“月薪又过两万了”！新政满月，北京楼市有新变化

北京“6·26”楼市新政发布后，市场出现新变化。

新政满月之际，中国证券报记者对北京地区二手房市场实地走访发现，市场成交量明显回升。有核心区经纪人透露，每个月都有成交，平均月薪又过2万元了。门店其他经纪人可能达不到这个水平，但市场成交确实在好转。

业内人士表示，综合来看，“6·26”新政对于房地产市场的进一步回暖具有积极作用，较好的政策节奏与恰当的政策力度，使得北京二手住房市场目前达到了较为理想的量升价稳状态，并已持续了一段时间。

6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》明确，购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%；二套住房五环以内调整为不低于35%、五环以外调整为不低于30%。商业贷款利率下限也进行下调，调整后，首套房5年期以上房贷利率下限为3.5%，二套房五环以内为3.9%，五环以外为3.7%。

对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

“月薪又过两万了”

记者在走访西城区的多家链家门店时了解到，目前，一些核心区的学区房成交速度有所加快。

北京链家某门店 记者 董添/摄

“一些挂牌时间超过半年的房子，最近陆续有成交的。主要是价格谈了很多轮以后，已经基本没有水分。加上最近市场一直在释放利好政策，看房人数也在增加，成交有所放大。”位于车公庄片区的资深经纪人王华告诉记者。

王华介绍，“‘6·26’新政以后，住房贷款利率有所降低，首付比例也进行了下调。对很多购房者来说，购房成本有所下降，前期一些持币观望的购房者开始积极看房。有合适的房源，一些人会选择出手。对于换房客户来说，现在虽然房价有所企稳，但还没有回到上行通道，仍然处于下行筑底周期，所以我们会建议换房客户先将手里的房子出手，然后再换房。”

有经纪人向记者透露，随着市场有所好转，部分员工的薪水又重回2万元/月大关。“也不是所有经纪人都能拿到这个数，每个月卖一套核心区的房子，能拿到这个数。现在做得好的经纪人，一个人一个月能卖1-2套，比之前好了不少。”上述经纪人告诉记者。

在价格方面，北京链家数据显示，二季度以来，北京市二手住房价格走势总体平稳，6月市场价格环比上升0.5%左右，7月（截至24日）北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%。价格的上涨，主要来自交易结构变化，从可比住房价格角度来看，则较为稳定。这主要是由于新增客户与新增房源开始逆转，供需关系虽仍然偏向买家，但相比一季度更趋向平衡，有利于价格的相对平稳。从4月份开始，二手住房成交均价已连续4个月保持平稳运行，月均波动幅度均在1%以内。

在挂牌数量方面，记者在贝壳找房系统看到，目前北京地区二手房挂牌量为158231套，相比7月初降了2000套左右。

成交量环比上涨

北京市住建委官网数据显示，“6·26”新政出台以来（6月27日至7月24日），北京市二手住宅网签量为14966套，与新政出台前的可比时段（5月30日至6月26日）相比，增长11.8%。

中原地产研究院统计数据显示，“6·26”新政发布一个月，二手房住宅网签达到16245套，环比上涨11.5%；新建住宅环比上涨38.8%。

另据中指数据，6月27日至7月23日，北京新房成交4063套，较6月1日至6月26日日均增长47.9%，较去年同期下降11.4%；二手房成交14323套，较6月1日至6月26日日均增长17.3%，较去年同期增长52.0%。7月第三周（7月15日至7月21日），新房成交773套，较上一周环比下降22.9%，二手房成交3562套，较上一周基本持平。

“单独看7月，二手房网签有望超过1.5万套，创最近一年多新高。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，“北京从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，但也抑制了部分真实的购房自住需求。目前，价格止跌的迹象已经出现。”

中指研究院市场研究总监陈文静表示，北京楼市活跃度有所提升，叠加6月末集中网签影响，北京新房、二手房成交量较新政前均有所增长。其中，二手房在以价换量下，同比增幅也较大；而新房成交同比仍下降，短期调整压力仍在。

政策持续发布

北京链家研究院分析师冷会告诉记者，“6·26”新政出台以来，市场反应较为积极，成交量较前期有所增长，成交均价总体保持平稳。从空间分布来看，二季度北京楼市经历了“先外后内”的过程。4月30日，北京市对五环外限购做出优化调整，允许达到限购套数的家庭加购一套五环外住房。因此，4月至7月上半月，五环外城市发展新区交易热度相对更高，外围片区占比也有所提升。

冷会告诉记者，自7月开始，伴随着置换链条的稳步运转，外围片区的交易热度开始向内环传导。与空间结构变化相对应，成交结构则呈现“两头冒尖”的特点。7月以来，低总价、高总价房屋成交同时提升，总价400万元以下的房屋成交占比较6月份上升1.7个百分点；总价1000万元以上及高单价住房比例有所提升，带动成交结构上移。

7月19日，北京市商品住房“以旧换新”活动启动。至此，一线城市均启动了商品住房“以旧换新”活动。

此次“以旧换新”活动针对的是下半年计划出售二手住房并购买新建商品住房的购房居民。在旧房出售、购买新房、过渡居住、家居家电等换房全链条，提供服务和优惠，助力居民改善性置换需求。

北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会联合发出《北京市商品住房“以旧换新”活动倡议书》，参与活动的房地产开发企业承诺，在90天内，旧房未成功出售的，购房居民可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天；参与活动的房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”；参与活动的房地产租赁企业承诺，对购房居民在换房过渡期间的租赁需求加大租房优惠力度。

58安居客研究院院长张波表示，北京“6·26”楼市新政出台后，市场找房热度有所提升，同时市场的韧性较强，在热度上涨之后一直处于高位震荡。市场找房热度保持高位可视为后期市场成交量提升的一个明显信号。目前，北京二手房市场的成交上涨情况弱于新房，未来改善性需求还有进一步释放的空间。下一步，北京房地产优化政策还可以从降低“限购”门槛入手，拉动更多潜在购房需求入场，充分打通改善置业链条，从而推动成交量持续稳定提升。