北京二手住房市场回暖，元旦前后是个小爆发点

1月6日，在央行、住建部明确表态支持首套房消费需求次日，北京商报走访部分传统二手房热点区域、新盘扎堆板块了解到，作为率先走出疫情高峰的一线城市，北京目前的新房成交较为平稳，二手房热点区域带看量有明显的上升，部分优质次新房量价均出现抬头的趋势，据一线经纪人透露，“优质小区的业主挂牌价也有心提一提”，但网签量没有明显反弹，一来与数据滞后有关，二来虽然此前出台了诸如一年内买卖减税等优惠政策，但整体预期并没有发生根本改变，且改善型购房的信贷门槛过高。

反观新房市场，虽然不像二手房市场“阳康”的那么快，但头部企业感觉依然“平稳”，预计2023年的市场将以“平稳”为主。

“元旦前后是个小爆发点”

现场拍摄

“疫情放开后的两周时间，可能大家都阳康了，感觉客户一下子就上来了。”小原是北京朝阳区安贞板块的一名头部经纪公司经纪人，他负责的片区从12月最后一周至今，二手房带看量急剧增长，其中元旦前后是个小爆发点。“但现在成交量还没有明显的变化，一来是现在来看的大部分都是置换需求，首套房的特别少，一旦换房就涉及连环单，两连环都还只是起步，这种交易体现在网签就特别滞后。”据小原估计，自己最近带看的客户中，置换需求占到了90%以上，只有一对新婚小夫妻，提出了想买一套大屯附近两居室是首套。

来自机构的数据也证实了小原的部分观点：2022年12月，北京市二手住宅网签量为8773套，环比下降18.4%。在北京链家研究院分析师冷会看来，成交量下降主要受疫情因素影响，形势转变导致二手住房市场节奏短期内进一步放缓，但到了12月下旬已经进入恢复过程。价格方面，12月二手住房成交均价环比小幅下降，总体处于合理运行区间。受疫情影响，12月主要城区成交均价均有小幅下滑。

“经纪人建议1100万，我的心理预期是1200万”

带看量的上涨的同时，“合适的房源不多”成为困扰小原的一个难题。

“我们现在APP上房源虽然多，但老破小特别多，经历了疫情大家对物业、房子的配套，甚至有几个卫生间都有了新的需求，这与过往是不一样的，而且现在入市的又以置换为主，小换大、旧换新、没电梯换有电梯，全是要求。”小原直言，最近他最重要的事情就是给过去有意愿卖房的优质客户打电话，建议抓紧挂牌。“大家阳的节奏不太一样，加上诚心卖的房源不多，客户来了房子不够看，就不太会形成交易。”

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作为一名最近被经纪人“围猎”的小业主，陆雯手里就恰好有这么一套“优质房源”。这是一套陆雯娘家的回迁房，东南朝向90平方米两居室，非顶层、非底层，2003年的电梯房，东城区和平里片区的优质教育配套，让一年前就有计划换房的陆雯被楼下的两家经纪公司“疯狂骚扰”。

“我就想换个物业好、房子好的商品房。”陆雯家这个房子虽然在东城算新的，但回迁房小区总有让人不是那么满意的地方，比如物业只能提供基本服务，小区的环境没有商品房小区好，疫情前这些都不是问题的问题，在短时间内经历过三轮封闭后，让陆雯换房之心更加坚决。“我没有孩子，短期内也没计划，学区不学区的没那么重要，再说以后孩子越来越少，上学不会是个问题。”

尽管换房的心是坚定的，但对于是否听从经纪人的劝说现在挂牌，陆雯是“不着急”的态度。

“楼下两家经纪人给我的报价都是建议挂牌1100万，从目前的市场看他们判断1050万左右可以成交，去年这个时候他们给我的建议是950万成交，但我的置换目标是南二环的一个同面积1200万的小区。”两者的差距，让陆雯只能再看看。她的理由也很简单，虽然自己看上的那个小区是个头部央企开发的次新房，房子、物业都没得说，但配套方面跟和平里没法比，自己手上这套也算是个比较新的核心区二手房，市场抬头的话，谁能涨得过谁还不好说。

对于陆雯的这一判断，她的卖房经纪人虽然着急，但也表示理解。“目前市场交易行为已恢复疫情前常态，受网签滞后性影响，这部分需求会在未来几个月逐步表现出来。现在优质房源确实有反弹的迹象，尤其是位置好、物业优秀、配套好的次新房。”

“市场没有触底，只有平稳”

与二手房市场带看量快速提升比，新房市场却没那么快。

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老许是北京一家央字头房企的营销总，从去年12月中阳康后，为了冲击全年业绩，集团罕见批准了一批特价房，部分房源的折扣力度达到8.9折，在这样的刺激下，老许超额完成了原本不可能完成的全年业绩。

“不但完成今年的业绩，还比去年多了一些，这在今年的环境是很不容易的。”老许总结销售额的逆势上涨，与集中开盘、央企产品号召力以及刚需的释放都有关系。“好房子在北京一直都有市场，刚需去年也有释放，所以我们认为没有所谓的触底反弹，北京的市场长期还是平稳的。”

对于老许的这一观点，数据似乎也有能证明的。来自克而瑞的数据显示，2022年北京商品房全口径签约金额TOP10门槛，从2021年的216亿元下调至175亿元，但TOP5的门槛却从258亿元上升到273亿元，2022年的前五名是首开（475亿元）、中海（448亿元）、城建（416亿元）、华润（382亿元）、绿城（273亿元），虽然部分企业有所调整，但前五名的总额与2021年大体相当。

在谈及2023年的市场，包括老许在内的房企人士均认为，部长已经表态，一定会比2022年好做，但依然要对市场有敬畏之心。