盛宣怀的房地产生意

盛宣怀是中国近代史上第一代资产阶级的代表，又是颇有争议的历史人物。盛氏生前积累了巨额财富，盛家曾请盛宣怀的至交、李鸿章之子李经方主持，对他的遗产进行清理，其财产总值为1349.3868万两。其中，上海道契地产估价668万余两，内地地产估价98万余两，合计767万余两，占全部遗产的56.84%；而包括汉冶萍公司股票在内的各项实业股票共估价511万余两，远远不及房地产——盛宣怀实际是晚清最大的房地产商。（丁士华整理《盛宣怀遗产分析史料》，中国社会科学院近代史研究所近代史资料编辑部编《近代史资料》总111号，北京，中国社会科学出版社2005年，第160页）

20世纪80年代初，风云际会，盛时来运转，路边地摊上出版物称之为“商父”；《盛宣怀传》《盛宣怀年谱长编》的作者，将盛对近代中国的贡献归纳为“创办十一‘第一’”，包括轮船运输、电报、钢铁、铁路、银行、学校、红十字会、图书馆等，并给盛加上了三顶夺冠：实业家、教育家、慈善家。（夏东元《近代史新论》，华东师范大学出版社2010年，第178页）此说广为流传，还拍摄成专题片。—— 众声喧腾中唯独不涉及房地产，这一项被有意无意地忽略了。

若要实事求是地评价盛宣怀，全面深入探索盛的财富来源和资金运作、积累过程，其中房地产经营不可或缺。下文中，笔者仅就所见有关盛宣怀从事房地产活动的零星史料，略作介绍。

盛宣怀

徐润对盛宣怀的控诉

鸦片战争后，晚清闭关锁国的国门被西方列强的大炮轰开，一群群金发碧眼的外国人大摇大摆地走进来，他们要在中国享有特权，要保持并发展推广他们的生活方式，上海等通商口岸便出现了国中之国——租界。随之而出现的是成片的西式建筑群，或是从事传教的教堂，或是从事各种经营的洋行，或是西方淘金者的豪宅，大多富丽堂皇，成为独特的景观。由此而吸引大量资金、产生了为之经营、并具有很强投机性的房地产业。外国教会大都有教产出租，有的还专设有经营房地产的公司。

上海在1843年辟为通商口岸之际，人口仅有27万。此后半个多世纪，每遇战乱，租界成为避风港，大批富人携带着家属和金银财宝涌入，至1860年太平军攻占苏州，上海租界华人猛增至30万，1861年上海租界地皮由每亩200两飙升至1200两，甚至有以1000两购进，几经转手售出价高达2500两。利之所在，趋之若鹜。从事房地产业的除洋商外，也有作洋行买办的华人，曾创办轮船招商局的徐润，便是早期从事房地产经营的代表人物之一。

徐润曾被称为“20世纪初中国最大的茶叶出口商、最大的房地产商”，据他自己在年谱中开列的清单，至光绪九年（1883年）地亩房产名下共合成本223.6940万两，外加各项股本、合业典当共计实有银321万多两。表面看来排场很大，但做房地产没有不向钱庄、银行贷款的，徐润投入的资金中各钱庄借款，股票、房产抵押的借款，散户存款等共计252万余，占了很大的比例。房地产是一个高投入的产业，高利润与高风险同时存在，徐润如此经营，只要房地产价格持续上涨，也还是会获得大利；但不幸的是遇到1883年的上海金融风暴，著名的红顶商人胡雪岩的阜康钱庄倒闭，引起连锁反应，徐润的宝源祥房地产公司也面临着钱庄索债、存户提款，被迫“不能不以贱价脱手，以三百数十万成本之产业，只摊作二百余万之款，清偿完结，受亏至八九十万”。（徐润《徐愚斋自叙年谱》，中国史学会主编《洋务运动》八，上海人民出版社2000年，第125-126页）

更不幸的是，这年的秋天，盛宣怀奉李鸿章之命，重回招商局进行整顿，徐润碰到刀口上，受到革职的处分。原欠招商局16.2256万两规银，用股票、房产、现银抵还。一块肥肉落入盛宣怀口中，乍浦路四亩多地，盛对人说：“此地未赎，于雨记（徐润）面上不雅，我为赎之，免得多挂一笔账。”当时作价2.2万两，就此成了盛的产业。徐晚年在年谱中提起此事恨恨不已，控诉盛宣怀：“遂照十年分抵数原值取去，既沽其名，但为势力所压，知者不敢言，不知者反以待我之厚，口蜜腹剑。”徐又称他在南十六铺码头有地一段，时值四五万金，却被以2.6万两强买归招商局。

