“银十”分化开局：二手房活跃、北京挂牌量破16万套；深圳新房成交336套降42%

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

10月7日，中秋国庆“双节”长假结束，各地楼市“超级黄金周”迎来收官。

据搜狐财经统计，“双节前”多个城市的政府也在组织举办房交会、房展会和房博会等，促进当地楼盘的销售，开展团购、抽奖等活动，助力当地房企促销。

房企也通过各种促销方式吸引购房者，比如认购抽奖，以及买房送车位、送几年物业费、送家电、送月供补贴、送旅行套餐以及送华为手机Mate60等，抢占“银十”，多个新盘加速取证，加入“抢客”大战。

但多城“银十”以平淡开局，中指院数据显示，“双节”期间城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。

作为风向标的一线城市楼市，今年国庆呈分化状态。上海、广州国庆假期成交面积分别为12.3万平、15.7万平，相比于去年国庆假期日均成交面积分别增长159%、129%；而北京与深圳则是下滑态势。

搜狐财经从不同信源处获悉，“双节”期间，北京新房成交654套，日均认购同比下降4%；上海成交面积中，青浦区贡献一半；广州推出新货2261套，整体去化率22%；深圳继续在低位徘徊。

北京签约116套新房，下滑近5成

广州回暖幅度低，2261套新房去化22%

北京朝阳、昌平、顺义等区域5个项目9月下旬集中获批，新批房源数超2793套，新批入市面积超22万平。华启宸府、北京城建天坛府等多个项目在假期前抢跑开盘，其中天坛府六期开盘当天认购275套房源，成交金额73.12亿。

相比之下，广州新盘房源则有所减少。根据克而瑞监测显示， “双节”前后广州共15盘推新，与去年同期相比减少8个，其中有5个全新盘首开；从货量来看，合计推出新货2261套，与去年同期相比减少8%，整体去化率为22%，优于下半年平均水平。

克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓告诉搜狐财经：“节前广州释放‘楼市大礼包’，包括认房不认贷、限购政策优化、二手房增值税5改2等，市场转入渐进复苏轨道，国庆假期房企加快推货节奏，推货量高于7、8 月全月，但受双节家庭团聚及出游影响，推货总量不及去年同期，房企联动促销减少，市场成交有回暖但幅度不大。”

“预计节后房企将加大营销冲刺力度，广州楼市新政促动的购买力将逐步释放。” 肖文晓分析道。

北京则是签约、认购双下滑，中指院数据显示，北京商品住宅“双节”签约116套/1.76万平，日均签约量较去年假期分别下降48.2%和31.4%；由于网签数据相对滞后，从认购情况来看，国庆期间北京新房认购654套/6.91万平，日均认购量同比分别下降4.0%和7.3%，表现相对平稳。

二手房挂牌更是再创新高，据中证报消息，截至10月6日，北京二手房挂牌量已突破16.6万套，而且部分二手房房价出现明显下降。这也促进了北京二手房的成交，9月二手住宅网签量达到14261套，环比8月上涨了30.1%，增幅显著。

中指研究院高级分析师范诒杰表示：“国庆假期，新房售楼处带看量有所增加，二手房日均成交量较去年国庆假期有所增长，换房需求的入市及推盘的增加有望带动新房市场好转，但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，或造成观望情绪延续。”

青浦区成交5万平，撑起上海“半边天”

深圳成交336套低位徘徊，仅少数楼盘热销

上海新房成交则较为平稳，据上海中原地产数据显示：“双节”期间新建商品住宅成交面积10.33万平方米，而去年国庆长假新房成交量为4万平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“上海主要是青浦区发力，贡献一半力量，近期有新盘入市，进入集中签约期，全区成交面积达到5.03万平方米。此外，还有前期的项目也在签约期内，贡献了部分力量。排名第二的是松江，成交面积为1.28万平方米，虽然也有新盘推出，不过基于总供应量不多，因此和青浦有很大落差。”

