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商业地产危机持续发酵,一场小型银行融资危机正在酝酿当中?

类别:财经 发布时间:2023-03-11 11:36:00 来源:财经风云

隔夜美国银行股的闪崩,让整个市场发现了银行业的大雷:债券投资减值。

但资产端减值远远不是美国银行业最大的麻烦。疫情三年间,欧美人居家办公习惯的养成,让以写字楼为代表的商业地产价值暴跌,连黑石这样的资管巨头旗下的商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)都面临违约。

美国的小型商业银行对商业地产有大量风险敞口,资产负债表的状况正急转直下。商业地产市场的潜在危机如果进一步传导到银行业,将引发比2008年更可怕的金融海啸。

商业地产危机持续发酵

根据商业地产分析公司GreenStreet的数据,在过去的12个月里,美国写字楼的价格已经下跌了25%。写字楼市场交易活跃度也降至冰点,MSCIRealAssets数据显示,今年1月份的交易量为2010年以来的最低水平。

这主要是因为,办公室正在面临一场结构性危机:疫情期间已经习惯舒舒服服居家办公的美国人,并不愿意重返办公室。

PolpoCapitalManagement创始人DanielMcNamara对媒体表示,在新冠疫情后,大量老旧办公室无法吸引员工回归,美国企业汹涌的裁员潮和在办公场所开支上的削减,会让问题变得更加严重。

据咨询公司戴德梁行发布的报告,大约有1/4的美国办公空间已经“不受欢迎”,另外60%则有“过时风险”。随着居家办公或混合办公的企业越来越多,到2030年,3.3亿平方英尺(大致相当于华盛顿市区所有办公室面积总和)的办公空间将会变得多余。

供应过剩的结构性危机已经在显现:截至2月22日的一周,得州奥斯汀写字楼平均入住率为疫情前水平的66%,其他美国主要城市还要更低,纽约目前仅为47%,而旧金山已降至44%。

找不到租客的写字楼业主正在不断流血,而之后,就是违约。

根据美国抵押贷款银行家协会的数据,写字楼业主今年面临近920亿美元债务到期,另有580亿美元债务将于2024年到期。

小银行收入更依赖贷款

华尔街见闻在此前文章《美国小银行正在酝酿大危机?》中曾详细介绍,投资研究公司TSLombard经济学家StevenBlitz指出,小型银行约有28%的贷款来自非住宅地产(不包括农场),而大型银行的这一比例仅为8%。

并且,相比大银行,小型银行的收入更多地依赖贷款。Blitz将美联储名单上美国最大的25家银行(合并资产在1600亿美元以上)与其它银行(2099家银行)进行了比较。然后发现,规模较小的银行从放贷中获得的收入占其总收入的比例更大。

而且,由于小银行在放贷上受到的监管比大银行更少,所以小银行放贷的规模一路攀升。

根据TSLombard的数据,10年前,未偿还的小型银行贷款和租赁总额(以美元计)仅为美国25家最大银行贷款和租赁总额的45%。如今,小型银行的贷款总额是大型银行的70%——其中许多都流向了商业地产市场。

也就是说,商业地产领域的债务违约一旦集中爆发,首当其冲要倒霉的就是这些小银行。

大储户比例高,小银行会有什么风险?

此外,Blitz还发现,与大银行相比,小银行在大储户中所占的比例也更大。

大储户比例高对银行而言不全是好处。

联邦存款保险公司(FDIC)只为不超过25万美元的银行存款提供保险,因此大存款在银行倒闭时面临风险,这意味着这些储户对银行信贷的态度更为紧张,一旦出现风吹草动,他们会随时把现金提出来。

监管机构通常认为,较大的储户(尤其是企业)是不太稳定的融资基础。

Blitz写道:

一场小型银行融资危机正在酝酿当中?

小银行(作为一个整体)没有多少现金资产的缓冲,因此,如果没有保险缓冲的大储户(FDIC存款保险上限为25万美元)认为商业地产和其他领域的太多贷款即将变成坏账,那么融资危机很容易爆发。

随着美联储持续收缩资产负债表,银行目前的准备金基本上处于最低水平,与此同时,小银行的借款占储备要远高于大银行。这意味着,小银行应对储户挤兑的能力更差,更容易陷入流动性危机。

商业地产危机持续发酵,一场小型银行融资危机正在酝酿当中?

贴现窗口借款持续飙升,银行流动性危?

此外,美联储贴现窗口正持续飙升(即银行通过向美联储质押获得短期融资),而推动贴现窗口增长的,主要是资产不超过30亿美元的小型银行。

作为美联储的短期借贷工具,美联储贴现窗口旨在为银行提供紧急流动性,扮演的是“最后贷款人”的角色。一旦银行从贴现窗口借钱,投资者会怀疑银行是否存在严重的流动性困难、财务紧张等问题,因此一般情况下银行不愿意动用该工具,美联储也不会公布从贴现窗口借钱的银行名称。

这一点尤其令人不安,以前,银行多从FHLB(联邦住房贷款银行,FederalHomeLoanBanks)那里借钱。Blitz认为,许多银行从FHLB转向美联储贴现窗口,可能是因为从FHLB那里借贷需要有形资本。2022年,小型银行的有形资本占总资产的比例出现下降,本文开篇提到的债券投资减值是这一比例下降的部分原因。

而且,由于许多小型银行是私人银行,它们从贴现窗口借钱时不会引发股东关注,因此它们更倾向于从美联储贴现窗口工具借钱。

如今,贴现窗口借款持续飙升,是否说明美国银行尤其是小银行的流动性情况不太妙?

商业地产敞口下潜在的一连串坏账,意味着2009年的银行业危机可能会在小银行中重演。随着美联储加息步履不停,问题还会越来越严重。而历史经验告诉我们,一旦小银行倒下,大银行也就不远了。

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