不良资产的“破局者” 国锐集团掘金房产存量时代

进入2023年以来，中国房地产市场供求关系发生明显转变。随着我国城镇化进入下半场，大规模的增量城市建设已经成为历史。在房地产存量时代下，行业正经历着前所未有的变革。

市场环境日新月异，机遇与挑战并存，此时一些人的目光已经聚焦到不良资产中孕育的巨大机会中。根据戴德梁行的数据显示，到2022年底，沪深两市17家上市银行对公房地产不良贷款余额已经达到2564亿元，一年时间增长了72%。

在如今经济持续去杠杆的宏观背景下，房地产“不良”时代已经开启。数据显示，2023年前三季度中国华融（此后更名为中信金融资产）全年新增收购不良资产包129个，债权规模超800亿元，同比增长119%。与“存量”的房地产市场相比，不良资产处置显然增长空间更大。

传统的不良资产处置方式是以“时间换空间”，随着时间推移，不良资产会随着资产价格提升而慢慢被消化。但在房地产市场下行周期下，资产价格的下行让传统的方式“失灵”。如何在复杂多变的市场环境中寻求发展，是行业内亟待破解的难题。

对话国锐集团创始人、董事局主席魏纯暹先生

一位不良资产的破局者为业内交上了一份解决方案。不同于此前不良资产处置的金融杠杆撬动逻辑，国锐集团以产品逻辑出发，以时间换价值，不断寻找存量市场下的优质项目机会，挖掘单体项目价值，再利用主业赋能，对其进行二次规划设计，让不良项目获得“新生”。

通过产品力赋能，国锐集团将位于广州黄埔区的一块工业产业园，从陷入经营困境的状态转变为集聚新能源汽车、高科技企业的科学园。实际上，重整不良资产也是符合政策导向的行动。在谈及房地产时，多部委都提到要稳妥处置化解房地产市场风险，探索破局不良资产，于各方都有益。

不良资产处置来了个“创新者”

广州国锐科学城未来科技谷的改造是不良资产破局的一个成功案例。该产业园位于广州黄埔区科学城核心区域，是广深科技走廊十大核心节点之一，项目区位极为优越。该项目此前主业是跨境电商，但三年疫情后遭受了营收下降，导致无法偿还贷款而破产重整。

图/广州国锐科学城未来科技谷实景

国锐集团以破产重整投资人为切入点，是广州首个采取出售式重整形式获取的不良处理案例。在国锐集团创始人魏纯暹看来，这个项目有几个特点，“一是在一个比较好的工业开发区里，二是有一定规模，而且有改造和提升的空间，三是资产比较干净，经过法院处置”。

第一太平戴维斯近日报告指出，广州存在有效土地供应少、分布零碎的问题。在业内人士看来，在存量土地时代能够获取优质项目标的，极其考验企业的能力。此外，盘活存量土地有助于在有限的土地上发挥出最大的功能效益，对城市经济发展和社会进步都具有重要意义。

国锐集团认为，该产业园此前问题在于定位不准，与市场错配。在重新做好全面市场调研后，国锐针对当地的产业链、现有存量产品和未来政府倡导的产业趋势和市场化蓬勃发展行业重新打造该园区，存量部分物业升级改造、待建设部分重新定位、物业服务和产业运营服务同步提升，目前该园区已经引入小米汽车国内首批、华南地区首个交付中心，以及特斯拉、零跑汽车等知名新能源车企，也打造成了国锐集团在大湾区的标杆项目。

图/广州国锐科学城未来科技谷实景

魏纯暹表示，该产业园不仅现阶段有稳定的现金流，还有空地可待开发，可充分发挥国锐集团价值专家的能力，为产业运营加分。未来国锐集团还将着力导入优质产业资源，着重招引新能源汽车上中下游产业企业，涵盖新一代信息技术、人工智能、智能网联企业等。

传统不良资产处置一般分为两种方式，除了以时间换空间外，还有一种是批发零售模式，即通过投资人的资金优势，打包批量从银行购买，再分拆卖给当地产业投资人或小投资人。

但在业内人士看来，传统的金融杠杆逻辑已经不适用于当前房地产市场下行周期。房产价格下行背景下，考验的是不良资产处置方产品力、运营力和专业能力。处置不良房地产项目，市场也需要更了解房地产的运营方参与。

入局不良资产是抓机遇也有底气

在国锐集团看来，不良资产形成原因一般分为三类：第一类，因为行业和市场原因，资产价格下行产生的不良，比较常见的是商业地产和三四线城市的住宅楼盘；第二类，资金链断裂，前期融资和股本金抽离，导致后期没有资金投入；第三类，项目管理不善经营不好，定位不准。