盛宣怀从事房地产，比徐润晚，算是后起之秀。在金融风暴中却一兴一衰，徐润只能哀哀自叹：“素无奥密之援，致奉参革；兼以泰山压卵，谁敢异言。”（徐润《徐愚斋自叙年谱》，中国史学会主编《洋务运动》八，第129-131页）

杨文骏购地受亏累

1896年（光绪二十二年）年底，盛宣怀已就任铁路总公司督办，决定在筹建芦汉铁路的同时，先在上海开工修建淞沪铁路。20年前，1876年英国人曾在淞沪擅自建造铁路，清廷高价赎买后拆除。此时重建，有意于扩大对国际国内的影响，为贷款和招股创造条件。盛率领工程人员勘测后，向朝廷报告，该路钢轨虽已拆去，路基还可用，只是吴淞沿海须筑路，美租界外须设栈，旧道也须扩展，都要另购民地。

盛将购地这一要差交给了心腹幕僚杨文骏。文骏追随盛宣怀多年，先后参与创建铁路总公司和通商银行、筹建津浦铁路及与列强谈判修订商约等。原籍江苏松江，其兄文鼎先后是直隶总督李鸿章、王文韶的得力幕僚，后任湖北布政司使、护理湖广总督、官至湖南巡抚，杨氏兄弟与盛氏系同乡至交。但文骏有一心病，自述早年受过“永不叙用”的严厉处分。光绪十五年文骏曾署广东番禺知县，同年十月粤督张之洞与李瀚章交接之际，署理粤抚游智开欲参劾文骏，经李瀚章及布、按两司力争而游智开仍将文骏撤职。为此张之洞曾于光绪十六年闰二月上奏《请旨饬查》为之申诉而未见下文。（苑书义等编：《张之洞全集》第二册，河北人民出版社，第761页）文骏被撤职后，“十年蠖伏，坐吃山空”，为了复职，他费尽心机，多次乞求盛宣怀为之运动、保举。

20世纪初，上海中国通商银行

杨文骏精明能干，对盛竭力效忠，在筹建铁路期间，既为吴淞铁路购地，也同时为盛私人购地，要害是利用修建铁路的职权及所掌控的信息，抢购即将因铁路征用而大幅升值的黄金地段。此事要秘密进行，不仅盛不能出面，有时杨也不宜出面；要抢在铁路征地告示公布前购地；要利用权术、官势实现低进高出；加上英商怡和洋行与之竞争，以致地价大幅上涨，有的地段开始每亩三百元，随即涨至三百两，再涨至三百五十两，最后竟涨至四百六十两！杨每日觅地、看地、议价，经请示盛同意后付定银、丈地、立契直至付款成交，均是亲自经手办理，有时并为盛代付定银或垫款。每日遇事以密信向盛汇报请示，有些信收入王尔敏等编的《盛宣怀实业朋僚函稿》，杨为盛购地的范围、规模、界石所用堂号、盛拟组建地皮公司等一一可考。

平地一声雷，光绪二十三年正月十八日，铁路工程师锡乐巴报告：吴淞北边144亩，均属无用。盛写信严厉责问杨，该地“距操场亦远，与原勘情形似有不符，铁路、码头两无用处。最难者买地公司尚未招股，一经揭晓，巨款恐致虚悬，难于卖出。阁下智周虑远，请速图维”。把这个沉重的包袱踢给杨，要他设法处理。（王尔敏等合编《盛宣怀实业函电稿》下，台北“中央研究院”近代史研究所史料丛刊，第484页）翌日，文骏惶恐焦急地反复认错道歉：“此事初办，因格外秘密，作为骏所自买，铁路之合用否，不能明以告人。又因告示不能久搁，促令迅速定议……而使公款虚悬，至贻我公之累。”最后，文骏只好打落牙齿肚内吞：“现与友人一面筹款，一面设法转押，总使先弥补公款，以清公累。地归于骏，甘认私亏。”看来其中86亩粮田共合银3.9560万两，杨曾向盛请示“界石应用何字”，当是代盛所购，不能由盛出名，而名义上作为文骏自买，却是动用公款。原来的如意算盘是高价转卖给铁路从中牟利，现在铁路不需要，它就难以出手。第二年杨在信中说：去年借的款，实在是“因公受累，赔垫拆息二千余金，力实不支。”“吴淞虽已开埠，而该地尚未得价，是以迄未出脱。”后来又有函向盛提到，吴淞之地“职道因公受累，几及十年”，看来尚未了结。（王尔敏等合编《盛宣怀实业朋僚函稿》下，第1960，1958，1950，1979页）

