保利光合TOD：实现“住在公园里”的梦想

本文转自：解放日报

将住宅、商业、办公、公共空间等多种业态有机融合

保利光合TOD：实现“住在公园里”的梦想

贺理铭/刘天晨

滨水公园

滑板场

凌空街区-天光舞台 文/贺理铭 刘天晨

在闵行区轨交15号线元江路站旁，一个集住宅、商业、办公、公寓、文化、教育、生态等7大复合业态于一体的城市综合体——保利光合TOD，正向世人展现其独特的魅力。该项目占地面积约27公顷，总建筑面积约38.8万平方米，由申通地铁和保利发展联合开发，是闵行区“3+6+9”TOD中心格局之下重点示范先行启动项目，也是推进轨道交通上盖物业综合开发的重要典范。

保利光合TOD突破传统轨交上盖体系，以水系与绿地为基底，提出了PARK TOD的创新营造。在规划方面打破城市与自然之间的界限，通过将公园、森林、滨水等自然生态嵌入TOD开发，与住宅、商业、办公等城市元素相互融合，推动产城融合和产业活化。敞开式的绿色空间、持续渗透的绿色基底，为居民实现真正意义上的“住在公园里”。

此外，作为闵行区首个地铁车辆基地上盖建设租赁住房的TOD项目，规划有11万平方米、约3000套租赁住房，将为申城租赁市场拓宽租赁公寓供应。项目遵循“TOD、生态、城市、人”有机融合，筑就“TOD站城一体+PARK城市绿洲+CENTER城市新中心”的新型城市理想单元。

“TOD+城市公园”一体化综合开发

据介绍，保利光合TOD采用站城人一体化、TOD全盘化设计理念，将地铁站与城市的各种功能元素（如住宅、商业、办公等）纳入设计范围内，打造一个多功能、高效便捷的城市生活空间。该项目以20万平方米生态为基地，以“边界消融”为开发理念，基于场地的营造以及对人生活需求的发掘，提出了PARK TOD的创新营造，即以城市公园为导向的开发，实现“住在公园里”的梦想。

笔者在项目现场看到，保利光合TOD以“光合森林（光合之上，未来成林）”的理念为核心，因地制宜地利用场地竖向高低差设计了一条南北向的开放性高线公园。同时，项目注重公共空间的营造，规划了约17万平方米的艺术潮玩公园和3万平方米的焕光体育公园、约1万平方米的悬浮街区光合里等公共空间。横贯东西的城市十字轴（生活轴线），将丰富多元的社区配套沿轴线分布，利用人流动线与配套功能相组合，形成“生活十字轴城市T台秀”。未来居住在这里的人们，都能在15分钟的生活半径里，畅行于每个目的地，既能享受到都市的繁华与便捷，又能在生活压力下找到一份安宁和舒适。

从实际效果来看，项目打破了城市与公园、公园与生活的双重边界，丰富了城市的景观层次，提升了城市的绿化覆盖率和生态环境。“飞碟”式的圆形建筑，不仅承载着项目销售示范及未来社区中心的功能，更通过圆润的外形，柔化了建筑与城市、自然的边界。

营造多层次多维度服务体系

在项目中心位置融入公园业态，在配套方面注重引入艺术场馆、公办学校等资源，同时配建大量租赁住宅，使项目在城市更新的过程中，充满了活力与生机。业内人士认为，在这种围绕居住生活场景的TOD综合开发模式下，保利光合TOD通过高效便捷的公共交通网络，将社区与城市连接在一起，形成了多层次、多维度的城市空间格局。

与此同时，开发商也在思考如何让这个城市更新项目既有“速度”，又不缺乏“温度”。比如，项目注重以城市公园为导向的前期规划，通过复杂场域、复合功能的统一建筑设计，使自然环境与城市生活有机结合在一起。此外，注重城市综合运营，将内部的功能循环与外部的资源注入相结合，营造以人为本、多层次、多维度的服务体系，从而实现“无限城市共生体”的理想目标。

社区配套按需分类，分年龄段提供贴心服务：项目在社区公共服务设施布置上，提出了“按生活实际需求梳理配套的优先级”策略，将社区配套分为“公共开放、人流聚集、内向服务、不利因素”四大类，因地制宜塑造更有活力的生活聚点。

引入潮流场域和活动，营造城市生活中稀缺的户外体验：项目首度将比肩迪拜X-Dubai的约1300平方米滑板公园&篮球场搬到实景示范区，打造极限碗池、潮流街式、BMX赛道等高标场域。同时，引入Niconi、花玺社等潮流品牌，打造社交餐饮、创意露营、共享观影等充满潮流烟火气的社交场，演绎活力休闲的社区自然生活。

响应“租购并举”号召填补区域空白

为了积极响应国家提出的“租购并举”号召，上海在“十四五”规划中提出形成租赁住房超42万套，占住房供应总套数的40%。申通地铁与保利发展秉承社会责任第一的价值观，在保利光合TOD规划了11万平方米租赁住房，占比近30%。这一由两大央国企联袂打造的全国标杆租赁社区，预计将于2026年一季度正式入市，提供约3000套租赁住房，可满足周边产业对于租赁住宅的需求，从而有效填补区域租赁市场空白。

保利光合TOD预计总投资130亿元，其中自持面积占比近50%，这对开发商的资金实力、运营能力和管理能力等各方面提出了较高要求。

保利发展是优秀的TOD综合服务城市运营商、公园城市TOD开发领航者，已在全国累计开发建设了近20个TOD项目；申通地铁在轨道交通建设和运营方面拥有丰富经验，能够对地铁上盖空间进行高效开发和合理利用，并充分捕捉TOD项目的社会效应和经济效益，反哺轨道交通的运营维护。

两家企业强强联合，发挥各自优势，实现资源的优化配置、技术互补、管理协同，为项目的成功落地和可持续发展打下了坚实的基础。

据悉，该项目周边各类配套完善，其中住宅产品既有建筑面积95至133平方米不等的高层滨水住区，也有建筑面积95至143平方米不等的凌空低密洋房，可以满足不同人群的购房需求。