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激活沉睡条款 保障交易安全
本文转自：人民日报
如今，在浙江，针对房屋等不动产交易，不动产登记服务中心工作人员都会向买卖双方介绍预告登记。使用APP线上办理房产交易手续时，一份“风险告知书”也会弹出：“买卖双方宜及时申请办理不动产买卖预告登记，否则可能面临交易风险。”
被反复提及的预告登记是什么？为何备受不动产登记机构的重视？这源于浙江省高级人民法院一份千余字的司法建议。
“购房户支付了购房款，但有时会遇到房产被执行的情况，购房款可能就打了水漂。”浙江高院审判监督第一庭在工作中发现，有的房产公司因负债进入执行程序，债权人要求查封公司名下已出售给购房者的房屋。购房者付了钱却拿不到房子，就到法院提出执行异议。此外，因房屋出卖人“一房二卖”“先卖后抵”导致的案件也不时出现。
“根据有关法律规定，房产公司因合法建造取得房屋所有权，进入市场交易的一手房先要由房产公司办理产权登记，再办理过户登记给购房者，在没有办理过户登记前，购房者并未取得房屋所有权。”浙江高院审判监督第一庭副庭长侯黎明介绍，买预售一手房做不到付钱和办证同时同步，办证之前，若是房产公司负债进入执行程序，那购房者购买的房产可能面临落空风险。
如何避免这一法律风险？我国民法典规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
侯黎明表示，依此规定，预告登记的作用在于限制现登记权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，据此司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行。
预告登记几乎无需成本，却在预防交易风险方面具有强大作用。但是，长期以来，预告登记成为沉睡条款。
“我们调研发现，全省预告登记制度落地情况不够理想，房产交易中存在重网签备案、轻预告登记、预告登记率偏低等情况。”侯黎明分析，由于网签备案是行政管理行为，具有强制性，而预告登记是依权利人申请办理的，权利人不主动发起申请，登记机关只能引导。同时，社会大众对不动产过户登记才发生物权变动以及预告登记效果的法律规定了解不多。
“推行预告登记制度是防患于未然、推进诉源治理的有效手段。”浙江高院向浙江省政府办公厅发出了司法建议：协调相关部门研究建立预告登记信息共享、工作衔接机制，细化预告登记工作流程，实现房产网签备案与预告登记一次申请、同时完成；修订完善浙江省商品房买卖合同示范文本，明确约定预告登记相关办理事项；进一步加大预告登记制度的宣传。
目前，司法建议的主要内容已被浙江省住建厅、省自然资源厅全面采纳并落地。不久前，浙江省住建厅、省市场监管局联合印发2023版浙江省房屋交易合同示范文本。其中，为引导权利人在办理商品房买卖合同网签备案时主动申请预告登记，新版商品房买卖合同（预售）示范文本、存量房买卖合同示范文本中明确增加了预告登记有关内容。
《 人民日报 》（ 2023年10月12日 19 版）
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