约在1906年，文骏以道员被安徽巡抚恩铭札派安徽省洋务局督办、兼抚署奏折文案，又曾主持上海电政局，不久便去世。身后亏累甚巨，其中在通商银行用老家耕田押借一款，现将届期。宣统二年（1910）春，时为署理湖广总督的杨文鼎，写信向盛宣怀求助，提出文骏曾被盛奏派为通商银行总董，为之效劳“而并未领过薪水，亦未得过利益”，恳求盛主持公论，会商通商银行各董，设法取消此款。（王尔敏等合编《盛宣怀实业朋僚函稿》下，第2002-2003页）后来也不知道这项押款是否取消了。

除夕夜抢购汉口大智门地皮

盛宣怀除上海外，在内地的房地产合计估价98.4090万两。其中武汉的房地产估价计56.3059万两，占了大半。据《盛宣怀未刊信稿》中《椿孙应办应问各事》一文记载，盛拥有的房地产分别在汉口英租界、张美之巷口（六渡桥）、大智门、谌家矶、王家墩和武昌江边，遍布汉口的东西南北，大都是新建市区的黄金地段。

接办汉阳铁厂初期，盛便趁修建芦汉铁路之机，在武汉大肆囤积土地。京汉铁路通车时汉口火车站在大智门。盛在去世后，大智门还有两处地产，一为河嘴，有地1471方，估价8.8260万两；一在何家墩，有地2398余方，估价10.7919万两。（丁士华整理《盛宣怀遗产分析史料》，第172-176页）1904年盛宣怀设立公顺公司，经营房地产，对人说是众亲友办的。这年底，黄河铁路大桥竣工，芦汉铁路南北已联成一线，盛与汉口的地皮大王刘祥作了一笔大生意。

大智门原是汉口城堡的城门，原址在大智路与中山大道交汇处，本是进入汉口城内的主要通道。当时在大智门城墙附近，刘祥有地6000余方，每方实价洋例银23两，约计银十三四万两，与盛双方初步达成草议，已交定银4000两。时至年底，汉口的原经手人去电向盛报告：因为后湖堤兴工，地价大涨，打算过了年就要加价，必须年内成交，以免发生争议。盛宣怀认为来电不谈丈量后土地实数有多少，只顾催成交，很不合理。在腊月二十六电令汉阳铁厂负责人张赞宸介入此事，与熟悉情况的施子卿督促原经手人妥办。“已汇洋例三万交施。或先立契，付银三万，余款分两期付，均祈酌办，勿生枝节为感。”显然是志在必得。张赞宸不敢怠慢，与盛宣怀的亲戚、汉口电报局的施子卿商议，施认为：汉口买地很复杂，最容易出问题，必须有道契，四址丈量清楚才可以成交。张于廿八日如实向盛复电，认为“为数过巨，总应慎重”。廿九日除夕，张查明土地并无纠葛，因为要赶在年内订契约，对方要求立即先付半价：“今日不付定银作罢。”张电告盛：“现已除夕酉时，宸何从另筹数万？顷奉宪电，又切托子卿，渠云地事断不敢经手。究应如何？乞速电遵。”于是，出现了戏剧性的一幕，在光绪卅一年（1905年）大年初一的凌晨三点，迎新除旧的万家鞭炮声中，上海的盛宣怀致电汉阳铁厂张赞宸：“先付半价可行，惟接电已过除夕，立契付价可约正初，候速复。”（陈旭麓等主编《汉冶萍公司》二，上海人民出版社1986年，第1030-1033页）

有必要略作补充的是，日后大智门不仅是汉口火车站的所在地，且面临法国租界和联结粤汉铁路的长江码头。自京汉铁路通车后，辛亥革命后第三年徐焕斗即在《汉口小志》中为之慨叹：“繁盛极矣，南北要道，水陆通衢，每届火车停开时候，百货骈臻，万商云集，下等劳动家藉挑抬营生者，咸麇集于此。”这里成为武汉三镇最繁华的商业中心、交通枢纽，寸土寸金，引领风骚百余年。

盛宣怀与端方：解铃还须系铃人

作为一位官员，当时盛的声誉就不好，多次被人弹劾。李鸿章、王文韶、刘坤一、张之洞这些顶级地方大员都不止一次奉旨密查，结果盛都安然无恙。据盛家后人说，恭亲王奕䜣曾当面对盛宣怀说过：“君以一道员屡参不动，受恩不可谓不深。”（盛同颐《盛宣怀行述》，中国史学会主编《洋务运动》八，上海人民出版社2000年，第57页）倒是点明了确实是朝廷把盛保下来的。