“第九批房源已经公布，为后续成交做足铺垫，已经有10个项目进入认筹状态，并且3个楼盘已经触发积分，说明市场还有潜力可挖。因此，上海10月份成交出现跳水的概率不高。” 卢文曦分析道。

深圳楼市则依旧在低位徘徊，带看量和访客量转化为成交量的比例较低。根据中指数据库监测，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交336套/3.45万平方米，与节前一周相比成交套数减少42%，成交面积减少41%，仅少数网红楼盘热销。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉搜狐财经：“深圳带看量、访客量明显增加，看房热情很高，反映出深圳真正的住房需求潜力较大，包括结婚、就业的刚需人群，以及二胎和父母同住等产生的二套房、改善型和卖一买一需求比较明显，但交易量并没有出现明显增长。”

最根本的原因还是大家对房地产的预期不太乐观；其次，深圳可选房源较多，各个区域都有新盘，人才房项目也在加快供应，而且新盘都在打折促销，买房者并不急迫，可以很从容的多看、多比较。

整体而言，首付款筹集难、月供筹集难以及房贷利率还在高位（尽管下调至4.1%，但比无风险投资收益率还是要高），这些因素对居民买房形成了不同程度的制约。

“后续主要还是开发商合理的降价促销，推动二手房挂牌量的消化，使得二手房与新房的刚需和改善需求循环起来，市场才能逐渐稳定下来。目前来看，深圳楼市还处在低位企稳的状态，没有再继续大幅度下滑，我觉得这已经非常不容易了。” 李宇嘉分析道。

二线新房整体乏力，武汉日均成交增两倍

多城二手房成交量增长，东莞、成都翻倍

总体来看，一线城市整体呈增长状态，根据中指院数据，北上广深国庆合计成交33.3万平方米，较去年同期日均成交增长62%。但是二线城市、三四线城市整体在下滑。

在其监测的14个二线城市中，除武汉、苏州和青岛之外，杭州、南昌、南京、长沙、济南、北海、合肥、沈阳、温州、宁波和西宁“十一”期间日均成交面积同比均在下滑。

诸葛找房数据研究中心监测数据也显示，今年“十一”假期，北京、深圳、上海、武汉、苏州、大连、青岛、东莞、温州、宁波、济南、杭州、南京、成都、佛山新房成交4474套，较去年同期下降47.1%，成交仍显乏力。

上述15城中，仅有4城新房成交量较去年同期上涨，其余11城新房成交量均下降。其中，大连新房成交量增幅居首，共成交74套，较去年同期增加80.5%；其次为济南，新房成交572套，较去年同期上涨36.5%。

二手房交易则呈相反状态，贝壳研究院数据显示，“十一”假期，50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市看，50城中有九成城市成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。

需求端看房活跃度也有所提高，50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

贝壳研究院表示，2022年“十一”假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。

8月以来，国家密集出台了政策“组合拳”，多城落地“认房不认贷”、取消限购，还有取消限售、限价，以及存量房贷利率下调等。根据中指研究院监测数据，今年1月至9月全国已有超200省市 (县)优化调整房地产政策，出台调控措施超400次，9月有66省市(县)出台政策90条，各地政策出台频次加快。

克而瑞地产研究指出，2023年三季度，整体楼市延续筑底行情，供应疲软，虽然7-9月逐月递增，但是总体供货绝对量仍不及二季度，成交延续低位徘徊，改善对成交的支撑作用转弱，预判四季度供需低位回升是大概率事件，全年成交规模有望持平去年或小幅微增2%-5%左右。

中指研究院市场研究总监陈文静则表示：“新政后新房供给出现一定修复，但受前期土地成交大幅缩量影响，房企推盘能力受限，新批上市面积环比增长约7%，同比降幅仍约40%。预计四季度降幅逐步收窄，2023年全国商品房销售面积将低于13亿平米；若短期政策优化到位，同时城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场完成筑底。”