调解案例|房贷逾期还款困难，调解介入矛盾止于诉前

记者 刘一诺

2015年9月，博兴县许某甲、赵某某与某银行签订了《个人购房担保借款合同》，以博兴县某小区1层101号房作为抵押。合同约定到期日为2030年9月，每月等额本息还款。银行按照合同约定发放借款，并对标的房产作了抵押权预告登记。

2023年1月，因许某甲、赵某某未按时偿还借款，欠款本息共计28034万元，经银行多次催缴未偿还。某银行将许某甲、赵某某诉至法院，要求解除《个人购房担保借款合同》，并按照合同约定提前收回已发放借款，偿还借款本息共计66.7万元。法院接到起诉状后，为妥善处理该纠纷，委托博兴县金融纠纷人民调解委员会进行调解（以下简称“博兴金调委”）。

收入下降还款困难

博兴金调委受理后，指派经验丰富的调解员进行调解。调解员立即展开了全面调查。

据了解，许某甲和赵某某的房贷已逾期7个月，经某银行多次催缴仍不还款。某银行遂诉求一次性提前收回已发放借款。如对方不偿还欠款，则向法院申请拍卖抵押房产，并优先受偿。

许某甲和赵某某表示，近年来因疫情等原因两人收入严重下降，导致还款困难，进而出现逾期还款，并非主观恶意拖欠。目前确实没有还款能力，并且表示愿意继续按月还贷。

根据双方的诉求，调解员分析认为，抵押房产系许某甲和赵某某家庭唯一住房。按照签订的《个人购房担保借款合同》，某银行有权提前收回借款，而许某甲、赵某某又无力偿还。某银行如按照合同约定依法拍卖、变卖其家庭唯一住房，则会激化矛盾，造成社会不稳定因素。遂确定了引导双方继续履行原合同的调解方案。调解员决定采用“背对背”的方式，分别做双方的工作。

“背对背”调解双方态度缓和

调解员首先与许某甲、赵某某进行沟通，指出《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，与银行签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。在多次逾期未还款的情况下，银行有权提前收回已发放借款。许某甲、赵某某当即表示一次性归还借款，以二人的经济能力根本无力承担，且抵触情绪很大，甚至表现出自暴自弃的思想倾向。

调解员又指出，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，目前银行已就抵押房产办理了抵押权预告登记。如许某甲、赵某某不能按照合同约定偿还借款，某银行作为抵押权人有权主张将抵押房产依法拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿。许某甲、赵某某听后表示该套房产为家庭唯一住房。如果拍卖，二人将失去住所。提出只要银行不拍卖住房，他们愿意与银行进行协商，弥补其违约行为给银行造成的损失。

调解员与银行相关负责人员进行沟通。在说明许某甲、赵某某同意履行原合同的意愿后，某银行依然存在通过诉讼程序收回全部借款及利息的想法。调解员又向银行负责人员指出：首先，借款人确有继续还款的意愿，只是一时经济困难出现违约，无主观恶意，双方继续履行原借款合同是有主客观基础的；其次，如果走诉讼程序收回房贷，耗时耗力，而且在后续拍卖房产时的执行程序也很繁琐；最后，本案涉及借款人的基本住房保障以及社会稳定问题。如果坚持拍卖房产收回欠款，可能会对借款人的生活造成极大困难，甚至发生极端事件。

听了调解员的分析，某银行的态度有关缓和。调解员随即又指出，根据国家对因疫情影响等原因暂时无力还贷的人员，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。调解员向银行具体分析了许某甲和赵某某的情况，二人符合受疫情影响暂时失去收入的特殊情况，且愿意与银行协商还款，希望银行能承担起社会责任，帮助借款人渡过难关。经沟通，某银行放弃了提前收回贷款、一次性解决问题的想法，表示愿意与借款人协商解决。

合同纠纷止于诉前

调解员再次组织双方进行面对面调解。经过沟通，银行对于许某甲、赵某某经济上遇到的困境表示理解，并考虑到抵押房产系二人家庭唯一住房，同意许某甲、赵某某在及时还清原合同约定的所欠款项，双方继续履行原合同。许某甲和赵某某也表示将积极筹措资金。最后双方商定：许某甲和赵某某于协议签订七个工作日内偿还逾期未还的借款本金及利息28034元。一场合同纠纷顺利化解于诉前。经回访，协议已履行完毕，双方当事人均对调解结果满意。

本案是一起典型的金融消费者与银行之间的个人购房借款合同纠纷。博兴金调委作为中立的第三方，从预防潜在风险、维护社会稳定的角度出发，在全面了解双方诉求的基础上，根据纠纷实际确定了引导双方继续履行原借款合同的思路，聚焦解纷关键，找准双方的“痛点”，适时采取“背对背”和“面对面”的调解方式，耐心地向双方当事人分析利弊、释法明理，使纠纷得以妥善化解。本案的成功调结，不仅维护了双方当事人合法权益，大大节约了时间和财力等诉讼成本，减轻了双方“讼累”，而且对于防范化解金融风险，维护社会和谐稳定具有重要意义。