政策工具需要打组合拳，行政、金融、财税等工具是推动住房消费提振的重要保障。唯有用好此类工具，才能更好促进市场平稳，也有助于房地产金融工作更好开展。

而各地的金融问题有一定的差异，因城施策可以和金融稳定工作相结合。除关注传统的库存、交易和价格等内容外，也需要关注金融内容，真正做好房地产金融工作。

更好支持刚性和改善性住房需求

房企资金来源大部分是销售回款，因此，化解房地产行业风险的最佳方案，就是大力促进销售去化。

本次会议提出“更好支持刚性和改善性住房需求”，也意味着当前此类金融工作的开展，必须时刻与房地产交易市场相结合。只有提振房地产销售，房地产金融风险防范才会更加容易。

对此，同策研究院认为，在刺激需求端还会有至少两轮政策出台。第一轮，就是针对一线及少数二线城市的“双限”（限购、限价）作进一步优化，有可能会逐步取消；第二轮，则是在一线城市具备一定热度的情况下，开启全面加杠杆的政策支持，届时预计首套和二套房首付比例会有明显下降。

加快“三大工程”建设

国泰君安认为，此次会议明确加快房地产“三大工程”建设，即保障性住房、城中村改造、“平急两用”基础设施建设，预计将是未来我国房地产和基建领域的重要增量投资。

严跃进表示，过去金融工作比较聚焦房企债务、保交楼和购房等问题，现在增加“三大工程”，也说明在防范化解风险的同时，对于此类新命题和新任务也需要有新的金融支持。

而“三大工程”在今年高层的系列会议上被持续提出，也说明其是金融部门要理解的和支持的重点领域，尤其是从房地产本身来说，保障房和城中村领域需要持续发力。

构建房地产发展新模式

“构建房地产发展新模式”的提法越来越多地出现，也进一步说明高层对于此项工作的重视。而此次将其放入金融工作会议，也说明房地产发展新模式和金融工作有着较强的关联性。

严跃进分析认为，除了降低“高杠杆、高周转、高负债”等内容外，当前房地产新发展模式和金融的关系其实有很多新意。比如各地都在推动落实的现房销售模式，在这一模式推动落实背景下，预售制度或预售资金监管政策就会变化，这就涉及房地产金融工作和房地产开发贷等金融业务的调整。对此，严跃进建议，各地要对房地产新发展模式的要点进行梳理，同时理解其和房地产金融工作的关系。

防范风险传递共振

此外，会议还明确，维护金融市场稳健运行，规范金融市场发行和交易行为，合理引导预期，防范风险跨区域、跨市场、跨境传递共振。尽管这一表述不直接针对房地产，但与房地产领域也有一定的关联。

从近年来房地产金融风险的破坏性来看，确实出现了跨区域、跨市场和跨境传递共振。简单来说，区域公司金融风险会影响总部公司、房地产金融风险会影响银行信贷质量、美元债风险会影响境外投资者等。

在严跃进看来，对于此类金融风险的理解非常关键，要系统有力地理解相关政策导向。金融风险防范涉及市场、交易、预期、传染等内容，而此类内容需要引起各房地产机构的重视。

严跃进认为，尽管房地产金融风险问题暴露较多，但客观上也为构建科学的房地产金融风险防范化解模式创造了条件。各地要基于房地产和金融工作要求，积极促进房地产金融工作有序开展。

来源：中房网