慈禧去世前一年的丁未政潮中，军机大臣、外务部尚书瞿鸿䘛突然被逐，军机处大改组，波及到盛宣怀又被参劾，就是拿他买卖土地做文章。光绪三十三年五月廿八“上谕”：“有人奏：商约大臣盛宣怀贪鄙近利，行同市侩，并有擅售公地、勒买民田情事，请旨饬查等语。”此时是端方任两江总督，命他按照所参，分别密查。（《光绪朝东华录》五，中华书局1958年，第5688页）

1886年5月20日，李鸿章麾下的洋务干将盛宣怀（前排左）等晚清部分官员合影

盛闻讯指派在京的亲信陶湘暗地打听了半月，原来是御史陈庆桂奏参岑春煊“骄蹇不法”牵涉到盛，另一附篇劾盛修建沪宁铁路“私买官地，勒买民田”，并说盛与岑合伙经营。幕后的内情是，深受慈禧宠信的岑春煊趁调任川督之机、突然进京与瞿鸿䘛联手欲扳倒庆王和袁世凯；岑此行一度拟任邮传部尚书，将抢夺袁党唐绍仪等人的老巢。对方不仅怀疑盛是岑的同伙，还认为岑看中邮传部这把交椅是受盛的怂恿，因而有此一参奏。（陈旭麓等主编《辛亥革命前后》，上海人民出版社1979年，第56-57页）

端方本是袁世凯的密友，袁此时有密信告知端：岑觐见时推荐盛宣怀、张謇、郑孝胥等人，慈禧都不满意，却被人藉此反击说岑是准备拥戴光绪归政，这一下就击中了要害。袁又怀疑盛在背后提供经济支持，对端嘲笑盛恐怕是从此“黄鹤一去不复返了”。（刘厚生《张謇传记》，上海书店1985年，第142页）袁如此将隐密对端方和盘托出，可见他们的关系非比寻常。更重要的是，据说陈庆桂参奏岑、盛，背后是端方指使并提供线索。因岑尚滞留在上海密谋东山再起，或有可能是觊觎两江总督的交椅，威胁到端方的地位，端方指使御史参奏是要驱岑早日离沪赴任。实际上端、袁已结成了利益共同体，把岑、盛视为对立面。（张建斌《端方与“丁未政潮”》，《近代史研究》2021年第3期）

瑞方把密查任务交给苏松太道瑞澂。在札文中，除了按照上面指定调查盛在上海为招商局购地，又自行加码，还要查盛现有多少地产、股份的来源和通商银行地产等。盛看了端方的札文，为招商局的亲信如何应对划了一条红线：只回答朝廷指定的招商局购地如何，其他通商银行地产等都是朝廷指定之外的。

招商局按此口径，将盛经手购地的18起逐件开列清单，清点道契印契，具文回复官方，声称“地契完全，地势合理”“似无弊端”，对指控全盘否定；关于招商局之外的事，则称“无由知悉”，拒绝回答。

此时盛正在武汉筹组汉冶萍公司，奉旨于十一月初四进京“预备召见”，未能亲去南京见端方。十月廿七日以密函致端方的亲信幕僚宗子岱，宗又是盛的姻亲，是盛可以委托办事的人。信的主题是陈述案情，虽是写给亲戚的，话却是说给端方听的，竟代端午帅作出此案结论：“总之，该大臣创办招商局三十年，交代时产业值银一千数百万，接办之人即系反对之人，如有丝毫弊病，早已为人所揭，何待今日。”并反复解释通商银行之地的来龙去脉，要旨在撇清此地与盛家无关，一再要求瑞方在回奏时不可露出他的堂号“五福堂”三字。归结到一点，就是通过宗子岱传话，盛宣怀要端方完全按照他划定的基调定案。换句话说，即被查办者赤裸裸地要奉旨查办的封疆大吏按照被查办者的意图办事。——也不知他们在背后作了什么交易，盛竟然如此有恃无恐！（陈旭麓等主编《轮船招商局》，上海人民出版社2002年，第848-851页）

盛宣怀在京奔走三个多月，组建汉冶萍公司如愿获得批准，此案也如同以前历次参案一样，不了而了之。光绪卅四年（1908年)二月盛宣怀補授邮传部右侍郎，但为袁世凯所不容，依旧回到上海啃与列强谈判改订商约的硬骨头，直到宣统二年十二月盛才晋升为邮传部尚书。至于通商银行那块地产，在盛身后估价58.4920万两，居盛氏在上海房地产之第二位，赫然列入了他留给子孙的遗产。（丁士华整理《盛宣怀遗产分析史料》，第161页）