弄清楚“如何还房贷”的核心逻辑

本文转自：经济日报

□ 郭子源

存量房贷利率调降后，“要不要提前还房贷”的讨论出现了分歧——有声音认为，既然利率下降了，那就没必要提前还款；有人则表示，要提前还款，“不给银行打工”。商业银行的最新数据也印证了以上分歧。部分银行9月当月的提前还款规模环比下降；还有部分银行数据则显示，与今年3月“提前还房贷高峰期”相比，目前的还贷量有所下降，但与3月之前的月份相比，还贷量依然偏多。

回答“要不要提前还房贷”问题，需把握两层逻辑。一是“乍一看”的表面逻辑，二是“细分析”的核心逻辑与底层逻辑。若只看前者忽视后者，很可能人云亦云、不明所以，甚至作出不利于自身利益的决策。

乍一看，要不要提前还房贷的决策依据很简单，即“贷款价格是否划算”。但由于人们对“划算”的判断标准不一，观点分歧持续存在。有人认为，目前的资金价格较为“划算”。一方面，去年以来，与99%房贷利率挂钩的5年期以上LPR已实际累计下行45个基点，存量房贷利率本就持续下行；另一方面，今年9月，“存量房贷利率调降”工作启动，加之“认房不认贷”政策落地，部分购房者的二套房转为首套房，利率降幅较大。持反对意见的人则认为，利率虽然降了，但依然“不划算”。拉长时间轴，假设贷款期限为25年，借款人需偿还的利息总额并不少，有些甚至接近贷款本金总额。

细分析，要不要提前还房贷的决策依据并不简单，其背后涉及名义利率、实际利率的比较，不同时期、相同数量人民币的购买力对比，个人收入将随着时间推移如何变化，以及如何统筹抚养子女、赡养父母、医疗养老等一系列综合问题。

金融学者普遍认为，贷款是“福利”，这句话或许有“王婆卖瓜、自卖自夸”的嫌疑，但也有一定的经济学道理。人们之所以对“贷款价格是否划算”存在争议，是因为混淆了名义利率与实际利率，即“看得见的”与“看不见的”。简单来说，目前贷款执行的利率均为名义利率。名义利率经过通货膨胀矫正，就得到了实际利率。假设贷款的名义利率为8%，通货膨胀率为3%，实际利率就是5%，若存在通货紧缩，则实际情况反之。

厘清了名义利率、实际利率概念后，再分析今年的100万元贷款在25年后相当于多少钱。经济学家给出了这样一个公式：用2023年的100万元乘以2048年物价水平与2023年物价水平的比值。当然，人们只能通过这个公式进行趋势性预判，较难得出精准数值，不仅因为人们难以精准预测2048年的物价水平，也因为长时间内存在诸多不确定因素。

此外，借款人还需研判自己的收入走势。根据经济学原理，通货膨胀不利于固定收入群体，但对变动收入群体的影响较小，因为后者的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。由此可见，如果借款人未来的收入走势是逐年增加且增幅较大，加之存在通货膨胀，不提前还款或许是一个更好的选择，固定收入群体则反之。

分析“如何还房贷”的核心逻辑，并不是要求借款人必须提前还款，或者必须不提前还款，而是为借款人提供一个理性分析问题的工具。借款人可结合自身实际情况，综合考量突发事件储备、抚养子女、赡养父母、医疗、养老等因素，作出最适合自己的决策。最后要强调的是，若合同没有禁止提前还房贷的约定，提前还款是借款人的合法权益与选择，商业银行不得人为设置障碍，借贷双方应按照市场化、法治化原则，协商解决相关事项。