三四线城市的房价还能救一下吗？

“各个城市房地产复苏速度相距甚大，一线城市、二线城市、三四线城市，分别走出了完全不同的行情。”

楼市数据，一个月比一个月好。

以前大家都说“金九银十”，今年变成了“铜九银十金十一”。

国家统计局每个月都会统计70个大中城市的商品住宅销售价格。根据价格变动情况，我们发现，今年11月新房价格环比上涨的城市有17个，比10月多10个，比9月多14个；今年11月二手房价格环比上涨的城市有10个，比10月多2个，比9月多10个。

楼市的回暖，也逐渐带动了上下游产业。

据粤开证券统计，今年11月房地产销售面积和销售额，同比去年11月分别增长3.2%和1%，这是2023年“小阳春”以来首次正增长，复苏信号比较明显。

与之相对应的是，今年8月以来，家居装修等产业也在好转。据粤开证券首席经济学家罗志恒透露，今年8月、9月、10月建筑装潢材料零售额同比分别下降6.7%、6.6%和5.8%，11月同比则大幅升至2.9%。

虽然总体趋势持续向好，但横向来看，各个城市的房价差异很大，房地产复苏速度也相距甚大。一线城市、二线城市、三四线城市，走出了完全不同的行情。

一二线城市明显回升

北上广深的楼市行情，超乎一般人的想象。

先来讲讲新房市场，各大售楼处，人头攒动。上海热门楼盘的中介脚打后脑勺，甚至连吃饭的时间都没有；从“9.29新政”发布到现在，短短七十多天时间内，深圳就出现了4个“日光盘”（开盘当天，所有房源就被抢购一空）。

尤其是豪宅市场，更为火爆。11月底，北京长安街某楼盘开业，一周内接待2万多人，为了抢到更好的房源，有些购房者甚至在零下十度的寒夜里蹲点排队。

成交量连续两月大涨后，成交金额也随之飙升。据上海链家监测数据显示，11月上海市新建商品房成交金额高达577亿元，同比增长46%。

新房市场的乐观情绪，传导至二手房市场。国家统计局数据显示，今年10月，一线城市二手房家均价比9月上涨了0.4%，结束了连续12个月的环比下跌趋势。11月份，二手房均价环比再上涨0.4%。

一线城市行情火热，二线城市也不甘示弱。像杭州、成都、重庆、武汉、西安这样的强二线城市，对购房者来说充满了吸引力。

从成交量来看，成都的数据最为可观。整个11月，成都全市新房成交11401套，环比上涨幅度58.6%，二手房成交26219套，环比上涨32.4%，创下了全国二手房成交纪录。

从价格来看，杭州的表现最为亮眼。国家统计局数据显示，今年11月，杭州新房价格环比上涨了0.9%，涨幅位居全国第一；二手房环比上涨了0.8%，涨幅位居全国第二。

但是，这并不意味着你可以闭着眼睛买这些城市的房子。因为，同一城市的不同板块差异非常大，那些交通便利、名校林立、配套完善的板块大涨特涨，普通板块则持续阴跌。

不管怎么说，国庆节以来，一线城市和强二线城市的总体表现都还算不错，成交量维持高位，价格也出现了回升趋势。

三四线城市一言难尽

与一线和强二线城市的普升行情不同，三四线城市的情况非常复杂，很难用一句话说清楚。

如果把县级市也算进去，全国就有几百个中小城市（也就是“三四线城市”）。其中有部分城市的楼市成绩，让人眼前一亮。

国家统计局数据显示，11月新房价格同比上涨的17个城市中，有5个是三四线城市，分别是湛江、南充、平顶山、宜昌、锦州。其中，湛江的环比涨幅为0.9%，与杭州并列全国第一。

克尔瑞数据显示，11月昆山市新房成交均价约为21035元/㎡，环比上涨约4.3%。作为“上海后花园”，昆山的楼市也跟大上海同频共振。

不过，像湛江、南充、平顶山、宜昌、锦州、昆山这样上涨的小城市还属于少数派，绝大部分小城市的价格还处于阴跌期。中指研究院数据显示，今年11月三四线代表城市二手房价格环比下跌0.66%，同比下跌7.29%。

