第一太平戴维斯：三季度北京写字楼净吸纳量“由负转正”

近日，第一太平戴维斯携手弘源资产于泓晟国际中心举办的“专业资管赋能商办楼宇价值重塑”媒体沟通会上，发布《2023年第三季度北京房地产市场回顾与展望》。

第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华表示：“2023年第三季度，国内房地产市场最重要的变化来自于政策端的利好尽出，从中央到地方出台了一系列放松限购限售、调整优化住房信贷等一揽子刺激政策，彰显中央托底房地产的信心与决心。众所周知，今年以来房地产市场一直走势低迷、长期位于底部徘徊，楼市整体走弱已是不争的事实。而随着利好政策持续推出并积极落地，有利于扭转潜在购房者的预期并有效刺激住房消费，房地产市场有望在三季度末实现筑底，进而推动楼市进入复苏周期。”

2023年第三季度，北京写字楼市场一扫上半年的颓势、迎来强劲反弹。季度内，北京甲级写字楼市场共有四座新项目正式交付，带来约38.1万平方米的新办公面积。前三季度全市甲级写字楼市场新增供应量累计为68.3万平方米，约为去年同期的1.9倍，大体量供应所带来的去化压力有增无减。

但在三季度，写字楼市场需求端的表现却十分亮眼，一扫上半年的萎靡不振。进入下半年以来，稳经济、稳增长政策持续加力，包括房地产行业也频频迎来政策利好、进入筑底复苏通道，企业预期跟随经济运行而逐步改善，进而影响其租赁策略与需求。因此，三季度的全市净吸纳量终于“由负转正”、并录得12.3万平方米的高数值，继2021年末以来单季度净吸纳量首次突破10万平米大关。2023年前三季度，全市甲级写字楼市场累积净吸纳量约为10.7万平方米，较去年同期上升14.5%。

2023年三季度，受大体量新供应的影响，全市甲级写字楼空置率继续攀升，环比、同比分别上升1.2、3.7个百分点，至19.5%的高位。业主方则继续采用“以价换量”策略，通过让渡租金价格空间、或给予更多优惠条件以锁定租赁需求，使得三季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至人民币每平方米每月310.4元，环比、同比分别下降0.7%、6.4%。

展望2023年四季度以及即将到来的2024年，从供应端角度来看，北京写字楼市场的供应大潮将逐渐步入尾声，进而开启去化窗口期。需求端方面，三季度写字楼市场已实现边际性改善，超过10万平方米的单季度净吸纳量即是市场复苏的信号。短期内市场整体平均租金将继续回调，租户在租赁谈判中将拥有明确的优势与利好。在竞争日趋激烈的市场大环境下，写字楼各业主方需要积极把握市场发展新阶段中的变化与走势，重新制定合乎当前市场趋势的租赁经营策略，才能赢得市场先机；而对于有升级搬迁或降本增效需求的企业租户而言，即将到来的市场去化窗口期则有利于企业具体需求的落地。

三季度，伴随暑期消费热度持续走高，北京商业零售市场供需两侧协同释放消费潜力，消费引擎再提速、新的消费热点也不断涌现。2023年作为“消费提振年”，零售消费需求集中释放、商业零售市场开辟新局面，北京培育建设国际消费中心城市的进程也在持续推进。三季度，文化、旅游、娱乐等消费活动接连不断，核心商圈购物中心承接暑期来京的全国旅游客群，次核心商圈主打高品质多品牌矩阵以增强消费者黏性，郊区购物中心项目则深度发掘母婴、亲子、体验等业态满足社区家庭消费族群的多元需求。

季度内，共有四座新零售项目开业迎客，累计带来约70万平方米新零售面积，市场持续迎来供给高峰。其中位于朝阳区的龙湖北苑天街、东坝万达广场、林奥CITY PARK购物中心，以及位于海淀区的五棵松万达广场等各具特色的购物中心项目相继开业，丰富了不同区域消费选择的同时也持续推高今年的供应量。2023年三季度，全市优质购物中心平均空置率环比下降0.7个百分点至6.9%；同期，全市优质购物中心平均租金水平为每平方米每月804.3元。

展望2023年四季度，北京市零售市场快速复苏态势仍将延续，预计多个新建成及城市更新项目将在年末入市，横跨核心、次核心商圈与郊区市场，带来约38万平方米新增零售面积的同时也将北京零售市场全年供应量推至约160万平方米的历史新高。随着促销费政策效果持续显现，消费新业态、新场景不断涌现，预计从“金九银十”直至年末北京商业零售市场将延续暑期消费的热潮，成为全年促进消费恢复和扩大内需的重要支撑。

北京大宗投资市场在三季度同样迎来强劲反弹，多宗重磅交易在季度内完成，单季度交易额环比、同比均显著提升。三季度，北京大宗投资市场累计成交金额约为人民币139亿元，环比大涨154%，较去年同期上升156%。季度内成交的资产类别主要聚焦于高质量甲级写字楼项目，同时也有住宅类资产的收购。今年前三季度，北京大宗投资市场累计成交额为人民币264.1亿元，较去年同期上升37.6%。尽管今年上半年北京大宗投资市场整体表现平淡、重磅交易寥寥，但随着房地产市场政策利好频出、机构投资者的信心也在逐步恢复，下一阶段的投资活力有望进一步得到激发与释放。

国内房地产市场在长期低迷之后于今年三季度末开启筑底反弹、后市曙光初现。随着一揽子房地产刺激政策密集出台、从楼市消费端入手，包括北京在内的一线城市迎来久违的政策松绑，将直接刺激潜在购房者释放住房消费需求，同时在政策涟漪效应下直接或间接地带动包括投资、零售消费等其他板块的回暖，预计将进一步夯实经济全面复苏基础。可以预见，四季度房地产市场整体有望筑底反弹，带动市场情绪逐步回升，包括住宅、办公、商业零售、大宗投资等多个板块在年末有望逐步企稳回升，后续表现值得期待。