中指研究院：2022年房企融资持续低迷

2022年房企融资持续低迷，银行开发贷和非银融资都处于低位，其中1～12月非银融资8457.4亿元，同比下降50.7%，房企偿债压力和投资热情背道而驰。不过随着一系列支持政策出台，这一趋势正在改善，各渠道融资已有翘尾迹象。

据央行披露，截至2022年三季度末房地产开发贷款增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高出1.3个百分点。另据中指研究院统计，12月民营房企发债规模达到96.3亿元，占全年民企发行量的35.5%，政策效果明显。

不过2023年房企到期债务余额仍逼近万亿元，相比2022年有增无减。近期央行、银保监会联合召开的银行信贷工作座谈会再次强调，要综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流。不过有机构分析，虽然前期银行已为优质房企授信数万亿，但考虑到需求端是影响销售和房企投资的根本，也是影响授信落地的关键，政策的刺激力度还会加大；在缓解短期压力方面，股权和债券融资或将发挥更大作用，但分化也会加剧。

“政策大年”融资持续降低

据中指研究院统计数据，2022年1～12月，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，相比上年同比下降了50.7%。对比上、下半年，因为上半年多家房企出现违约，随着项目停工等问题发酵，下半年融资情况整体不如上半年，但8月、11月的利好政策均有明显成效，年末出现翘尾现象。

具体来看，在海外发行持续遇冷的背景下，2022年房企对国内信用债融资的依赖进一步增强，后者全年发行规模4654.6亿元，同比下降15.5%，但在所有融资渠道中降幅最小，占总融资规模比重（55%）同比提升了22.9个百分点；同期海外债发行只有176.1亿元，同比大幅下降93.4%，占比降至2.1%，且融资期限同比大幅缩短，自8月起则不再有新发债券。

中指研究院指出，在2022年多数房企针对到期海外债券展期的同时，多家房企主动取消了海外评级，虽然降低了触发交叉违约的概率，但也截断了海外融资渠道。

其他非银融资渠道中，2022年房企通过信托融资972.1亿元，同比大幅下降80.3%，占比11.5%，同比下降17.2个百分点。其中，下半年单月融资未能突破百亿，均值仅为55.3亿元，相比上半年腰斩。中指研究院企业研究总监刘水认为，考虑到违约消息不断，年内机构投资更为谨慎，导致整体投资规模大减，虽然“金融16条”中提到鼓励存量信托贷款展期缓解了债务人偿债压力，但债权人在存量资金尚未收回的情况下，继续新增投资的意愿较低。

ABS融资在2022年占比有所提升，总规模2654.6亿元，同比下降34.1%，但占比31.4%，比上年同期提升了7.9个百分点。不过值得注意的是，ABS的发行结构发生了明显变化，上下游相关的供应链、购房尾款类ABS均出现大幅下降，但商业地产抵押证券比例快速提升，取代供应链ABS成为最主要的发行种类。中指研究院报告指出，这是因为持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活存量资产、补充资金的重要手段，发行规模显著上升。

不仅非银融资整体低迷，银行信贷在2022年尤其上半年也较为乏力。根据央行披露的季度数据，2022年前两个季度，房地产开发贷款余额一直处于同比下降阶段，增速也持续回落，直到三季度有所好转。截至2022年三季度末，房地产开发贷款余额为12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点。

另外从房地产开发商到位资金情况来看，2022年1～11月，房地产开发企业到位资金约为13.63万亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款和利用外资分别为1.58万亿元、66亿元，同比下降26.9%、26.6%；自筹资金4.90万亿元，下降17.5%；定金及预收款为4.46亿元，下降33.6%；个人按揭贷款2.19万亿元，下降26.2%。

在行业持续调整背景下，2022年可谓房地产金融的“政策大年”，其中关于房企融资的支持政策主要聚焦在下半年。从监管定调“保交楼”到“金融16条”出台落地，从交易商协会延期并扩容“第二支箭”到“三支箭”齐发，政策的着力点从稳需求拓展到保项目、助房企。此外还包括1月明确并购贷不再计入“三道红线”，2月保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，8月中债信用增进公司开始第一轮增信支持房企发债，9月监管指示银行新增6000亿房地产融资，11月央行宣布将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款支持保交楼工作等。

刘水对记者表示，年末房企融资出现翘尾正是归因于政策支持力度的加大，这也给2023年带来了融资环境继续宽松的预期。自“金融16条”发布实施至2022年末，有120多家房地产企业获得银行授信，授信总额度接近5万亿元；11月以来，8家民营/混合所有制房企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿；股权融资信号发出后，30多家房企宣布配股或定向增发计划。

2023年“三支箭”如何发力？

但相比巨额到期债务，房企的融资压力依然不小。事实上，2021年以来，房企发债量长期小于到期量。中指研究院数据显示，2023年房企到期信用债及海外债合计依然高达9579.6亿元，相比2022年多出约700亿元，其中1月、3月、4月、7月到期规模均超过千亿元。

克而瑞地产研究中心数据也显示，房企在2023年前三季度到期债券总规模就将达到5573亿元，同比增长5.3%，其中境内债券到期2810亿元，境外债券到期2765亿元。其中，民企占比达到73%。

考虑到“金融16条”明确提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，机构的主要担忧也聚焦在债券上。多数机构当前的主要担忧在于，房企融资回暖存在明显分化，优质房企受益更多，部分房企受到融资支持有限，个别房企仍有可能持续发生债务违约；房地产销售还没有明显企稳回升，最为关键的经营性现金流得不到改善。

以2022年的信用债发行为例，中指研究院数据显示，在11月之前，央国企依然是绝对发行主力，全年发行额占比达82.4%，较2021年上升8.7个百分点；民企全年发行占比下降9.4个百分点，直到年底融资环境才得到实质性改善，其中12月发债规模达到96.3亿元，占全年民企发行量的35.5%，发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。

展望2023年，克而瑞地产研究中心指出，房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企和优质民企仍将受益更显著。1月10日人民银行、银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会也指出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

“当前存在的问题在于，无论‘内保外贷’还是中债增担保都要抵押物。”亿翰智库研究员于小雨认为，对于当前的民营企业而言，多数优质资产均已抵押出去，这也导致像中债增支持下的债券融资规模相对较低。于小雨预测，随着2023年债务到期高峰的到来，不排除中债信用增进公司或者相关银行通过提升抵押率或者提供无抵押担保的方式，帮助优质企业度过流动性危机。

另外在银行信贷方面，各银行对民营企业的授信多以开发贷为主，但开发贷的发放与市场销售和房企的投资行为密切相关。在销售迟迟没有明显好转、刺激政策效果边际减弱的情况下，授信额度最终落地多少仍是未知数。于小雨认为，在监管定调改善优质房企资产负债状况的背景下，如果销售持续低迷，政策的发力方向更多地从债权融资、股权融资两方面入手。

随着中央经济工作会议时隔多年再将房地产列入内需重点领域，以及央行2022年第四季度例会，央行、银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会均释放重要信号，市场对增量政策的预期也不断升温。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪指出，在改善房企资产负债表的四项行动（资产激活、负债接续、权益补充和预期提升）中，资产激活是关键。融资性现金流预计无法长期背离经营性现金流，改善当前的房地产销售仍是政策发力点。克而瑞地产研究中心也指出，政策对于债务展期的支持可以缓解部分房企的短期压力，但是展期的各项成本支出仍将削减企业现金流，销售、经营核心层面何时能够改善，才是企业真正脱困之时。