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中金发布研究报告称,目前美国商业地产风险值得警惕,但仍不是最紧要的宏观风险。可能只有当行业风险上升至全局性(诱发因素或是美国经济深度衰退)的情景之下,美联储才会有根本性的货币政策调整,以释缓资产价格压力;否则,即便有可能看到后续风险升温对货币政策产生一些边际影响,其应对也大概率是策略性、暂时性的。总体上商业地产尚不构成政策首要关切。
▍中金主要观点如下:
美国商业地产基本面仍有下行压力,但目前看问题可能是局部性的。
美国办公楼空置率仍呈上升态势,且单平米租金持续下行。2024年2月CMBS市场办公业态违约率上升至6.6%(过去6个月平均为5.1%),部分银行办公业态贷款不良率(截至2023财年末)上升至两位数左右。除办公以外的其他业态目前风险可控,但也开始出现租金增速放缓和违约率不再收敛的边际趋势。如若美国经济发生较为深度的衰退,显然其他业态也并非“铁板一块”。
此外,美国商业地产资产价格本身也仍处在调整通道当中,但如若美国经济不发生深度衰退,其潜在调整幅度仍可能是较为可控的。总而言之,问题大概率还是局部性,而非全局性、系统性的。
银行体系风险暴露或继续增加,除NYCB以外仍存在一批债务集中度过高的中小机构。
NYCB应是总资产1,000亿美元以上的银行中商业地产贷款占比最高的机构,但200-500亿美元段中存在风险的中小机构数量更多(样本银行中至少5家存在贷款集中度过高的问题)。截至4Q23末,美国银行业商业地产贷款拖欠率和净核销率分别达1.39%和0.34%,绝对水平不高但处于上行通道。
对样本银行进行压力测试的结果显示,假设办公业态的风险继续加大,或有一批中小银行面临资本损失,但出险范围仍可能是局部的。但若假设商业地产出现普遍性的资产质量下行,则银行业出险烈度可能较大幅度上升,届时不排除美国中小银行经历新一轮破产倒闭和兼并重组(类似的情形在80-90年代的储贷危机中也发生过)。
总体来看,目前商业地产风险值得警惕,但仍不是最紧要的宏观风险。
可能只有当行业风险上升至全局性(诱发因素或是美国经济深度衰退)的情景之下,美联储才会有根本性的货币政策调整,以释缓资产价格压力;否则,即便有可能看到后续风险升温对货币政策产生一些边际影响,其应对也大概率是策略性、暂时性的。总体上商业地产尚不构成政策首要关切。
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快照生成时间:2024-03-14 23:45:04
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