中信证券：红利价值显著的物业服务公司，目前具备良好的投资价值

物业服务板块是典型的红利板块，具有合约定价稳定、经营性现金流持续正流入、资本开支低等共同特点，当前板块蓝筹股息率5.6%。2024年以来，我们重点覆盖的物业板块公司中百亿市值以上公司上涨0.4%，同期红利指数上涨13.4%。我们认为，红利价值显著的物业服务公司，目前具备良好的投资价值。

▍物业服务板块是居住产业链中少有的红利投资选择。

我们测算，板块重点公司（见表1）当前股息率TTM为5.6%，过去12个月共派发股息94亿元（人民币，下同），对应总市值1671亿元。2024年以来，重点公司日均成交额6154万元，不同公司股息率TTM最低1.6%，最高10.9%。我们预计，当前股价对应板块2024年股息率为5.9%。

▍物业服务具有合约定价稳定、经营性现金持续正流入、资本开支低等诸多红利板块共同的特点。

我们测算，重点公司2019-2023年（2024年年报未披露，且行业有季节性回款不均特征）总计流入经营性现金703亿元，其中50亿市值以上的公司，所有年度都实现经营性现金流的正流入。企业营收随管理面积增长而持续增长，所有公司在过去五年每年都实现收入的正增长。企业的成长不依赖于资本开支，服务合约以轻资产形式长期存续。

▍物业服务公司的股利支付率持续上升，且还有稳步上升的空间。

造成历史业绩波动的唯二因素已经基本消失。龙头公司过去三年的平均股利支付率分别为35%、41%和47%，逐步攀升。且由于板块持续的经营性现金流入，普遍无资本开支需求，预计股利支付率仍有可持续提升空间。造成板块历史业绩波动的唯二因素是关联的房地产开发企业在业务往来中形成欠款和坏账，以及产业并购不达预期导致的商誉减值。且不说主流地产公司的信用已经逐步稳定，更重要的是物业服务公司的应收款规模在持续下降，周期性业务（案场服务等）利润贡献则已经微乎其微。全行业在过去两年鲜有并购，短期内预计也不会再谋求大型并购。我们预计，2024年板块分红率可达到57%。

▍本周房地产市场情况。

成交量方面，根据贝壳等头部经纪平台，2024年12月前27日样本城市二手房成交量同比增长49.8%，同比增速较上月下滑了13个百分点。2024年初至今，样本城市二手房成交量同比增长22.4%，明显跑赢新房。根据各地房管局数据，样本城市2024年12月前27日新房网签量同比增长11.2%，比上月增速下滑4个百分点。挂牌价方面，根据冰山指数，北京、上海、广州、深圳四个一线城市12月第四周的边际挂牌价环比上周分别变动0.00%、-0.09%、-0.21%、0.03%。楼市进入传统淡季，我们预计地产市场下一轮复苏可能在春节之后。

▍风险因素：

地产行业下行超预期的风险；分红不及预期的风险；收缴不及预期的风险。

▍物业服务板块显著跑输其他红利板块，已经具备估值的相对优势，不应该被红利投资的主旋律所遗忘。

年初以来，我们重点覆盖的物业板块公司中百亿市值以上公司上涨0.4%，同期红利指数上涨13.4%。我们认为，新的一年即将到来，房地产交易数据恢复尚待春节之后，但产业链中的红利价值显著的物业服务公司，具备良好的投资价值。

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