三四线城市的房地产能不能真正复苏，还是一个未知数。

那么，在楼市专家眼里，又是如何看待如今高线城市和低线城市的楼市表现的？三四线城市乃至普通二线城市的房价还能涨起来吗？下面来听听他们的解答。

大头有话说

新房价格同比上涨的城市跟10月一样，依然是3个城市（上海、太原、西安）。二手房同比上涨的城市依然是0个。

新房价格环比的变动，可能跟开发商收窄优惠或者卖的产品差异（跟10月有所不同，比如豪宅增加）有关。比如杭州环比突然跃居第一，就很难说明真实的房价反弹了，可能是楼盘销售结构跟10月不同。所以需要继续观察。

综合评价70个城市过去1年的房价（新房、二手房），可以发现上海、太原、西安是最坚挺的。

说完了新房，再来谈谈二手房。

二手房的环比数据，也可能跟每个月成交住宅的差异有关，如果豪宅多买一点，就会拉动二手房房价反弹。所以要连续观察几个月，才能判断一座核心城市的楼市是否企稳，只看一个月数据很难说明什么。

而湛江、锦州、南充、宜昌等三四线城市的新房价格环比转正的现象，也需要连续观察，不能只看一个月数据。

一线城市内部也有差异，当北京二手房价格领涨全国的时候，广州二手房价格却持续下降。为什么会这样？

因为北京五环内基本没有新房供应，大量的新房在五环外，对于购房者来说要购置中高端改善型物业，大都会在二手房市场上寻找合适的标的。因此二手房无论是热度还是实际成交都会于新房，价格的上涨也和成交结构有一定关系。

广州则相反，由于广州新房在规划层面有放松空间，不少新房的得房率明显高于二手房，加之旧城改造力度大，市场关注新房比例较大。同时广州限购的放松，导致外围区域的二手房受关注度更高，外围成交占比高也是房价统计口径上下降的原因。

说完了一线城市，再来谈谈二线城市。

2024年11月，核心城市二手房挂牌量都出现一定的增加，其中二线城市平均有4.3%的增加，从往年年底挂牌走势来看，基本上都在逐步减少，房东挂牌意愿逐步降低，今年却不降反增的走势。说明政策效应带动下，市场的交易热度明显提升。

一二线城市的复苏迹象比较明显，但三四线城市的趋势另当别论。

三四线城市离总体面的“止跌回稳”还较远，本轮市场还有待于一二线热点城市回升带动，只有一二线城市稳中向好的格局完全确立，才有可能带动更多城市“止跌回稳”。

同时由于人口出生率以及城镇化率提升等因素影响，大量中小城市未来需求持续减少的格局很难发生根本性变化，这也预示着部分中小城市房价后续持续下行的趋势，可能还将长期存在。

国家统计局的相关数据，包含了三个亮点。第一个亮点是，房地产的价格指数跌幅是在持续收窄的。第二个亮点是，城市上涨数量是在增加的。第三个亮点是，一线城市连续两个月二手房价上涨。

在一线城市，成交量和成交价都是往上走的。一般规律是，量先起来，价跟着起来。而且，从成交量上升到价格上涨的时间差，是比较短的。

关于三四线城市的房价上涨现象，要辩证地看。有些城市，比如说辽宁锦州，单月房价上涨可能是偶然因素导致的。但是像湛江、宜昌这些人口较多、腹地较为广阔的城市来说，可能就是市场需求撑起来的。

最后，我们不要一棍子打死所有中小城市。现在，一些三四线城市的新房同时上涨，就说明一个问题，小城市的楼市也可能回春。

总的来说，楼市还在“止跌回稳”的进程中，虽然没有到质变的拐点处，但能看到希望了。统计局相关数据的最大亮点是，上涨城市数量增加，重点城市的成交量上升，市场的信心有所修复。

其中，杭州、北京的楼市表现尤其值得关注。

杭州在这一轮调控中，房价也有跌幅，但楼市、土拍市场与同类城市相比还算不错，一些标杆区域的房价相对比较坚挺，局部还有热点，一些地块出让也有溢价。应该说，杭州的城市操盘水平比较，新房的品质也有所提升，市场信心回来得也比较快。

北京是一线城市里比较特殊的一个，当地市民的购买力相当充沛，辐射华北、东北、西北，几乎无竞争，城市能级高，居民房贷压力相对小，稍有政策放松或优化，二手房市场就体现出“活力”。客观来说，这一轮全国楼市调整，北京总体表现出色。

放眼全国，目前中国房地产市场的特点就是“不同城市，百般不同”，或者说“千城千面”。

至于说什么样的板块更容易涨起来，不外乎三个因素：1.板块的城市功能定位高，而且发展速度快，城建、产业、城市资源兑现得更好；2.板块内新房供应少，购买力又充分；3.板块有稀缺资源，比如城市地标或核心商业等。