在当前房地产市场环境下，国锐集团更看重深挖单体不良资产的价值，通过20多年房地产精品项目经验，把每一个不良资产的独特价值挖掘出来。国锐集团表示，长期看好中国经济发展和长期资产价格上行，因此还在持续不断地在市场上掘金，发掘优质项目机会。

《老子》有言，埏埴以为器，当其无有，器之用。凿户牖以为室，当其无有，室之用。

“意思就是说，揉和陶土做成器皿，有了器具中空的地方，才有器皿的作用。开凿门窗建造房屋，有了门窗四壁内的空虚部分，才有房屋的作用”，魏纯暹颇为认同这句话。他认为，我们的价值在于，把空间造好，把内容装进来，房屋才有了价值，否则就是混凝土的重新堆砌。

外界看来，国锐集团是一家专注“价值增长”的多元化投资管理集团，基于对“价值”的洞察，对市场的判断，借助于自身在不动产开发运营经验，设计规划与管理执行能力，资产市场化处置能力，以及国内、外市场经验和技能兼备的投资团队与不动产开发运营管理团队，专注于实现全链路价值兑现。

图/北京三里屯Village建成投运后实景，该项目已成为一处国际化人文地标

实际上，国锐集团早在20年前就有过成功重构，提升价值的案例，将位于北京三里屯的危旧居民住宅改造成引领潮流的商业中心。

据魏纯暹介绍称，“我们曾经做的三里屯的危旧房改造，也是重构。当年是四层的居民住宅，是竹子做的，钢筋都没有。在20年前，我们同样盖出了四层的商业，而不是增加高度，增加容积率。在那个年代，我们把它赋予了新内容，把一个在三里屯的住宅区改成了体验式的，旗舰店为主的商业中心，引进了苹果、星巴克和法拉利”。

图/北京三里屯Village建成投运后实景，该项目约50%面积被开辟为城市公共空间

如今，这家专注“价值增长”的企业又在掘金不良资产，以独特视角和能力为行业贡献服务。

“城市更新是个永恒的话题，欧洲和美国还在不断更新，我们中国更应如此。我们的生活方式在不断变化，就会带来人的需求变化。城市是人类聚集的主要载体，当然也要不断更新。不良资产也是这样，当它在早期起步的时候，我们按照市场新的规则，赋予其新的内容，适应新的生活方式，我认为这就是目前最大的不良资产的机会，也叫作价值提升”，魏纯暹表示。

干擅长的事链接更多投资人

如何改造不良房地产项目，国锐集团已经形成了一套自己的“方法论”。国锐通过分析每个项目不良的原因来对症下药，提供一定资金的同时，也会全面做市场调研、重新做市场定位、介入项目前期设计、全面开发、运营管理、服务提升，真正做到价值提升。

接手项目后，将结合项目所在区域的产业环境和自然环境，对园区存量物业的改造及新建物业的规划设计统筹考虑。遵循“城市记忆、低碳环保、智慧园区”理念，以“空间运营+内容运营”的模式发展，推动存量物业转型升级。

图/广州国锐科学城未来科技谷拟规划改造示意图

在改造过程中，国锐还秉承“旧厂房、新生命”的改造发展思路，与专业建筑师团队合作将科技、文化、时尚、创意等元素实现有机融合，在努力展现城市活力和时尚科技的同时，实现在地文化的延续，做到新与旧融合、传统与时尚融合、历史与现代融合。

粤港澳大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，工业体系健全、产业链完备、创新要素集聚，可以为企业发展提供最具竞争力和持久生命力的资源支撑，符合国锐集团的投资选址需求。魏纯暹表示，未来国锐集团还将加大对大湾区的投入。

图/广州国锐科学城未来科技谷已签约入驻的小米汽车车间效果图

方向上，国锐将持续关注包括新一代信息技术、人工智能、先进制造、生物医药、新能源、新材料、航天航空等投资领域，聚焦国家“十四五”规划重点发展的产业。

“过去一年我思考最多的地方，就是我们到底要干什么。首先，我们要干自己擅长的事，干国家政策鼓励的事情，就能得到政策和社会的支持；其次，我们希望沿着国家鼓励的高端制造和数字科技两条主线，链接更多的投资人，以服务商的身份服务大家，不仅能提供房子，还能提供服务，这样才能体现出我们的价值”，魏纯暹表示。