消费市场增速“虽降但稳”！广州商办市场迎积极信号

2024年转眼已经过半，广州房地产市场在新政策的驱动下展现出了新的活力，新规划的实施，进一步激发城市发展潜力，推动区域经济的全面升级。

7月9日，第一太平戴维斯携手粤海置地在广州粤海云港城商务中心发布《2024年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告。

报告显示，随着企业积极进行办公租赁整合调整，写字楼净吸纳量回升，空置率下降；本地消费市场增速“虽降但稳”，助力零售市场空置率在合理区间温和波动。展望下半年，尽管宏观环境不确定性犹存，但在各方市场参与者的共同努力下，市场有望迎更多积极信号。

写字楼：市场情绪仍谨慎

2024年第一季度，广州市地区生产总值为人民币7161.14亿元，同比增长3.6%。其中，第三产业增加值为人民币5479.13亿元，同比增长4.0%。

数据显示，2024年上半年，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎两个新项目入市，且均于第一季度交付，合计带来12.7万平方米供应面积。第二季度以来，无新项目交付，供应入市节奏暂缓。截至第二季度末，传统核心商务区总存量仍为707.3万平方米。

上半年整体而言，市场租赁扩张情绪仍保持谨慎，以“降本增效”为导向的租赁活动占市场主导。期内，企业多值当前租户方市场契机积极进行企业办公租赁调整，期望在更低的租金预算下寻找到更优的搬迁（升级）或整合机会。

第二季度，随着数宗第一季度乃至更早季度在谈交易的相继落实，市场单季净吸纳量回升至3.9万平方米，约为上季的4.9倍。得益于此，加之供应入市的暂缓，存量项目实现小幅去化，全市平均空置率也继上季环比上升后再度环比回调0.5个百分点，于季末录得18.5%。

综合期内所达成的交易而言，专业服务及信息技术行业需求表现最为稳健。其中在第二季度，以交易数量及累计交易面积计，在所有行业中，上述两个行业需求均居前两位，其数量及面积占比合计均达30%及以上。此外，金融、消费者服务、零售与贸易等行业成交表现亦较活跃。

展望2024年第三季度，传统核心商务区预计有两个新项目入市，共带来9.1万平方米供应面积，推动市场总存量将环比再升1.3%。下半年，鉴于宏观环境的不确定性仍将在一定程度上给企业经营带来冲击，租户租赁情绪料延续谨慎。中短期内，“压减预算，控制成本”预将持续成为办公租约谈判中的重要议题。鉴于此，写字楼物业资产表现预计仍将整体承压。

零售：社零增速“虽降但稳”

2024年前五月，广州消费市场扩张速度较去年放缓，全市社会消费品零售总额累计达人民币4727.10亿元，同比增长2.0%，增幅同比下降7.2个百分点，但仍居一线城市之首。

数据显示，2024年上半年，全市无购物中心开业，但因第二季度科学城商业广场停业升级调改，全市总存量回调至744.4万平方米。

上半年，餐饮业态仍为需求主导，逾半数新店皆源自餐饮品牌。此外，得益于第一季度核心商圈优质项目的升级调改，时尚、配饰及化妆品业态录得多个新店开业，而随着第二季度调改进程的放缓，上述两业态新增需求占比环比下滑11个百分点。

上半年，鉴于消费市场增速放缓、零售商情绪普遍偏谨慎，业主谨慎调租以稳项目表现，大部分存量项目租金水平与去年下半年相若，但由于个别项目小幅降租，全市租金指数环比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。

展望第三季度，预计无新购物中心入市，预计全市总存量预计维持在744.4万平方米。长远来看，得益于数个知名业主/零售运营商于荔湾、番禺等子市场的布局，未来市场将陆续迎来优质中高端购物中心开业，这有望赋能市场的升级及品牌渗透度的提升。但短期而言，在消费市场扩张阶段性趋缓的背景下，零售商扩店速度放缓及项目运营瓶颈等问题对存量项目的入驻及租金表现的影响或将突显。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